이 기사는 2025년 10월 30일 13:49 thebell 에 표출된 기사입니다.

코레이트자산운용이 추진한 필리핀 뉴클락 골프장 개발 프로젝트는 단순한 신규 투자 건을 넘어선다. 2023년 합류한 정승훈 본부장(사진)이 2년여의 준비 끝에 성사시킨 첫 해외 딜이라는 점에서 운용사 안팎으로 전략적 의미가 크다는 평가다.

정 본부장은 대우증권과 맥쿼리자산운용, 스톤브릿지캐피탈 등을 거치며 인프라·부동산 기반의 대체투자 경험을 쌓아온 인물이다. 해외 사업 확장을 추진 중인 코레이트운용의 방향성과 그의 전문성이 맞닿으면서 첫 프로젝트를 통해 운용사 전략의 전환점을 만들어냈다는 평가가 나온다.

◇커리어를 전략으로 전환…첫 딜에 담긴 '기획형' 시선

정 본부장은 건축학을 전공하고 삼성에버랜드 자산관리사업부에서 커리어를 시작했다. 이후 UC버클리 MBA 과정을 밟은 그는 2010년 대우증권 고유자산운용본부로 자리를 옮기며 본격적인 인프라·리얼에셋 투자 경력을 쌓기 시작했다.

대우증권 재직 당시에는 미얀마 양곤 호텔 PF, 미국 해상유전, 몽골 유연탄 광산, 유럽 발전소 등 다양한 해외 프로젝트에 관여했다. 특히 미얀마 아마라호텔 프로젝트의 경우 실사, 구조설계, 투자자 협상까지 전 과정을 주도하며 트랙레코드를 남겼다. 대부분 딜은 총액인수 후 셀다운 구조로 시장 이해도와 딜 구성 능력을 동시에 요구하는 방식이었다.

2014년부터는 맥쿼리자산운용으로 적을 옮겼다. KPCF 3호 펀드의 핵심 운용역으로 참여해 고속도로 휴게소, 주차장, 터미널, 비즈니스호텔 등 국내 중수익 대체자산에 집중했다. 이 시기부터 그는 안정적 현금흐름 중심의 자산 운용과 동시에 운영 효율화를 통한 밸류업 전략을 병행했다. 평창휴게소 사례처럼 실물 개선과 운영 전략 변경을 통해 수익성을 끌어올린 경험이 대표적이다.

2019년부터는 스톤브릿지캐피탈의 CIO로 활동했다. 대체투자 기반의 신설 운용사 체계 구축과 딜 전주기 관리를 담당했으며, 이 시기부터는 SI 연계 개발딜, 비전통 섹터 자산에 대한 접근도 시도했다. 운용사 초창기 투자 전략 확립과 수익구조 안착에 실무 책임자로 참여했다.

코레이트자산운용에는 2023년 합류했다. 그로부터 약 2년이 지나 뉴클락 골프장 프로젝트를 통해 첫 번째 딜을 성사시켰다. 정 본부장은 본 건에서 프로젝트 초기 발굴, 현지 실사, 계약 구조 설계, 사업권 검토, 전략적 투자자 협의 등 딜 전 과정에 주도적으로 참여했다. 정 본부장의 이력에 걸맞은 기획형 딜이라는 평가가 나온다.

그간의 경험치를 기반으로, 장기간 이어진 사업권 협상과 공공기관 승인 과정에서도 돌파구를 찾았다. 복수의 이해관계자가 얽힌 가운데 절차적 리스크를 단계별로 구조화하고, 전략적 투자자와의 분담 구조까지 사전에 설계한 점이 프로젝트의 실행력을 뒷받침했다.

특히 이번 개발사업은 담보대출이 어려운 장기임차를 기반으로 한 개발형 프로젝트였던 터라 외부 자금 조달 측면에서 진입장벽이 높았다. 선순위 금융기관의 참여 없이 자본 기반만으로 초기 사업을 추진해야 했고, 공공기관과의 계약 조건 역시 민간 입장에선 제약 요인이 될 수 있었다.

정 본부장은 사업성 구조를 면밀히 재정비하고, 전략적 투자자(SI)를 중심으로 LP 구성을 설계하며 자본 조달의 대안을 마련했다. 펀딩 구조에 대한 우려가 컸던 초반 상황을 사업성과 실행력을 바탕으로 설득력 있게 전환시켰다는 평가가 나온다.

◇안정형–개발형 병행하는 투트랙 전략…글로벌 확장의 교두보

정 본부장은 안정성과 성장성을 동시에 염두에 둔 투트랙 전략을 구사한다. 컨세션 기반 휴게소나 물류센터, 발전소 등 예측 가능한 현금흐름을 기반으로 하는 자산군과, SI와 함께 리스크를 분담하며 개발 초기 단계에서 진입하는 자산군을 병행하는 구조다.

이번 뉴클락 프로젝트는 이러한 전략의 교차점에 위치한다. 비차입 구조의 전략적 투자자 유치, 장기 임차권 기반의 사업권 확보, 공공기관 BCDA와의 계약 체결 등은 구조적으로 안정성을 갖췄고, 시공·운영 파트너와의 협업 구조는 확장성과 업사이드 기대를 가능하게 만든다.

정 본부장은 특히 자산 고유의 내재가치를 밸류업 전략으로 전환할 수 있는 설계 능력을 핵심 경쟁력으로 꼽는다. 단순 브로커링이나 위탁형 운용이 아닌, 직접 딜을 발굴하고 설계해 투자자 니즈에 맞게 구조화하는 전략을 지향한다. 코레이트운용도 이에 맞춰 글로벌 커버리지와 투자 파트너 네트워크를 확장 중이다. 코레이트운용이 정 본부장을 영입한 이유이기도 하다.

해외 투자의 경우 신흥국보다는 미국, 유럽 등 선진국 자산군에 무게를 둔다. 정 본부장은 데이터센터, 항만, 재생에너지 등 장기 수요 기반이 명확한 자산군을 중심으로 현지 파트너와의 연계를 확대할 방침이다. 뉴클락 프로젝트는 그 첫 신호탄으로, 현지 민관 계약구조, SI 선투자 구조, 공공기관 장기임차 모델을 하나의 사례로 구현했다. 코레이트자산운용은 이번 프로젝트 이후에도 정 본부장을 중심으로 자체 발굴형 해외 딜 확대에 속도를 낼 계획이다.