이 기사는 2025년 11월 28일 17:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

DL이앤씨가 신용보강을 제공한 지방 개발사업들이 내년 본PF 및 착공을 목표로 속도를 내고 있다. 그동안 용적률 상향 등 사업성 개선을 위한 인허가 과정이 길어지면서 일정이 지연된 곳이다. 최근 두 사업 모두 지구단위계획 고시와 리파이낸싱 조달에 성공하며 본격적인 사업 추진 단계에 들어서는 모습이다.

28일 관련 업계에 따르면 DL이앤씨의 대전 문화동 세이백화점 부지 개발사업이 최근 브릿지론 리파이낸싱을 마무리했다. 이 사업은 대전 중구 문화동 1-16번지 일원에서 추진 중인 공동주택 개발 프로젝트로 DL이앤씨의 자체사업이다. 시행사는 DL이앤씨가 2022년 투게더자산운용 등과 함께 설립한 투게더대전문화PFV다. DL이앤씨는 보통주와 종류주를 포함해 56.66% 지분을 보유해 사업을 주도하고 있다.

2022년 폐점한 세이백화점 부지에 지하 4층~지상 42층, 4개 동, 538세대 규모 공동주택과 근린생활시설을 짓는 계획이다. 2022년 최초 대출 약정 체결 당시 브릿지론 한도는 1750억원이었으나 지난해 만기 연장 과정에서 2050억원으로 확대됐고, 이번 리파이낸싱을 통해 총 2100억원으로 증액됐다.

지구단위계획은 이미 고시됐으나 건축 인허가 절차가 남아 있어서 착공 시점을 고려해 만기를 조정한 것으로 보인다. 다만 지구단위계획이 마무리된 만큼 명도 등을 제외하면 인허가 단계에서 문제가 발생할 가능성은 낮을 전망이다.

DL이앤씨는 당초 후순위(트랜치C) 대출채권에 대한 자금보충 및 기초자산 채무인수 의무를 제공했으나 이번 리파이낸싱에서는 신용보강 범위를 확대했다. ABCP로 발행된 유동화증권 2100억원에 대해 자금보충 및 미이행 시 면책적 채무인수 의무를 제공한 것으로 파악된다.

이 사업은 지난해 3월 주택건설사업계획 승인을 받았으나 당시 분양시장 침체로 사업성이 낮아지면서 속도가 늦어졌다. 이후 사업성 개선을 위해 개발 계획 변경을 추진해왔고, 대전시가 지난 8월 역세권 준주거지역 지구단위계획 변경을 의결하면서 용적률이 기존 400%에서 700%로 크게 상향됐다. 대신 현금 249억원과 259억원 규모 임대주택 공급이 공공기여로 확정됐다.

당초 2026년 10월 착공을 목표로 했으나 올해 지구단위계획 변경과 리파이낸싱 절차가 이어지면서 착공 시점은 2027년 11월로 연기됐다.

비슷한 시기 리파이낸싱을 마친 해운대센트럴PFV 역시 DL이앤씨가 시공하고 신용보강을 제공하는 사업이다. 이 사업은 부산 해운대구 중동 256-6번지 일원에서 추진 중인 공동주택 개발 프로젝트다.

시행법인 해운대센트럴PFV는 2022년 11월 설립됐다. 해운대센트럴PFV의 최대주주는 35.29%를 보유한 우리은행이다. 이는 이지스자산운용이 운용하는 '이지스해운대일반사모부동산투자신탁1호'의 신탁업자로 있기 때문이다.

기존 브릿지론 한도는 2550억원이었으나 이번 리파이낸싱으로 300억원이 증액됐다. 금리도 약 기존 대비 0.5~0.6%포인트 낮아졌다. 직전 금리가 5% 중반대였던 점을 감안하면 시장금리 하락에 따른 자연 조정 효과가 반영된 것으로 풀이된다. 이번 증액분은 대부분 금융비로 사용되고 일부는 남은 인허가 절차 비용으로 투입될 예정이다. 대주단 구성은 변동이 없는 것으로 알려졌다.

DL이앤씨는 총 2850억원 대출채권 중 후순위 구간에 자금보충 및 조건부 채무인수 의무를 제공하고 있다. 트랜치A는 1900억원, 트랜치B는 950억원이며 만기는 내년 10월 26일까지다.

이 사업 역시 지구단위계획은 완료됐으나 건축 인허가가 남아 있어 착공 전까지의 기간을 고려해 리파이낸싱이 이뤄진 것으로 보인다. DL이앤씨는 내년 하반기 중 착공을 목표로 하고 있으며 인허가 절차는 무리 없이 진행될 것으로 보고 있다.

해운대 개발사업은 부산시가 역점적으로 추진하는 '부산형 역세권 활성화' 정책의 일환으로 1만7097㎡ 부지에 최고 49층, 531세대 주상복합을 건설하는 계획이다. 지난 7월 지구단위계획 변경고시 심의를 통과하며 용도지역이 제2종일반주거에서 준주거·제3종일반주거 지역으로 상향됐다. 기부채납 규모는 425억1200만원이다.

해당 부지는 장산역 인근의 입지임에도 개발이 장기간 지연됐던 곳으로, 2022년 이지스자산운용이 펀드를 통해 부지를 매입하며 사업이 물꼬를 텄다.

두 개발사업 모두 내년 착공 계획이 잡혀 있지만 지방 분양시장 회복이 뚜렷하지 않은 상황에서 분양성과가 주요 변수로 지목된다. 투게더대전문화PFV는 이미 지난해 말 기준 1846억원의 차입금이 쌓여 있고 해운대센트럴PFV 역시 3192억원 규모의 차입금이 누적돼 있다.

투자비 회수를 위해서는 분양가 하향이 쉽지 않은 만큼 시장 분위기에 따라 착공 시점이 더 지연될 가능성도 존재한다. 다만 도시 인허가 단계에서 사업성 개선이 반영된 계획 변경을 이미 통과해 남은 건축허가와 착공은 무리 없이 진행될 수 있을 것이라는 전망이 나온다.

DL이앤씨 관계자는 "시장 상황을 지켜보며 사업 진행을 검토하고 있다"고 말했다.