이 기사는 2025년 10월 23일 07:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

BS그룹은 '주택+에너지' 투트랙 전략을 앞세워 디벨로퍼로서 역량 강화를 꾀하고 있다. 주택 부문에서는 수도권에서 자체사업을 확대하며 안정적인 현금흐름을 확보하고, 에너지 부문에서는 해남 솔라시도를 중심으로 산업도시 조성을 추진하고 있다.

다만 핵심 프로젝트인 솔라시도의 사업 속도가 더뎌지며 수익 포트폴리오가 줄어드는 점, 자체사업 확대 기조 속에서 '수자인' 브랜드 경쟁력 제고가 필요한 점 등이 풀어야 할 과제로 꼽힌다. 그럼에도 주택 분양이 안정적으로 이어지고 솔라시도를 통한 '에너지 디벨로퍼' 전략이 본궤도에 오를 경우 수익성과 재무구조 개선을 이룰 수 있을 것이라는 기대감은 존재한다.

◇솔라시도 통한 에너지 디벨로퍼 전략, 성장 잠재력 '불안'

BS그룹의 디벨로퍼 전략은 주택 자체개발사업과 솔라시도를 축으로 한 에너지 신사업 투트랙으로 요약된다. 다만 솔라시도를 중심으로 한 에너지 디벨로퍼 전략이 실질적 성과를 내기까지는 해결해야 할 과제가 적지 않다.

BS그룹은 BS한양을 주축으로 전남 해남군 산이면 일대 약 29.6㎢(여의도의 10배)에 달하는 부지에 주거, 산업단지, 골프장, 태양광 발전소, 데이터센터 등을 포함한 대규모 AI·에너지 신도시 개발 프로젝트를 추진하고 있다. 지난 2005년 ‘영암·해남 관광레저형 기업도시’ 시범사업으로 지정된 후 20년째 이어지고 있는 장기 프로젝트다.

현재 완공된 주요 시설은 솔라시도골프앤빌리지(골프장)와 98MW 규모 태양광발전소 정도에 그친다. 그나마 운영이 되고 있는 골프장 개발에도 약 700억원이 투입됐지만 현재 연간 이자비용(50억원)이 영업이익(30억원)을 상회하는 구조다. 해당 사업에서 누적된 금융부채도 약 2000억원 규모로 파악된다.

솔라시도의 개발 정체가 장기화되면서 그룹 재무에도 부담이 누적되고 있다. 에너지사업의 수익화까지 시간이 오래 걸리는 구조상 현금 유입이 제한적이고 골프장과 태양광을 제외한 대부분 사업이 미착공 상태로 남아 있기 때문이다. 이에 따라 주택사업에서 발생한 현금흐름이 다시 솔라시도로 흘러가는 구조가 지속되고 있다는 분석이다.


솔라시도 프로젝트의 가장 큰 걸림돌은 변전소 문제로 꼽혔다. 부지 내 태양광 발전소가 가동 중이지만 전력 송전 및 판매를 위한 변전 설비가 없어 상업화가 지연되고 있다. BS그룹은 한국전력과의 협의를 통해 비용 분담 방식으로 2028년 준공 목표로 변전소 설치를 추진 중이다.

이를 위해서는 연내 착공에 들어가야 하지만 장기간 일정이 확정되지 않고 있다. 한전이 '수익자 부담 원칙'을 고수하면서 협의가 장기화됐다. 업계에서는 변전소 설립이 전제되지 않으면 기업이 들어오기 어렵다는 시각이 우세하다. 특히 BS그룹이 추진 중인 RE100 산업단지 및 데이터센터 유치 계획은 변전소 건립이 전제 조건이다.

BS그룹은 솔라시도를 에너지 분산특구로 지정받아 자가발전·판매형 모델을 구축하겠다는 전략이다. 그러나 기업이 입주해야 인프라 투자가 가능하고, 인프라가 구축돼야 기업이 들어온다는 ‘닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐’의 딜레마가 계속돼 왔다.

다만 최근 해남에 SK-오픈AI의 데이터센터와 삼성SDS의 국가 AI컴퓨팅센터 유치가 검토되면서 변전소 문제가 해결될 가능성이 제기되고 있다. BS그룹은 전남도·한전과 관련 협의에 물꼬를 텄다는 설명이다.

이로 인해 그간 과제였던 솔라시도 토지 판매와 태양광 에너지 생산·판매에도 도움이 될 것으로 보인다. 향후 데이터센터 설립에 따른 연구개발 관리 인력과 협력업체 입점 등으로 연결되면 솔라시도 내 주택사업에도 중요한 분수령이 될 전망이다.

