이 기사는 2025년 10월 13일 18시40분 thebell에 표출된 기사입니다

서울투자운용의 포트폴리오에서는 임대주택 리츠가 차지하는 비중이 크다. 개발형, 매입형, 정비사업연계형 등 다양한 형태로 자산을 확보해 시민들에게 임대주택을 공급 중이다. 서울시 내 자산을 기초자산으로 하는 리츠는 현재 총 4개 설정된 상태로 AUM이 2조원 가까이 된다.

하지만 4개 리츠 모두 마이너스 수익을 기록하는 중이다. 정부에서 보조금을 받는 점을 고려해도 당기순손실 상황인 탓에 3호 리츠를 제외하고는 모두 현금성자산이 전년 대비 줄어든 것으로 나타났다. 리츠 운용기간을 최대 30년으로 설정한 만큼 지속가능성을 위해 대책이 필요하다는 분석이다.

◇전체 AUM 3.5조…서울 임대주택 리츠, 4개 운용

서울투자운용은 지난해 말 기준 10개 리츠를 운용 중인 것으로 나타났다. 자산 취득가액 기준 운용자산(AUM) 규모는 약 3.5조원이다. 사업 분야는 공적임대주택, 개발형, 도시재생, 블라인드리츠 등 크게 4가지로 나뉜다.

이 중 공적임대주택리츠가 포트폴리오에서 차지하는 비중이 가장 크다. 76%를 차지하고 있다. 리츠의 형태는 물론이고 임대 방식 역시 다양하다. 건설형 리츠부터 시작해서 매입형 리츠, 유동화형 리츠, 토지지원형 리츠를 만들고 있다. 이를 통해 공공임대, 공공지원민간임대, 정비사업연계형임대, 쉐어형 임대 상품을 시민들에게 제공하는 중이다.

서울투자운용이 서울 내 임대주택을 공급하기 위해 만든 리츠는 총 4개다. 리츠의 자산 확보 방식, 즉 투자 형태가 모두 다르다는 특징을 갖고 있다. 4개 리츠의 합산 AUM만 2조원에 달한다. 1~3호리츠는 서울투자운용이 출범했던 2016년부터 10년째 운용 중이다. 4호리츠는 2018년 만들었다. 운용기간은 최소 20년에서 30년까지로 설정했다.


◇최소 수억에서 최대 수백억 당기순손실…보조금 지원 무색

서울리츠1호는 '토지임차형 개발 공공임대주택 리츠'다. SH가 보유한 유휴부지를 임차해 행복주택을 건설한 뒤 임대운영하는 사업이다. 은평구 진관동 외 3곳 지역에서 임대주택 1598세대를 개발 후 임대운영 중이다. AUM은 1988억원 규모다. SH와 대한민국(HUG)가 43.62%, 56.38% 지분을 갖고 있다.

아직 마이너스 수익 상태다. 리츠는 지난해 17억원 영업적자, 31억원 당기순손실을 기록했다. 올해는 손실폭이 소폭 늘어날 전망이다. 상반기까지 영업적자 9억7600만원, 당기순손실 16억원으로 나타났다.

서울리츠2호는 '매입임대 공공임대주택 리츠'다. 재개발 정비사업 중 일반 물량 및 경로당과 노후주택 등 소규모 부지를 리츠가 매입해 행복주택으로 공급하는 구조다. 강북구 미아동 외 56개 구역에서 임대주택 매입을 계속하고 있다. 총 세대수는 5328호를 돌파했다. AUM은 6916억원이다. 서울특별시(73.38%)와 SH(26.62%)가 지분을 나눠 갖고 있다.

개발형 리츠인 1호와 달리 영업이익을 내는 중이다. 지난해 8억8400만원가량 영업이익을 기록했다. 전년에는 영업이익 21억원으로 나타났다. 다만 이자비용 등 부담으로 인해 아직 당기순이익은 적자 상태다. 지난해 38억원 당기순손실을 기록했다.

서울리츠3호는 '유동화 공공임대주택 리츠'로 분류된다. SH가 보유한 중대형 장기전세주택 (전용면적 85㎡ 초과분)을 리츠가 매입해 운영하는 구조다. 강동구 고덕동 외 27개 구역에서 2450세대를 확보한 상태다. AUM 1조160억원을 돌파해 4개 서울리츠 중 AUM이 가장 크다. 서울특별시(87.65%)와 SH(12.35%)가 지분을 나눠 갖고 있다.

AUM이 큰 만큼 영업적자 액수도 가장 많다. 지난해에만 205억원가량 영업적자를 기록했다. 전년에도 영업적자 211억원에 달했다. 연간 145억원에 달하는 이자비용으로 인해 당기순손실 액수는 300억원 이상을 기록하고 있다. 지난해 당기순손실 328억원으로 나타났다.

서울리츠 4호는 '정비사업 연계형 공공지원민간임대주택 리츠'다. 관악구 조원로 25 일대 재건축 정비사업의 정상화를 위해 리츠가 일반분양분을 선매입하는 구조를 짰다. 아파트 총 139세대를 기초자산으로 하고 있다. AUM은 621억원 수준이다. 뉴스테이허브제2호리츠가 67.83% 지분을 보유한 최대주주다. SH(30.00%)와 서울투자운용(2.17%)도 지분을 나눠 가진 상태다.

연간 4억원 이상의 영업적자를 기록하고 있다. 지난해 영업적자는 4억1900만원, 전년 영업적자는 4억2200만원으로 나타났다. 지난해 당기순이익 역시 각각 마이너스 6억4300만원, 3억2700만원을 기록했다.

4개 서울리츠 모두 당기순손실을 기록하고 있는 셈이다. 이 때문에 현금성자산도 줄고 있다. 1호리츠 현금성자산은 2023년 65억원에서 지난해 53억원으로 12억원 감소했다. 같은 기간 2호리츠 현금성자산도 124억원으로 전년 316억원에 비해 192억원 줄었다. 4호리츠도 지난해 현금성자산 13억원을 기록해 전년 37억원과 비교했을 때 24억원 급감했다.

지난해 당기순손실을 기록했지만 영업활동 현금흐름이 플러스였던 3호리츠만 현금성자산이 증가했다. 지난해 124억원을 기록해 전년 56억원보다 68억원을 더 쌓았다.

서울투자운용 관계자는 서울리츠의 손실이 불가피한 구조에 대해 설명했다. 그는 "임대주택 공급 및 지역활성화라는 정책 목적상 운영기간 동안 시세보다 낮은 임대료를 받고 있다"며 "운영 종료 후에는 매각 차익으로 리츠 설립시 계획했던 배당금을 지급할 수 있을 것"이라고 말했다.