이 기사는 2025년 10월 10일 13시51분 thebell에 표출된 기사입니다

하나증권 부동산 PF는 도심 대규모 복합개발사업에 강점을 지닌다. 안정성 높은 복합개발을 시행하는 프로젝트금융투자회사(PFV) 설립 단계에 지분을 투자하고, 관련 딜을 주관해 사업 수익을 공유받는 전략이다. 올해 상반기와 하반기에는 각각 서울 중구와 종로구에서 주거·업무·상업 복합개발사업에 투자했다. 지난해에도 잠실MICE, 서울역북부역세권, 대전역세권 개발 등 대규모 프로젝트에 참여하며 꾸준히 복합개발 분야에서 입지를 강화하고 있다.

여기에 수도권 데이터센터(IDC) 개발사업과 분양성이 우수한 공동주택에도 신용보강을 확대하고 있다. 특히 올해 들어 IDC 사업 PF(브릿지론 포함)를 5건 조달하며 두각을 드러냈다. 공동주택·IDC·복합개발 등 비교적 다양한 섹터에 신용을 보강하는 가운데 고수익보다는 안정적 자산을 중심으로 선순위 총액인수 전략을 구사하고 있다.

◇대형 복합개발 중심 전략적 출자…신용보강 12% 증가

하나증권은 별도로 시딩북을 보유하지 않고 있다. 대신 건별로 내부투자심의위원회 심의를 거쳐 투자 관련 의사결정을 내리고 있다. 우량사업에 전략적으로 투자하면서도 리스크를 사전에 관리하기 위한 전략이다.

하나증권의 지난 8월 말 PF 신용공여 잔액은 예탁결제원 기준 1조1879억원이다. 지난해 말 대비 12% 증가했다. 규모 면에서는 10대 증권사 중 6위에 해당한다. 하나증권의 올해 상반기 말 별도 기준 자기자본은 5조9060억원으로 채무보증 잔액을 5배 이상 상회하고 있다.

하나증권은 사업 규모가 크고 안정적인 대형 복합개발사업에 대한 전략적 출자에 주력하고 있다. 건별 투자 규모는 크지만 일반적인 초기 에퀴티 투자에 비해 인허가 리스크가 적고 중장기 사업의 특성상 자금 회수 안정성도 높다는 판단에서다.

최근 1~2년간 참여한 주요 사업으로는 잠실 스포츠·MICE 복합공간 민간투자사업, 대전역세권 개발사업, 수서역환승센터 복합개발사업 등이 있다. 내년에는 ‘하남 K-Star World’ 조성사업과 노량진 수협부지 복합개발사업을 중점 추진할 계획이다.

올해 들어 지엘산업개발의 복합개발사업 2건에 참여했다. 지난 8월 말 6750억원 규모 본PF 대출약정이 체결된 서울 중구 중림동 624번지 일대 ‘마포로5구역 10·11지구’ 사업에선 업무시설 대출 중순위로 400억원을 투자했다. 올해 상반기 본PF를 조달한 돈의문2구역 사업 역시 주거·업무·상업시설 복합개발사업이다.

또한 부동산시장 턴어라운드에 대비해 NPL 및 개발형 블라인드 펀드 투자 확대도 검토 중이다. 사업부지를 매입해 직접 개발하는 형태로 에퀴티 투자가 가능해 중장기 성장 기반을 다지려는 전략으로 보인다.


◇복합개발·IDC 중심 투자 확대…우량 SI 확보 위주로 리스크 낮춰

신용공여 규모가 늘어난 것은 대규모 복합개발과 데이터센터 개발 중심의 투자를 확대한 영향으로 풀이된다. 일반 개발사업보다 규모가 크고 인허가 리스크가 적으며 대부분 중장기 사업이어서 회수 안정성이 높기 때문이다.

최근 1~2년 사이 하나증권은 우량 SI(전략적 투자자)가 참여하는 데이터센터 개발사업과 도심 오피스·주거 복합개발사업에 대한 투자 비중을 높였다. 서울 중림동과 돈의문 복합개발 본PF를 성사시켰고 IDC PF는 올해 5건 조달했다. 이외에도 분양성이 우수한 용인 원클러스터와 지주택 사업에 투자했다.

부동산 경기 회복 지연으로 브릿지론의 본PF 전환 리스크가 이어지고 있지만 우량 SI 및 실사용자를 확보한 IDC, 조합원이 모집돼 있고 시공사가 확정된 지주택 사업 등은 회수 안정성이 높다고 판단한 결과다.

올해 신규 신용보강 프로젝트 중 채무보증 규모가 가장 큰 사업은 경기 고양시 데이터센터 개발사업이다. 일산동구 문봉동 16-21번지 외 23필지에 연면적 4만8462㎡, 지하 3층~지상 4층 규모의 IDC를 조성하는 프로젝트다.

2022년 700억원 규모 브릿지론 약정 이후 올해 8월 말 870억원 증액 리파이낸싱 시 하나증권이 670억원(트랜치A)을 총액 인수했다. 착공 및 본PF 전환은 내년 상반기로 예정돼 있으며, 글로벌 우량 SI가 참여하는 만큼 안정적인 회수가 예상된다.

