이 기사는 2025년 11월 07일 12:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 기업구조조정부동산투자회사(CR리츠)를 활용해 전라남도 광양시에 위치한 도시형 생활주택을 매입한다. 영속형 리츠 구조를 기반으로 안정적인 임대 수익을 확보하면서, 5년을 기본 보유기간으로 설정해 향후 매각을 통한 투자금 회수를 도모한다는 전략이다.

7일 금융투자업계에 따르면 하나대체운용은 ‘하나대체광양기업구조조정부동산투자회사’를 설립하고, 광양시 마동 일원에 위치한 ‘중마 스마트시티 1차·2차 아파트’를 매입할 예정이다. 조만간 매입 절차가 완료될 예정이다. 해당 자산은 도시형생활주택 및 근린생활시설로 구성돼 있다. 지금은 대신자산신탁이 보유하고 임대 운영 중이다. 리츠는 자산 인수와 함께 실질적인 임대사업자로 전환돼, 안정적인 현금흐름 확보를 우선 목표로 삼는다.

총 거래금액은 약 217억원이다. HUG와 삼창감정평가법인이 산정한 총 감정가 287억원 대비 약 75% 수준에서 가격이 설정됐다. 자산별로는 1차 아파트 92억원, 2차 아파트 62억원, 상가시설 63억원 규모다. 매입 이후 리츠는 임대료 수취를 통해 배당 기반을 마련하고, 자산 가치 상승 시점에 매각을 추진해 매각차익을 투자자에게 배분할 계획이다.


하나대체운용은 이번 CR리츠를 영속형 구조로 설계했지만, 자산 보유기간은 5년을 기본 가정으로 설정했다. 사모 방식의 폐쇄형 구조로 청산 전 중도 환매는 불가능하다. 투자자들은 반기 결산을 기준으로 배당을 받게 되며, 사업계획서상 운영배당률은 연 9.02%, 매각 포함 총배당률은 11.36% 수준으로 제시됐다.

자산관리는 하나대체운용이 직접 수행한다. 실질적인 임대 운영은 주택임대관리 전문업체인 지에이치피파트너스가 담당한다. 법률실사는 법무법인 세종이 맡았다. 보수 구조는 자산관리보수 연 1억5000만원, 매입수수료 3억원이며, 자산보관은 NH투자증권, 일반사무수탁은 하나펀드서비스가 맡는다. 예상 회계감사보수는 연 2000만원 수준으로 책정됐다. 리츠 자본금은 63억원이며, 제1종·2종 종류주식으로 구분해 발행했다. 모두 액면가 5000원, 동일 배당구조를 적용하며 무의결권 구조를 일부 포함했다.

이번 CR리츠는 수도권이 아닌 지방 중견도시 자산을 대상으로 한다는 점에서 차별성이 있다. 특히 대체운용사가 직접 리츠 AMC로서 자산 매입, 임대, 매각까지 총괄하는 ‘풀 컨트롤’ 구조를 채택한 것이 특징이다. 하나대체운용은 해당 프로젝트를 통해 중소형 지역자산 기반의 실물운용 역량을 강화하고, 안정적인 현금흐름형 포트폴리오를 추가 확보하겠다는 전략이다.

물론 지리적 요인에 따른 리스크도 존재한다. 지역 기반 도시형 생활주택의 경우 공실 위험과 임차인 신용 리스크가 상존하며, 매각 시점에 따라 수익률이 큰 폭으로 달라질 수 있다. 특히 매각지연이나 저가 매각이 발생할 경우 계획한 배당 성과를 달성하지 못할 가능성도 배제할 수 없다. 하나대체운용은 이를 감안해 보수적인 임대료 가정과 보험가입, 자산관리 강화 등을 병행한다는 방침이다.

시장에선 최근 CR리츠가 지역 부동산 시장 내 미분양 및 유휴자산 해소를 위한 구조화 수단으로 다시 주목받고 있다는 분석이 나온다. 하나대체운용은 이번 프로젝트를 시작으로 비상장 실물자산 리츠 라인업 확대에 나설 것으로 전망된다.