이 기사는 2025년 11월 07일 13:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

HDC자산운용이 내년 초 남산스퀘어(옛 극동빌딩) 본PF 조달에 착수할 전망이다. 노후 오피스를 인수한 뒤 리모델링하는 밸류애드 전략을 구상하고 있다. 최근 건축허가를 받으며 인허가 절차도 마무리했다.

7일 관련 업계에 따르면 HDC자산운용은 내년 초부터 본PF 조달을 시작해 착공에 나서는 일정으로 사업을 추진 중이다. 남산스퀘어는 서울 중구 충무로역 인근에 있는 오피스 빌딩이다. 리모델링 사업은 지난 9월 서울시 건축위원회 심의를 통과하고 지난 5일 서울 중구청으로부터 건축허가를 받았다.

남산스퀘어 리모델링 사업은 서울시 중구 퇴계로 173(충무로3가) 일원 7942.5㎡ 부지를 대상으로 건폐율 52%, 용적률 1047.37%를 적용해 재정비하는 사업이다.

현재 남산스퀘어는 지하 3층~지상 23층, 연면적 7만5252.45㎡ 규모 업무시설과 판매시설, 근린생활시설로 이뤄져 있다. 여기다 연면적 2만~3만㎡ 규모로 업무시설 증축이 가능해져 내년부터 '수평증축 리모델링' 방식으로 공사를 진행하게 된다. 공사는 HDC현대산업개발이 맡는다.

리모델링 이후 남산스퀘어는 연면적이 약 9만8000㎡로 확장된다. 용적률 1047.37%, 건폐율 52%를 적용해 진행된다. 녹지 조성과 내진 보강, 단열성능 개선 등 친환경 설계를 도입해 용적률을 764%에서 1047%로 높였다. 수평 증축으로 진행되기 때문에 건물 층수에는 변화가 없다.

건물 남측 대로변에는 기둥에 지붕을 덮은 파고라와 휴식공간을 포함한 공개공지를 조성한다. 건물 북쪽에는 지상 1~3층 규모로 근린생활시설 및 판매시설이 들어선다. 남산스퀘어가 자리한 충무로역 일대는 노후 건축물이 밀집돼 있어 도심 활성화와와 보행 환경 개선 효과도 기대된다.

이번 리모델링 공사를 통해 향후 밸류애드도 가능할 전망이다. 연면적이 늘어남에 따라 신규 임차수요 확보가 가능하고 리뉴얼 이후 임대료 수준 역시 상승될 여지가 높다. 향후 자산 매각 시 자산가치 상승에 따른 수익률 개선도 기대된다.

현재 남산스퀘어에는 한국건강가정진흥원·근로복지공단·국민연금공단·한국장애인고용공단 등 여러 공기업과 자이S&D, TKG휴켐스, 건축사사무소 다윈그룹 등이 입주해 있다.

다만 리모델링 착수 전까지 일부 명도 이슈가 남아있는 점은 과제로 꼽힌다. 최근 HDC현대산업개발은 남산스퀘어에 현장 사무실을 마련한 것도 명도작업을 빠르게 마무리짓기 위한 취지로 풀이된다.

HDC현대산업개발 관계자는 "착공에 앞서 원활한 사업 추진을 위해 임대차계약을 체결한 것"이라고 말했다.


남산스퀘어는 극동건설이 1976년 사옥 용도로 지은 후 20여 년간 소유권을 갖고 있었다. 그러다 1997년 외환위기를 거치며 2003년 '맥쿼리센트럴오피스 기업구조조정(CR)리츠'가 1583억원에 인수했다.

이후 2009년 국민연금이 지이자산관리(현 코레이트투자운용)이 만든 '지이엔피에스(NPS)제1호 리츠'를 통해 약 3184억원에 빌딩을 매입했다.

2019년에는 이지스자산운용과 글로벌 사모펀드 콜버그크래비스로버츠(KKR)가 국민연금으로부터 5050억원에 인수했다. 이후 KKR은 글로벌 자산 조정 과정에서 매각을 검토했으나 난항을 겪기도 했다.

이 과정에서 외관·로비·엘리베이터홀 등 일부 공용부 리뉴얼이 진행됐다. 이지스자산운용은 2022년 오피스 공용부와 화장실 환경 개선공사를 진행한 데 이어 지난해 3~8월 외관과 로비, 엘리베이터 홀 등의 환경 개선 공사를 진행했다. 외관과 진입부 보행로가 개선되고 조명과 아트월, 나무 등 조경을 보완했다.

HDC자산운용은 지난해 10월 남산스퀘어 빌딩의 우선협상대상자로 선정된 뒤 올해 2월 약 5800억원에 매입을 완료했다. HDC자산운용은 HDC그룹 오너 일가(정몽규 회장·정준선·정원선·정운선)가 과반수 지분을 보유한 운용사다. 그룹 차원에서 남산스퀘어를 CBD(중심업무지구) 랜드마크 자산으로 탈바꿈시키기 위한 인수였다는 평가다.