지난달 초 완료된 총 2730억원 규모의 일산 덕이동 데이터센터 리파이낸싱도 대표적인 사례다. 하나증권은 GS건설·한국토지신탁과 함께 PFV에 지분을 출자했다. 지난해 4분기 착공 및 PF 대출 2730억원을 조달했다.

민원 등으로 착공이 지연되면서 고금리로 조달했으나 이번 리파이낸싱에서 단일 트랜치 구조로 전환하며 금융비용을 낮췄다. 데이터센터 PF 경험이 풍부한 부동산금융본부 주도로 사업성을 개선했다는 평가다.

이 밖에도 하나증권은 △안산 캄스퀘어 데이터센터 PF △안산 팀북투 데이터센터 PF △용인 덕성 데이터센터 브릿지론 등에 투자했다. 모두 우량 SI 참여가 확정된 사업이다.

하나증권은 도심 오피스·주거 복합개발, 우량 SI 참여 IDC, 분양성이 확보된 공동주택을 3대 투자축으로 삼고 있는 것으로 보인다. 최근 6800억원 규모 본PF 리파이낸싱이 완료된 용인 푸르지오 원클러스터 공동주택사업은 분양률이 약 93%(8월 말 기준)에 달하며 총액인수단이 참여한 안정적 프로젝트다. 이외에도 충북 오송 지역주택조합 PF 리파이낸싱, 서울 광진구 자양동 한강 지주택 브릿지론 등은 우량 SI가 참여한 사례로 꼽힌다.

또한 △경기 오산 주상복합 신축사업 △서울 중구 수표동 오피스 개발사업 △인천 청라국제도시 오피스텔 개발사업 등에도 신규로 300억원 이상 신용보강을 제공하며 본PF 조달을 주도했다. 기존 사업 중에는 서울 구로구 지식산업센터 개발사업에 787억원의 채무보증을 제공 중이다. 총 1420억원 한도 PF대출 중 선순위 800억원을 담당했다.

하나증권 관계자는 "부동산 시장 회복 지연 속에서도 수도권·광역시, 역세권 공동주택 등 분양성이 확보된 프로젝트에 주력하고 있고 도심 오피스 복합개발, IDC 등 수요가 검증된 경기방어형 섹터 투자를 확대하고 있다"며 "지난 투자에 대한 레슨런을 바탕으로 고수익 자산보다는 안정적 자산 중심으로 선순위 총액인수 전략을 취하고 있다"고 말했다.

◇PF 전담 'IB2부문', 개발금융·리스크관리 투트랙

현재 하나증권에서 PF를 전담하고 있는 조직은 IB2부문이다. 하나증권 IB그룹은 △기업금융, ECM, DCM 등을 담당하는 IB1부문과 △부동산·투자금융·인프라 섹터를 담당하는 IB2부문으로 구성돼 있다.

IB그룹장인 정영균 부사장이 IB1부문장을 겸직하고 있으며, IB2부문은 신명철 전무가 이끌고 있다. 1999년 하나은행에 입사한 정 부사장은 2007년 하나대한투자신탁증권(현 하나증권)으로 자리를 옮겼고, 2015년 삼성증권 투자금융사업부장(상무)으로 근무한 뒤 2023년 11월 하나증권으로 복귀했다.

IB2부문 내에서 부동산 PF를 담당하는 본부는 부동산금융본부와 프로젝트금융본부 두 곳이다. 명선우 본부장이 부동산금융본부를, 김귀재 본부장이 프로젝트금융본부를 각각 맡고 있다. 각 본부에는 4개실이 소속돼 있어 총 8개실로 구성된다.

명선우 본부장은 하나증권 내에서 부동산금융본부 투자개발팀장, 부동산투자금융실장, 부동산PF1실장 등을 거친 개발사업 전문가로 평가된다. 프로젝트금융본부는 정정욱 상무에서 김영근 상무로, 이후 김귀재 상무로 연이어 교체되며 조직을 재정비했다.

하나증권은 부동산 경기 사이클을 통해 축적한 경험을 바탕으로 사업성을 투자 의사결정의 최우선 순위로 검토하고 있다. PF 모범규준 및 책임준공 가이드라인 등 변화하는 규제 환경을 준수하면서 충분한 사업성이 확보된 프로젝트에 한해 선별적 투자를 진행한다는 설명이다.

사업성이 입증된 사업장에 대해서는 총액인수 방식을 통해 수익성을 극대화하는 전략을 취하고 있다. 국내 부동산 PF 사업에 대해서는 별도의 한도 설정 및 관리체계를 두고 분기별 사업성 평가를 통한 자산건전성 관리 및 감리를 수행 중이다.

심사 및 사후관리는 심사본부가 담당하고 리스크관리와 감리 수행은 신용리스크관리실이 독립적으로 수행한다. 김은석 전무가 리스크관리본부장(CRO)을 맡고 있다. 하나금융지주 리스크관리팀을 거쳐 하나증권에서 신용리스크관리팀장, 종합리스크관리팀장, 투자심사본부장 등을 역임한 인물이다.