이 기사는 2025년 11월 20일 14:59 thebell 에 표출된 기사입니다.

KT&G가 남대문 메리어트 호텔 빌딩 매각에 이어 자회사 상상스테이의 운영권까지 정리하며 비핵심 자산 유동화 전략에 속도를 내고 있다. 국제 체인 호텔의 계약 구조상 소유주 변경 시 운영권 조정이 불가피한 만큼, 호텔 운영권도 태광 계열사와 거래를 단행한 것으로 해석된다.

모회사의 자산 효율화 전략은 순조롭게 진행되고 있지만 단일 호텔 기반의 상상스테이는 사업 기반이 사실상 종료되면서 향후 포트폴리오 재정비라는 전략적 과제가 부상했다는 평가다.

◇코트야드 메리어트 남대문 태광으로 소유·운영 일원화…운영권 10억 양도

20일 상상스테이에 따르면 티시스와 '코트야드 메리어트 서울 남대문' 호텔 영업권을 약 10억원에 양도하는 계약을 체결했다. 이번 계약에는 호텔 운영에 필요한 물적·인적 자산 일체가 포함되는 것으로 12월 17일 거래가 종료될 예정이다.

코트야드 메리어트 서울 남대문 호텔은 2016년 준공 이후 KT&G의 100% 자회사인 상상스테이가 운영해왔다. KT&G가 최근 본업 경쟁력 강화를 위한 비핵심 자산 유동화에 속도를 내면서, 해당 호텔이 위치한 빌딩 매각 딜도 진행하고 있다.

특히 이 빌딩은 태광그룹이 남대문 일대에 추진 중인 '태광 타운' 구상의 사실상 마지막 퍼즐로 평가되며 태광 계열 리츠 자산관리회사(AMC)인 흥국리츠운용이 인수할 예정이다. 호텔 부지가 KT&G 보유 자산에서 제외되며 상상스테이의 운영 기반도 재편이 불가피해진 것이다. 이 흐름에 따라 호텔 운영권 역시 태광그룹 계열사인 티시스와 거래가 이뤄지는 것으로 해석된다.

이번 호텔 영업권이 10억원 규모로 책정된 것은 상상스테이의 사업 구조적 특성 때문이라는 분석이다. 상상스테이는 소유 부동산 없이 단일 호텔을 임차해 운영해온 구조로, 양도 대상 사업부 역시 이 호텔 운영에 국한돼 있었다.

작년 말 감사보고서 기준 사용권자산이 약 297억원 인식돼 있지만 이는 KT&G와의 임대차계약을 회계적으로 현재가치로 반영한 '리스 회계' 자산이다. 시장에서 거래되거나 제3자에게 이전 가능한 실질 자산을 의미하지 않는다. 즉 사용권자산은 호텔 운영권의 가치와 직접 연결되는 항목이 아니며 임차 계약이 종료되는 순간 장부가치는 소멸하는 회계상의 숫자다. 구조적 제한 때문에 실제 이전 가능한 영업권의 가치가 제한적인 셈이다.

여기에 국제 체인 호텔은 건물 소유주와 브랜드사, 운영법인이 참여하는 3자 구조로 운영된다. 상상스테이 역시 Marriott International Management Company B.V.와 경영위탁 계약을 맺고 호텔을 운영해왔다.

글로벌 호텔 산업의 표준에 따르면 건물 소유주가 변경될 경우 운영계약도 반드시 조정 또는 승계 절차를 거쳐야 한다. 단순히 임대료를 새 건물주에게 지급하는 방식으로 기존 운영을 유지하는 구조가 아니다. 이번에 남대문 호텔 빌딩이 태광 계열로 넘어가면서 상상스테이의 위탁 운영 체제도 자연스럽게 정리되는 흐름이 형성된 것으로 풀이된다.

◇상상스테이 흑자 전환 불구 결손 상태, KT&G는 현금 환원 기조 속도

상상스테이는 사실상 단일 호텔 중심의 사업 구조였기 때문에 운영권 정리는 곧 사업 기반의 종료를 의미한다. KT&G가 최근 본업 경쟁력 강화와 주주환원 확대를 최우선 과제로 두고 있는 만큼 당분간은 호텔 사업을 다시 키우기 위한 투자를 단행할 가능성은 크지 않다는 평가도 나온다.

상상스테이의 실적 상황과도 맞물린다. 설립 후 2022년까지 적자가 지속됐으나 2023년 영업이익 흑자 전환에 성공했다. 2023년과 2024년 각각 40억원대 영업이익을 냈다. 다만 누적 적자 부담으로 300억원 규모의 결손금이 쌓여있는 상태다. 결국 핵심 자산 정리를 계기로 사업 포트폴리오 전반을 다시 설계해야 하는 전환점에 돌입한 것이다.

일단 KT&G의 비핵심 자산 유동화가 곧바로 주주환원으로 이어지는 '선순환 구조'는 뚜렷하게 확인되고 있다. IR 행사에서 약속한대로 부동산 등 비핵심 자산 매각으로 확보한 재원은 하반기들어서도 자사주 매입 및 소각에 활용됐다.

9월 23일 약 2600억원 규모의 자사주를 장내에서 매입해 10월 28일자로 소각을 완료했다. 배당 기조 역시 강화됐다. KT&G는 올해 주당 최소 배당금을 전년 대비 600원 상향한 6000원으로 제시하며, 자산 효율화 작업과 연계한 현금환원 확대 의지를 명확히 했다. 현금환원 기조가 자산 효율화 작업과 맞물려 더 빠르게 실행되고 있다는 평가다.

KT&G 관계자는 "비핵심자산 유동화를 통해 확보한 재원을 본업인 담배사업의 경쟁력 강화와 주주환원 등에 전략적으로 투입할 계획"이라며 "해외 생산거점 확충 등 중장기적 성장 기반 마련은 물론, 자사주 매입·소각 등을 통해 주주가치 제고에도 적극 나설 것”이라고 밝혔다.