이 기사는 2025년 11월 06일 11:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

GS건설은 개발조직을 재편하고 지분투자형 개발을 중심으로 한 디벨로퍼 포트폴리오 확대 전략을 전면에 내세웠다. 시행(지분투자)·시공을 결합한 자체개발형 모델을 강화해 향후 건설경기 사이클 전환기에 대비하겠다는 의도다. 특히 일반 주택·오피스 개발사업뿐 아니라 데이터센터와 시니어 주거 분야에서 선제적으로 조직과 역량을 확보하고 있다.

GS건설이 약 10여년 전 중단됐던 자체 개발사업 드라이브를 다시 재가동하는 셈이다. 2000년대 중·후반 자체사업 확대 전략을 펼쳤던 경험이 있는 만큼, 이번 행보가 단순 시도에 그치지 않고 GS건설의 '중장기 성장 축 재정립'으로 이어질 수 있을지 주목하고 있다. 기존 시행 파트너들과의 협업도 기대된다.

◇기존 지분투자형 개발 속도…세운지구·무교동·대전 등 수익성 기대감

현재 GS건설이 진행 중인 지분투자형 개발사업은 주로 기존 개발사업 조직이었던 건축복합영업팀이 확보해온 프로젝트 중심으로 구성돼 있다. 시행법인에 지분을 투입하고 시공을 함께 수행하는 구조다.

건축복합영업팀은 지분투자형 복합개발 수주, 민간공모사업, 랜드마크형 프로젝트 대응까지 포괄한다. '개발-지분투자-도급 수주'로 이어지는 사업 구조를 담당하면서 개발사업 관련 조직 내에서 가장 큰 규모의 인력이 투입돼 있다. 향후에는 신규 발굴 사업을 담당하는 미래개발사업팀과의 시너지 강화도 기대되는 대목이다.

현재 서울 도심 오피스 및 지방 주거개발 프로젝트가 가시적으로 진척되고 있다. 해당 프로젝트들은 내년부터 본격적으로 시행 및 시공이익으로 인식 될 전망이다. 우선 서울 중구 산림동 일대 세운재정비촉진지구 5-1·3구역 복합개발의 경우 세운5구역PFV를 통해 진행 중이다. GS건설은 미래에셋증권, 이지스자산운용에 이어 16.20% 지분을 보유한 주주로 참여하고 있다. 지하 8층~지상 37층 규모의 업무시설 개발 프로젝트다.

서울 중구 무교동 일대에서도 오피스 개발을 추진 중이다. 이 사업은 GS건설이 관련 REF 펀드에 일부 출자한 상태이며, 본 도급계약 체결 전 단계로 향후 시공 참여가 유력시된다.

최근에는 대전 유성구 도룡동 '도룡자이 라피크' 사업이 분양에 돌입했다. 시행법인 대전하이엔드 개발에 대해 GS건설은 지난해 3.39% 지분 취득 후 최근 지분율을 18.27%까지 확대했다. 대덕과학문화센터 부지에 연면적 7만7565㎡, 지하 3층~지상 26층, 공동주택 299가구 및 교육·연구시설을 조성하는 사업이다.

부천영상단지 개발사업도 지분확대를 통해 참여 비중을 키우고 있다. GS건설의 시행법인 지분은 지난해 말 26.53%에서 올해 상반기 말 31.58%로 늘었다. 이 사업은 GS건설·현대건설·DL이앤씨·화이트코리아 컨소시엄이 참여 중으로, 인허가 및 개발 방향 조정이 이뤄지고 있다.

주택본부에서는 경기 양주시 백석읍 일원 도시개발사업도 추진 중이다. 기존 시행사가 재무적 어려움을 겪으면서 GS건설이 지분을 확대해 자체 개발로 전환하는 구조다. 약 126만㎡(약 38만 평) 부지에 약 1만1000가구 규모의 주거단지를 조성하는 사업이다. 올해 들어 GS건설 내부에 해당 프로젝트를 전담하는 TF도 꾸려진 것으로 전해진다.

GS건설은 데이터센터 디벨로퍼 역량 강화를 위해 개발, 운영 역량까지 내재화하고 있다. 신사업실 산하 DC사업팀에서는 인력을 지속 확충하며 선제적으로 역량을 쌓고 있다. 2021년에는 데이터센터 운영 전문 자회사 디씨브릿지를 설립하기도 했다.

앞서 에포크PFV와 마그나PFV를 통한 경기 안양 및 고양 지역 데이터센터 개발에 이어 올해 5월에는 용인 기흥구 고매동 데이터센터 개발을 위해 손자회사인 지베스코자산운용의 펀드에 출자를 진행했다. 현재 GS건설은 해당 펀드(지베스코일반사모부동산투자회사1호)에서 보통주 6.34%, 우선주 28.17%를 보유한다.

