이 기사는 2025년 10월 30일 07:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데건설이 시공을 맡은 경기 광주 쌍령근린공원 민간공원조성 특례사업 본PF 전환이 내년 상반기로 가시화되고 있다. 다만 사업성 개선을 위해 사업계획 변경승인 절차가 마무리돼야 하는 상황이다. 롯데건설은 사업 시행법인 지분 20%를 보유하고 있으며 PF 대출에 대해 자금보충의무를 부담하고 있다.

30일 관련 업계에 따르면 쌍령파크개발은 연내 경기 광주 쌍령근린공원 민간공원조성 특례사업 사업계획변경승인을 받을 예정이다. 경기 광주시 쌍령동 산 57-1번지 일원에 공동주택 2148세대와 공원시설 등을 조성하는 사업이다. 전체 사업 면적은 총 51만8437㎡다. 공원시설은 78.3%, 비공원시설(공동주택 1,2단지)은 21.7% 면적에 해당한다.

당초 지난해 12월 1단지, 올해 3월 2단지 사업계획승인을 받았으나 분양성을 높이기 위해 대형 평형 비중을 줄이고 중소형 평형 위주로 조정하는 설계 변경이 추진되고 있다.

최초 승인받았던 계획은 지하 6층~지상 32층, 18개동, 2148세대 조성인데 지하 7층~지상 32층, 17개동, 2324세대로 변경 추진 중이다. 기존 대형평형 전용 114㎡를 중소형 평형 전용 59·84㎡로 전환해 총 세대수는 176세대 늘릴 예정이다.

초기 사업계획 기준 총 분양수입은 1조7104억원, 도급공사비(7304억원)·공원조성비(3386억원)·토지비 및 간접비 등을 포함한 총 지출은 1조5817억원으로 추산됐다. 이에 따른 사업이익은 약 787억원(사업이익률 4.6%) 수준이었다.

그러나 변경 승인 이후에는 1단지 1082세대, 2단지 1242세대로 늘어나 총 분양수입이 1조7149억원, 총 지출은 1조5938억원으로 전망된다. 이에 따라 사업이익은 1211억원, 사업이익률은 7.1%까지 개선될 것으로 분석된다.

해당 사업은 지난 4월 브릿지론 리파이낸싱을 마쳤다. 기존 2050억원이던 대출은 2550억원으로 증액됐으며, 기존 트랜치 구조에서 선순위 키움증권·하나증권 1500억원, 트랜치B-1 삼성증권 500억원, 트랜치B-2 기존 SPC(하이쌍령제이차) 550억원으로 재구성됐다. 브릿지론 만기는 내년 4월 말까지다.

업계에서는 내년 본PF 전환도 무리없이 진행될 가능성이 높다고 보고 있다. 이 사업에서 △담보감정가 대비 LTV가 39.1%로 양호한 수준인 점 △광주시와 체결된 사업협약에 따른 변경 인허가 리스크가 제한적인 점 △실질적인 사업부지가 대부분 확보 완료된 점 등 때문이다.

감정평가금액 3836억원 기준으로 담보대출의 LTV는 39.10%, 신용공여대출의 LTV는 66.47%에 해당한다. 롯데건설이 자금보충 및 채무인수 책임을 부담하는 구조로 신용보강이 제공된다.

해당 사업 부지 면적 중에서 국공유지는 31.7%, 사유지는 68.3%로 구성돼 있다. 시행법인은 앞서 협의 매수 및 수용재결을 거쳐 사유지를 모두 확보했다. 아직 미확보 상태인 국공유지는 전체 사업부지의 1% 수준으로 본PF 시점에는 토지 100% 확보가 가능할 전망이다.

롯데건설은 연내 변경 승인을 마친 뒤 내년 상반기 착공 및 분양 개시를 목표로 하고 있다. 현재 광주시의 유관부서와 사업계획 변경 심의가 진행 중이며, 내년 초 이후 본PF 대주단 모집 절차가 본격화될 것으로 보인다.

롯데건설 관계자는 "변경 승인 이후 바로 착공 준비에 들어갈 계획"이라며 "민간공원 특례사업은 실패한 적 없고 정주 여건이 개선되는 곳으로 사업 순항이 예상된다"고 말했다.

한편 쌍령파크개발은 2022년 설립된 특수목적법인으로 박준석 아세아종합건설 대표가 80%, 롯데건설이 20%의 지분을 보유하고 있다. 민간공원 특례방식에 따라 비공원시설(주거단지) 개발 이익으로 공원 조성 비용을 충당하고 공원 부지를 기부채납하는 구조다.