이 기사는 2025년 12월 04일 11:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB스타리츠는 유럽 오피스 2개를 기초자산으로 2022년 2월 상장했다. 지난해 2월 '광화문 씨티뱅크센터' 지분투자를 단행해 포트폴리오 자산을 3개로 늘렸다. 지난달에는 네 번째 자산인 '을지로 시그니쳐타워' 수익증권 투자를 마친 바 있다.

KB스타리츠의 마지막 감사보고서 등 제출일인 지난 7월 말 기준 3개 자산에 대한 장부가액 기준 운용자산(AUM) 규모는 9295억원으로 나타났다. 취득원가가 1조1131억원이었던 점을 고려하면 포트폴리오 가치가 16.5% 떨어졌다. 특히 포트폴리오 80%가량을 차지하는 벨기에 오피스는 3년 만에 19% 이상 가치가 하락했다.

순자산가치와 비교한 주가를 의미하는 P/NAV가 1을 웃도는 것으로 나타났다. 주가가 자산가치 하락을 반영하지 못하고 있다는 의미로 풀이된다. 주가는 2600원선이 적정 수준으로 파악된다. 이달 초 KB스타리츠는 3600원 안팎에 거래되고 있다.

◇KB금융그룹 첫 상장리츠…2022년, 유럽 오피스 2개 편입

KB스타리츠는 KB금융그룹의 첫 상장리츠다. 자산관리회사(AMC) KB자산운용으로 2022년 2월 리츠를 설립해 10월 상장시켰다. 상장 준비 당시에는 KB스타글로벌리츠라는 사명을 검토했다. 유럽 오피스 두 곳을 기초자산으로 상장하면서 글로벌리츠로 분류됐지만 포트폴리오 확장성을 갖기 위해 지금의 사명으로 최종 결정을 내렸다.

KB스타리츠는 벨기에와 영국 소재 오피스를 상장 기초자산으로 담았다. 먼저 2022년 5월 벨기에 브뤼셀 노스갤럭시타워(North Galaxy Towers)를 자(子)리츠 KB스타갤럭시타워리츠를 통해 편입했다. KB스타리츠가 자리츠 지분증권 100%를 보유하고 자리츠가 다시 벨기에 현지 특수목적법인(SPC)의 지분 100%를 확보한 구조다.

같은 해 9월에는 영국 처트시 삼성전자 유럽본사(Samsung Europe HQ)를 편입했다. KB스타리츠는 LB자산운용이 설정한 부동산 펀드인 LB영국일반사모부동산투자신탁제18호와 제19호의 수익증권 89%를 보유 중이다. 이 두 개 펀드는 영국 현지 SPC의 지분 100% 갖고 있다.

상장 후 약 1년 반이 지난 지난해 2월 처음으로 신규 투자를 단행했다. 글로벌 자산이 아닌 국내 오피스 지분투자를 결정했다. KB스타리츠는 지분 전체를 갖고 있는 또 다른 자리츠, KB스타멀티에셋제1호리츠를 만들었다. 이 자리츠는 케펠일반사모부동산투자신탁제13호 펀드 2종 수익증권 93%를 확보했다. 펀드는 케펠자산운용이 '광화문 씨티뱅크센터' 편입을 위해 설정했다.


◇취득원가 대비 장부가액, 벨기에 오피스 19%·영국 오피스 5% 하락

KB스타리츠는 노스갤럭시타워만 자리츠와 현지 SPC를 통해 100% 영향력을 확보하고 있다. 대출을 포함한 자산 전체가 운용자산(AUM)에 포함된다는 의미다. 이에 따라 KB스타리츠 연결기준 사업보고서상 '투자부동산' 항목에서 노스갤럭시타워 자산 현황을 파악할 수 있다.

반면 삼성전자 유럽본사는 타 운용사 펀드의 수익증권을 통해 에쿼티 투자했다. 두 개 국내 오피스 역시 KB스타리츠의 자리츠가 타 운용사 수익증권을 일부만 인수한 구조다. 즉 노스갤럭시타워를 제외한 자산은 재간접투자한 셈이다. 이 자산들에 대한 투자는 '비연결종속기업투자' 현황에서 추이를 알 수 있다.

먼저 올해 7월 말 기준으로 발표된 사업보고서에 따르면 KB스타리츠의 투자부동산(노스갤럭시타워)의 토지와 건물을 합친 순장부가액은 7967억원으로 나타났다. 취득원가 9841억원에 비해 19.04% 떨어진 수준이다.