◇2006년 자체사업 확대 추진…2010년 이후 꺾였던 흐름 '재가동'

GS건설은 과거에도 디벨로퍼 사업에 드라이브를 건 시기가 있다. 2005~2006년 무렵 자체 개발사업 확대를 성장전략의 '중심 축'으로 설정하며 토지매입과 관련 인력 확충에 나섰다. 당시에는 외주(도급형) 위주 사업구조로는 수익성 확보에 한계가 있다는 판단 아래 시행부터 시공까지 아우르는 자체사업 비중을 늘리는 전략을 대외적으로도 강조했다.

당시 자체 개발사업을 강화하기 위해 별도 조직을 신설, 운영하고 투자 규모를 대폭 늘리며 적극적으로 추진해왔다. 기존 주택 도급사업은 점진적으로 지주 공동사업 구조로 전환했다. 2013년에는 부동산 개발업체 지앤엠에스테이트를 신규 설립하기도 했다. 이 시기 GS건설의 토지자산은 가파르게 증가했다. 2005년 말 2813억원 수준이던 보유 토지는 2009년 말 7000억원에 근접했고, 2011년 말에는 1조2831억원까지 확대됐다.

그러나 글로벌 금융위기 이후 건설경기 조정 국면이 이어지면서 기조는 급격히 바뀌었다. 2010년대 초반까지 운영되던 개발사업 전담 조직은 건축·주택본부로 흡수됐고, 사업 전략은 리스크 최소화 중심의 외주·도급 체계로 회귀했다. 2015년에는 보유 토지를 약 7000억~8000억원 규모로 정리해 연말 장부가액이 4728억원까지 축소됐으며, 이후 2016~2018년은 3000억원대 수준에서 정체가 이어졌다.

이 같은 흐름 속에서 GS건설은 약 10여 년간 직접 시행보다는 시공·PF 신용보강 역할에 집중하는 보수적 포트폴리오를 운영해 왔다. 그러나 최근 다시 개발사업실을 신설하고 지분투자형 개발 비중을 키우는 방향으로 전략을 선회한 점은 주목된다.

단순 시공을 넘어 부지 매입·지분투자·시공·운영까지 사업 전 과정을 포괄하는 디벨로퍼형 수익구조를 재정립하려는 것이다. 과거 확장 국면에서 추진했던 디벨로퍼 전략을 다시 가동해 높은 수익성을 제고하려는 취지로 해석된다.


과거부터 GS건설은 지분투자형 개발 방식으로 굵직한 프로젝트에 참여해왔다. 대표적으로 2005년 착수한 '합정 메세나폴리스' 개발사업이 있다. 시행법인 메이저디벨로프먼트에 GS건설이 45%를 출자해 투자와 시공을 모두 맡았으며, 2009년 착공 후 2012년 준공됐다.

2008년 SH공사가 주도한 공모형 PF 개발사업 '은평뉴타운 알파로스' 프로젝트에도 공동 출자자로 참여했다. 대형 상업시설을 조성하는 계획이었으나 금융위기 이후 경기 침체로 사업은 무산됐다.

이후 지분출자형 개발사업은 2020년대 들어 본격적으로 다시 등장했다. △과천지식정보타운 3블럭 ‘과천상상자이타워’ 지식산업센터 개발△여의도 하이엔드 주거복합 '브라이튼 여의도' △'에포크 안양' 데이터센터 개발 등이 대표적이다.

우선 과천지식정보타운 3블럭 '과천상상자이타워' 지식산업센터 개발사업은 KT&G가 시행을 주도하고 GS건설이 28% 지분을 출자, 시공을 맡아 2023년 준공했다. 디벨로퍼 신영이 주도한 하이엔드 주택 '여의도 브라이튼' 프로젝트에서도 GS건설은 2023년까지 일부 지분(10%)출자했고 시공도 맡았다.

GS건설은 주요 시행 파트너와의 협업 이력도 두텁다. 특히 화이트코리아와는 장기간 협력 관계를 이어오고 있다. 화이트코리아가 개발한 다수 주거사업장에 GS건설이 시공사로 참여해 자이 브랜드를 적용했다. 2006년 가양동 대상그룹 공장부지 인수 당시 GS건설이 화이트코리아에 신용보강을 제공해 사업 추진이 원활해진 사례가 대표적이다.

단순 시행-시공 관계를 넘어 대규모 공모형 개발사업 및 지분출자형 프로젝트에도 함께 뛰어들었다. 최종 선정되지는 않았지만 2023년 성남도시개발공사가 공모한 백현 마이스(MICE) 도시개발사업에도 두 곳은 컨소시엄을 이뤄 도전했다. 2019년 부천 영상문화산업단지 복합개발 사업에도 GS건설 컨소시엄에 화이트코리아도 함께 참여했다.

이밖에 최종 선정에는 실패했지만 광명동굴사업, 노량진 부지 복합개발 민간사업자 공모 에서도 화이트코리아와 GS건설이 함께 도전했다. 사업 발굴과 자금 조달, 인허가 대응 등에서 호흡을 맞추는 과정이 반복되며 파트너십이 원활히 유지되고 있다는 평가다.