이 기사는 2025년 11월 13일 07:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

HDC현대산업개발은 주요 건설사 가운데에서도 '디벨로퍼' 색채가 가장 짙은 기업으로 꼽힌다. 시공 중심 건설사가 아닌, 기획·개발·운영까지 직접 관여하는 자체개발 사업으로 정체성을 구축해온 점이 특징이다.

1980~1990년대 주택사업을 기반으로 성장한 이후 2000년대 초 용산민자역사(아이파크몰) 개발을 계기로 본격적인 디벨로퍼 체제로 전환했다. 특히 주거 중심 자체개발에서 상업·업무·호텔·리조트 등으로 확장하며 개별 단지 중심의 개발에서 '도시 단위의 복합개발'로 외연을 넓히고 있다.

◇본사 이전 여부 관건…도시 디벨로퍼 역량 입증 '시험대'

HDC현대산업개발은 주거 위주의 자체개발에서 벗어나 2000년대 들어 용산 민자역사 개발사업(현 용산 아이파크몰)을 통해 상업·복합시설 디벨로퍼로 본격 진출했다. 이제 회사가 지향하는 도시 디벨로퍼로 자리잡기 위한 관건은 현재 추진 중인 광운대역세권 '서울원 프로젝트'의 성공 여부다.

총 사업비 약 5조원에 달하는 규모의 서울원 프로젝트는 프라임 오피스, 주거시설, 웰니스 레지던스, 쇼핑몰, 호텔 등이 결합된 대형 복합개발 사업이다. 약 3000세대 규모의 서울원 아이파크(공동주택)를 비롯해 호텔·오피스·상업시설까지 총 10개 동의 건물이 들어선다. 준공은 2028~2029년으로 예정돼 있다.

서울 노원구 화랑로 45길 일원 15만6492㎡ 부지에 상업·업무용지, 복합용지, 공공용지로 나뉘어 있다. 복합용지에는 지하 4층~지상 49층 규모의 공동주택 6개동과 웰니스레지던스 2개동이, 상업·업무용지에는 상업·업무시설 2개동이 들어선다. 업무시설은 아직 세부 층수는 조정 중이지만, 타워형 오피스와 저층부 상업시설 복합 구조로 추진된다.

가장 주목되는 부분은 본사 이전 여부다. HDC현대산업개발은 지난해 4월 서울시 건축심의를 통과하고 서울시·노원구와 '동북권 신생활·경제거점 조성'을 위한 업무협약을 체결했다. 본사 이전이 확정되면 HDC현대산업개발이 앵커테넌트로 입주해 나머지 상업·업무시설 임차인 모집에도 긍정적 효과가 예상된다.

업계에서는 과거 GS건설의 그랑서울, DL이앤씨의 디타워 사례처럼 HDC현대산업개발이 일정 기간 렌트프리(무상임대) 조건을 제시하며 임차인을 확보할 가능성도 예상하고 있다.

다만 HDC현대산업개발 내부에서는 여전히 본사 이전 여부를 두고 고심이 이어지는 것으로 파악된다. 현재 용산 아이파크몰 내 약 1700명 규모의 본사 인력을 광운대역 부지로 이전하는 방안이 검토 중이지만, 개발 완공 전까지는 임차인 유치와 수익성 확보를 위한 물밑작업이 지속될 것으로 보인다.

아직 이전 여부도 확정된 사안이 아니다보니 용산 아이파크몰에서 광운대로 본사 이전하게 될 경우 용산을 채울 메인 테넌트도 정해지지 않았다. 다만 입지 특성상 입주 기업을 찾는 데 어려움을 겪지는 않을 것으로 보인다.

업계 관계자는 "아직까지는 HDC현대산업개발 내부적으로 본사 이전과 오피스 임차 전략을 병행 검토하는 단계로 보인다"고 말했다.

◇동북권 거점 타운화 추진…강남·용산 이어 새로운 개발 축

서울원 아이파크는 2011년 용산 아이파크몰 이후 HDC현대산업개발의 두 번째 대규모 역세권 복합개발 프로젝트다. 이 사업의 상징성은 '노도강(노원·도봉·강북구)'으로 대표되는 서울 외곽권에 HDC현산이 첫 대형 복합개발을 시도했다는 데 있다. 기존 강남·용산 중심의 도시개발 축에서 벗어나 상대적으로 낙후된 동북권을 새로운 성장 축으로 삼겠다는 전략이다.

서울원 부지는 과거 한국통신 물류창고 부지로, 2009년부터 서울시가 사전협상제도를 통해 민간복합개발을 모색해온 지역이다. 2017년 HDC현산이 우선협상대상자로 선정되면서 프로젝트가 본격화됐다. 이후 2019~2021년까지 단계적으로 부지를 매입해 총 6100억원을 투입, 서울 동북권 최대 민간개발 부지로 확보했다.

HDC현대산업개발은 인근 장위뉴타운·미아삼거리 주거지 등과 연계한 배후 수요를 감안해 '동북권 거점 타운화'를 시도하고 있다. 이는 서울시가 추진 중인 균형발전형 역세권 개발 방향과도 맞물린다.

또한 노원구 공릉역 역세권 개발사업과도 시너지를 낼 것으로 보인다. 공릉역세권 사업은 내년 착공을 목표로 추진 중이다. 해당 사업은 HDC현대산업개발이 지분 100%를 보유한 HDC아이파크제2호 리츠를 통해 진행되고 있다. 과거 HDC현대산업개발은 인근에서 도봉구 창동민자역사 인수를 추진했지만 사업성 문제로 중단한 바 있다.

HDC현대산업개발 관계자는 "광운대 부지 본사 이전은 지역사회와 같이 발전하기 위해 개발사업의 일환으로 검토 중인 사안"이라며 "하나의 도시를 설계하고 운영함으로써 개발부터 운영, 사후관리까지 책임지는 것을 목표로 하고 있다"고 말했다.