데이터센터 설립과 앵커기업 유치가 확정되면 BS그룹의 에너지 디벨로퍼 전략에도 힘이 실릴 전망이다. BS그룹은 솔라시도에 산업용지·상업용지·주거용지 등 용도별 토지 판매를 추진했으나 그간 뚜렷한 수요를 확보하지 못해 공급이 지연돼 있다.

RE100 산업단지 내 약 120만 평 규모의 산업용지는 글로벌 수출기업과 AI 데이터센터를 주요 타깃으로 한다. 골프장 인접 주택용지와 시니어 레지던스 등 특화 주거용지도 단계적으로 공급할 방침이다.

BS그룹 관계자는 "에너지 미래도시 솔라시도는 정부의 탄소중립 정책과 인공지능(AI) 3대 강국 비전에 부합하는 국가 전략거점으로서 산업구조 전환과 국가 균형발전에 기여하는 새로운 도시모델이 될 것"이라며 "전라남도, 해남군과 긴밀히 협력하며 사업을 성공적으로 추진하겠다"고 말했다.


◇자체사업 호조…주택 디벨로퍼 입지 강화 기대감

에너지 부문이 답보 상태인 가운데 또 다른 축인 주택사업은 BS그룹 디벨로퍼 전략을 견인하고 있다. 자체 개발을 통한 주택 분양사업이 잇따라 흥행하면서 재무 유동성을 지탱하는 상황이다. 다만 브랜드 경쟁력 한계와 내부 의사결정 구조의 경직성이 여전히 한계로 지적된다.

올해 하반기 BS그룹은 △부산 한양프라자 주상복합 △인천 용현학익 도시개발 △김포 풍무역세권 공동주택 등에서 분양을 진행하며 약 2500억 원의 영업현금 유입을 기대하고 있다.

앞서 2~3년 전 청량리와 김포 등에서는 이미 흥행을 거둬 자신감이 있는 상황이다. 특히 지난해 김포 풍무지구의 ‘한강 수자인 오브센트’는 분양 개시 2주 만에 완판됐다. 분양가상한제 적용으로 3.3㎡당 2000만원 수준의 합리적인 가격이 주효했다는 평가다. 2023년 준공된 청량리 ‘한양수자인 그라시엘’ 역시 높은 분양률로 마무리됐다.

분양이 흥행한 사업지에서 수익성을 개선하며 마장동 부지 매입 등 신규 자체사업 부지 확보로 이어졌다는 분석이다. 마장동 부지 개발사업은 현재 개발계획을 구체화하 초기 사업비를 조달하고 있는 단계다. 지자체 심의 등을 거치려면 착공까지 최소 2년은 걸릴 것이라는 전망이다.

BS그룹은 올해 자체 개발사업 역량을 강화하기 위해 외부 전문가 영입에 적극 나섰다. DL건설 대표를 지낸 박유신 부사장을 지난 3월 사내이사로 선임하며 주택부문 총괄을 맡겼다. 박 부사장은 대림산업(현 DL이앤씨)과 DL건설에서 주택·디벨로퍼사업을 이끌어온 인물로 수자인 브랜드 경쟁력 강화의 핵심 역할을 맡고 있다.

박 부사장 외에도 DL그룹 출신 인사들이 대거 합류했다. 김기철 사업기획팀 상무, 곽형훈 자체사업팀 상무, 조훈 기술영업팀 상무, 이상원 인프라영업팀 전무 등이 잇달아 영입됐다. 최근에는 금융조달 역량 강화를 위해 KB금융 출신 강순배 전 부행장을 신임 CFO로 선임했다. 그룹 내 CFO직 신설은 처음이다. 자체 개발사업에 있어 원활한 PF 조달을 이끌고 자금 운용을 총괄하는 역할을 맡을 예정이다.

다만 수자인 브랜드는 2021년 리뉴얼을 단행했음에도 대형사 브랜드와의 경쟁에서는 여전히 인지도 한계를 보이고 있다. 일부 서울 주요 지역 단지에서는 브랜드 간판 철거 요구가 발생하기도 하는 등 인식 개선이 필요하다는 평가가 나온다. 대형 건설사 중심의 시장에서 차별화된 브랜드 가치 제고 없이는 주요 지역 자체개발사업에서 장기 성장세를 이어가기 어렵다는 지적이 제기된다.

BS한양 관계자는 “올해 특화 표준평면을 개발하고 견본주택 디자인을 고급화하는 등 수자인 브랜드를 업그레이드할 계획”이라며 “브랜드 론칭 20주년을 맞은 만큼 경쟁력 강화에 힘쓰겠다”고 말했다.