이 기사는 2025년 11월 04일 15:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

캡스톤자산운용이 부천 데이터센터(IDC) 개발사업의 토목공사와 건축공사를 분리발주했다. 상대적으로 공사비가 높은 대형사에는 건축공사만 맡기고 토목공사는 중견사에 맡겨 비용을 절감하는 구조다. 이에 따라 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 조달도 두 단계로 나눠서 진행됐다.

4일 업계에 따르면 캡스톤자산운용은 효성중공업과 부천 IDC 개발사업의 토목공사 도급계약을 체결했다. 터파기 공사 후 건축도 진행하는 일반적인 공사도급계약과 달리 기초공사만 수행하는 조건이다.

대상 사업은 부천시 춘의동 65-2번지 일원에 IDC를 조성하는 프로젝트다. 2022년 4월 설정된 '캡스톤인프라일반사모투자회사4호'가 시행을 맡았다.

수전용량은 25메가와트(MW)로 예정돼 있다. 업계에서는 수전용량에 따라 데이터센터를 하이퍼스케일(80MW 이상)과 거대(40MW이상~80MW 미만), 대형(10MW 이상~40MW 미만) 등으로 분류한다. 기준에 따르면 캡스톤자산운용의 부천 IDC는 대형으로 분류되는 셈이다.

토목공사와 건축공사를 분리발주한 캡스톤자산운용의 노림수는 비용 절감이다. 통상 공사비는 시공능력평가 순위가 높아질수록 증가한다. 특히 IDC 시공은 일반적인 주택·건축과 달리 서버 등의 하중 문제로 인해 더 높은 기술력과 비용이 투입된다.

반면 기초공사의 경우 대형사와 중견사의 기술격차가 상대적으로 적다. 공종에 따라 발주를 분리하면 대형 시공사가 토목과 건축을 모두 수행할 때보다 비용을 절감할 수 있는 셈이다.

분리발주를 진행함에 따라 부동산 PF대출 조달도 이원화됐다. 캡스톤자산운용은 현재 토목공사를 수행하는 효성중공업의 신용도를 바탕으로 프리(Pre)-PF 조달을 추진하고 있다. 본공사 진행에 앞서 브릿지론을 상환하고 토목공사 비용을 지불하기 위한 조달이다.

프리-PF를 조달하면 상대적으로 연이율이 높은 브릿지론을 조기상환해 이자비용을 절감할 수 있다. 사업지에 실행돼 있는 브릿지론 대출은 9월 말 기준 약 213억원이다. 만기는 2026년 2월로 설정돼 있다. 캡스톤자산운용은 이달 중 프리-PF 조달을 마무리할 계획이다.

캡스톤자산운용이 일반적이지 않은 구조로 자금을 조달하면서까지 비용을 절감하려는 배경에는 선임차 최소화 전략이 자리한다. IDC 등 비분양 부동산 개발사업의 경우 선임차 계약을 최대한 확보해 이를 바탕으로 본PF의 이자율을 낮추는 전략이 자주 사용된다.

반면 캡스톤자산운용은 의도적으로 선임차계약 비중을 최소화하는 중이다. 사업 초기에 선임차계약을 체결하게 되면 준공 후 운영시점의 시장가보다 낮은 임대료를 받을 수밖에 없기 때문이다. 다만 선임차계약이 최소화된 만큼 자금조달 비용과 난이도 등은 소폭 상승할 수 있다.