KB스타리츠는 투자부동산 공정가치를 순장부가액으로 쓰고 있다. 공정가치는 투자 지역의 시장 자료를 기반으로 외부전문가가 수행한 가치평가에 근거해 결정된다는 설명이다. 즉 감정평가액을 기반으로 공정가치와 순장부가액이 정해진다는 의미다.


다음으로 비연결종속기업투자(LB18·19호, 케펠13호) 현황을 살펴보면 세 개 펀드의 취득원가는 총 1290억원으로 나타났다. 올 7월 말 기준 장부가액은 1327억원을 기록했다.

세 개 펀드를 뜯어보면 영국 오피스에 투자한 두 개 LB펀드의 취득가액은 649억원이었지만 장부가액은 619억원으로 4.69% 가치가 떨어진 것으로 나타났다. 반면 광화문 오피스를 담은 케펠펀드의 취득원가는 641억원, 장부가액은 708억원으로 10.53% 가치가 상승했다.


◇NAV 2629억 < 시가총액 3864억…적정주가 2600원 수준

KB스타리츠의 올해 7월 말 운용자산(AUM) 규모는 투자부동산 취득원가와 비연결종속기업투자 취득원가를 더했을 때 1조1131억원으로 파악된다. 공정가치로 평가한 장부가액 기준 AUM은 9295억원으로 줄어든다. 포트폴리오 자산가치가 16% 이상 떨어졌다는 의미로 풀이된다.

단 KB스타리츠의 순자산가치(NAV)를 평가할 때는 AUM이 아닌 연결기준 자산총계를 활용했다. 해외 자산을 담은 상장리츠들은 환헤지 정산금이나 담보대출비율(LTV)을 맞추기 위해 추가 자금을 납입한다. 이 때문에 부동산 관련 자산 외 현금 등 유동자산 비중도 큰 편이다.

NAV는 자산에서 부채를 뺀 금액으로 구한다. 즉 KB스타리츠의 자본총계가 NAV가 되는 셈이다. 올해 7월 말 기준 KB스타리츠의 자산총계는 1조481억원, 부채총계는 7852억원, 자본총계는 2629억원으로 나타났다.

자본총계를 NAV로 두고 P/NAV는 1.47이다. 리츠의 지난 7월 말 종가 3810원을 기준으로 한 시가총액 3864억원을 NAV로 나눠서 구했다. P/NAV가 1보다 클 경우 리츠가 고평가돼 있는 상태다. 국내 자산에 투자한 SK리츠, 신한알파리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등의 P/NAV는 보다 1보다 작았다.

KB스타리츠의 적정주가는 2600원 수준으로 파악된다. 7월 말 기준 NAV를 상장 주식 수 1억141만4285주로 나눠서 산출했다. 리츠의 주가는 이달 초 3600원선에서 거래되고 있다. 다른 상장리츠들과 다르게 떨어진 자산가치를 반영하지 않고 고평가 상태에서 거래가 이뤄지고 있는 셈이다.

KB스타리츠 관계자는 최근 자산가치 하락과 관련해 "벨기에 상업용부동산 시장은 장기간 이어진 금리 상승과 경기 둔화 영향으로 프라임 오피스 거래가 사실상 전무한 상황"이라며 "이에 따라 비교 가능한 거래 사례가 부족해 감정평가에서 보수적인 가정을 적용하고 있다"고 밝혔다.

벨기에 노스갤럭시타워의 감정평가액이 실제 임대차 안정성과 임대료 상승률 대비 과도하게 낮다는 입장도 덧붙였다. KB스타리츠 측은 "해당 자산은 벨기에 정부가 99% 장기 임차하고 있는 핵심 자산으로 임대차 계약 잔여기간도 약 6년 남아 있다"며 "현재 임대차 연장 협상을 진행하고 있는 상태로 장기 현금흐름 개선이 기대된다"고 설명했다.

최근 KB스타리츠는 두 번째 신규투자를 마쳤다. KB스타멀티에셋제1호리츠에 추가로 193억원을 출자했다. 이 자금으로 이지스일반사모부동산자투자신탁제130-4호와 제130-5호 수익증권을 각각 160억원(우선주·6.8%), 30억원(보통주·5%) 인수했다. 두 펀드는 이지스자산운용이 을지로 시그니쳐타워를 매입하기 위해 만들었다.