이 기사는 2025년 11월 05일 15:18 thebell 에 표출된 기사입니다.

이스턴투자개발이 신라스테이 여수의 담보대출 이자비용을 낮췄다. 매각을 염두에 두고 이자율 조정을 최우선으로 리파이낸싱을 진행한 결과다. 신라스테이 여수는 2022년 준공 이후 이스턴투자개발이 직접 운용하고 있는 자산이다. 당시에는 원매자를 구하지 못했지만 현재는 호텔 등 상업용부동산에 대한 투자심리가 개선된 만큼 2026년 매각을 목표로 하고 있다.

5일 업계에 따르면 이스턴투자개발은 최근 프로젝트금융투자회사(PFV)를 통해 보유하고 있는 신라스테이 여수 담보대출의 리파이낸싱을 단행했다. 차입금 규모에는 변화가 없었지만 선순위 대주 일부가 교체됐다. 리파이낸싱 후 대출 만기는 2026년 11월로 설정됐다.

기존 담보대출은 선순위 700억원과 중순위 120원, 후순위 50억원 등 총 870억원으로 구성됐다. 리파이낸싱 이후에는 선순위 대출이 트렌치A-1 560억원과 트렌치A-2 140억원으로 분리됐다.

기존 선순위 대주의 차입금 일부가 상환되고 키움증권이 트렌치A-2의 대주로 새로 합류한 결과다. 만기연장 조건이 기존 차입금 일부 상환이었던 점을 감안하면 키움증권이 구원투수로 등판한 모양새다.

리파이낸싱의 주요 성과는 이자비용 절감이다. 이스턴투자개발이 기존 담보대출을 조달했던 2022년 10월은 건설부동산 경기침체로 인해 상업용부동산의 조달비용이 크게 치솟았던 시점이다. 당시 상업용부동산은 선순위 대출에도 올인코스트 기준 7% 수준의 이자율을 제시해야 자금조달이 가능했다.

이에 이스턴투자개발은 리파이낸싱 과정에서 이자율 조정에 집중했다. 당초 담보대출 확대도 검토됐으나 차입금을 늘리지 않는 것이 이자비용 절감에 유리하다고 판단하면서 기존 규모를 유지하기로 결정됐다. 덕분에 리파이낸싱 후에는 연간 이자비용이 150bp(1bp=0.01%포인트) 가량 줄었다.

현재 PFV의 연간 이자비용은 약 70억원이다. 차입금 규모가 870억원임을 감안하면 연간 8% 수준의 이자를 지급하고 있다. 리파이낸싱 후 이자율이 150bp 감소한다고 가정할 경우 연간 이자비용은 약 56억원으로 감소하게 된다.

이자비용 절감에 집중한 배경은 자산매각이다. 매각대상 자산의 매력도를 높이기 위해 이자비용 부담이 적은 차입구조를 선택했다. 기존 담보대출의 이자율이 낮을수록 원매자 입장에서는 투자 매력도가 높아지기 때문이다.

이스턴투자개발 관계자는 "신라스테이 여수는 2026년 중 매각을 목표로 하는 중"이라며 "매각을 염두에 두고 리파이낸싱을 단행했다"고 설명했다.

신라스테이 여수의 매각은 이스턴투자개발의 가장 중요한 과제 중 하나다. 2022년 113억원이었던 이스턴투자개발의 영업이익은 2023년 12억원, 2024년 7억원으로 줄었다. 영업외수익이 2023년 33억원, 2024년 38억원을 기록하기는 했으나 영업이익 감소폭에 비해서는 부족한 수준이다. 진행하고 있는 프로젝트 수 자체가 감소하면서 매출이 축소된 결과다.

이같은 상황에서 신라스테이 여수를 매각하게 되면 단숨에 대규모 수익 인식이 가능하다. 담보대출 규모를 고려하면 신라스테이 여수 매각가는 1000억원을 상회할 것으로 전망된다. 매각 후 PFV를 청산하게 되면 수백억원의 수익 인식을 기대할 수 있는 셈이다.

신라스테이 여수는 전라남도 여수시 수정동 622번지 일원 3737㎡ 부지에 조성된 4성급 호텔이다. 연면적 2만5741㎡, 지하 1층~지상 20층, 1개동 규모로 조성됐다. 2020년 10월 착공해 2022년 8월 준공됐으며 315개 객실이 운영되는 중이다.

PFV의 최대주주는 지분 41.2%를 보유한 이스턴투자개발이다. 개발사업의 프로젝트매니저(PM)를 맡는 등 핵심적인 역할을 수행하고 있다. 부국증권(19.8%)과 키움증권(19.8%), 이든자산운용(6%) 등도 주요 주주로 참여하고 있다.

시장환경은 복합적이다. 우선 주요 고객인 방한객 수는 꾸준히 회복되는 추세다. 2025년 9월 방한객 수는 170만2813명으로 전년 동월 대비 16.3% 증가했다. 코로나19 확산 이전인 2019년 9월 대비로는 116.7% 수준이다. 호텔수요 자체는 코로나19 이전 수준으로 회복된 셈이다.

호텔 공급도 예년 대비 줄었다. 코로나19 확산의 여파로 4·5성급 호텔이 다수 폐업함에 따라 약 4000개의 객실이 공급에서 제외된 상황이다. 현재 개발이 예정돼 있는 호텔들도 인허가 지연 등으로 인해 개발이 지연될 가능성이 있다.

다만 호텔 부동산에 대한 투심 회복이 서울 등 수도권 위주로 집중돼 있는 점은 부담이다. JLL 코리아는 2025-2026 한국 호텔 투자시장 전망 보고서에서 해외자본의 유입이 수도권에 집중돼 있다며 지방 숙박시장은 점진적인 회복세를 보일 것으로 내다봤다.