이 기사는 2025년 10월 10일 14시18분 thebell에 표출된 기사입니다

현대건설이 시공한 서대구역 공동주택 개발 사업이 미분양 담보 대출을 원활히 조달하는 데 성공했다. 선순위에는 주택도시보증공사(HUG) 모기지 보증이, 후순위에는 현대건설의 이자지급보증이 제공된 점이 결정적인 역할을 한 것으로 분석된다. 해당 단지는 분양 개시 3년이 지난 현재까지 미분양 세대가 남은 사업지다.

10일 관련 업계에 따르면 시행사 비에스디파트너스는 최근 ‘힐스테이트 서대구역 센트럴’과 관련해 총 2700억원 규모의 미분양 담보 대출을 조달했다. 만기는 3년 후로 향후 분양 추이에 따라 대출금을 상환할 계획이다. 이번 대출은 지난 2021년 본PF 약정 체결 이후 처음으로 조달된 담보 대출이다.

힐스테이트 서대구역 센트럴은 대구 서구 비산동 934-1 일원에 들어선 복합단지로 아파트·오피스텔·근린생활시설 등으로 구성됐다. 관리형 토지신탁 방식으로 추진됐으며 시공은 현대건설이 맡았다. 시행사는 비에스디파트너스, 신탁사는 코람코자산신탁이다.

미분양 담보 대출액은 총 2786억원이다. 선순위 1670억원과 후순위 1116억원으로 구성됐다. 만기는 3년이지만 분양수입금 완납 또는 임대차 계약 체결 시에는 의무적으로 조기 상환해야 한다.

선순위 1670억원은 HUG가 모기지 보증을 제공해 금리를 낮췄다. KB증권이 선순위에 ABS 구조로 참여했다. 후순위 자금 1116억원은 현대건설이 이자지급보증을 제공했고 한국투자캐피탈이 900억원, 신한캐피탈과 애큐온저축은행 등이 나머지를 책임졌다. 후순위 금리는 수수료 포함 5.35% 수준이다.

이 사업은 지난 2021년 5월 본PF 대출 약정을 맺고 올해 7월 14일 만기를 맞았다. 2022년 8월 아파트 762세대와 오피스텔 75세대를 분양했으나 아파트 청약 접수에서 전 타입이 청약 미달됐다.

이후 올해 4월 준공 후 7월 입주가 개시됐지만 여전히 상당한 미분양 물량이 남은 것으로 알려졌다. 시행사와 대주단은 이후 CR리츠 등 해법을 검토하다 미분양 담보 대출로 숨통을 트게 됐다.

미분양 장기화 리스크가 큰 현장이지만 원활한 대출이 가능했던 배경에는 HUG와 현대건설의 이중 보증 구조가 있다. HUG는 이번 대출의 채무에 대해 1670억원 한도로 모기지보증을 제공했다. 보증사고가 발생하면 HUG가 시행사 대출 채무를 대신 이행한다. HUG가 보증한 유동화증권 만기는 2028년 10월 15일까지다.

여기에 현대건설이 후순위 구간에 이자지급보증을 제공했다. 향후 분양 수입이 지연되거나 임차 계약이 난항을 겪더라도 현대건설이 대주단에 이자를 대신 납부하겠다는 약정이다. HUG의 공적 보증과 대형 시공사의 신용보강이 결합하면서 대주단 입장에서는 리스크가 크게 줄어든 구조로 평가된다.

힐스테이트 서대구역 센트럴은 준공 이후 분양을 일시 중단한 상태다. 미분양 물량을 담보로 대출을 조달하기 위한 조치였다. 시행사는 3년 안에 잔여 물량을 분양해 대출금을 상환할 계획이다.

분양 재개는 약 2년 뒤로 미뤄졌다. 당분간 분양시장 회복을 기다리며 잔여 세대의 임차 계약을 진행할 방침이다. 지난 2022년 하반기 이후 할인 분양 등 다양한 방안을 시도했으나 분양률 상승이 지연됐고, 대구 지역 미분양 상황이 크게 개선되지 않은 점이 고려됐다. 시행사는 앞으로 2년간 임대 운영으로 이자 상환 여력을 확보하고 이후 1년간 순차 분양과 입주를 마무리할 계획이다.

비에스디파트너스는 2020년 이 사업을 위해 설립된 시행법인으로 지오프론티어(51%)와 비에이치디플래닝(30%) 등이 주요 주주로 참여하고 있다. 2021년 1500억원 규모의 PF 대출약정을 체결했으며 당시 대주단에는 새마을금고중앙회·DB생명보험·IBK캐피탈·코리안리재보험 등이 참여했다. 현대건설과는 1971억원 규모의 도급계약을 맺었다. 이 사업 총 분양 예정가액은 4869억원이었는데 지난해 말 기준 누적 분양금액은 1119억원에 그친다.