이 기사는 2025년 12월 09일 07:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 지엘산업개발은 서울 도심 오피스 개발 분야에서 존재감을 키워왔다. 종로 한복판에서 '그랑서울'을 시작으로 '타워8'까지 청진동 재개발 프로젝트를 연이어 성공시키며 CBD(도심권역) 랜드마크 디벨로퍼로 자리매김했다. 이후 수도권 중심으로 지식산업센터, 물류센터, 주거시설까지 사업 영역을 넓혔다. 외형 성장을 이어갔지만 일부 개발 프로젝트 지연과 시장 위축으로 한 차례 조정을 겪으며 주춤했다.

올들어 서울 도심 복합개발에서 연달아 본PF를 이끌어내며 다시 성장 모멘텀을 만들어 가고 있다. 업계에서는 재도약을 위해 다시 한 번 사업구조를 다듬어야 할 시점이라는 분석도 나온다. 앞으로 서울 도심과 주요 입지에 확보한 부지를 어떤 전략으로 녹여낼지에 따라 향후 성장세가 좌우될 것으로 보인다.

◇그랑서울·타워8·아이콘 역삼에서 서대문·충정로 개발로 확장

황세훈 대표는 2005년 지엘산업개발을 설립하며 '도시 공간의 가치를 극대화하는 디벨로퍼'를 사업 철학으로 내걸었다. 회사의 본격적인 도약 계기는 청진동 재개발이다.

지엘산업개발은 2007년 청진12~16지구 재개발을 통해 지금의 ‘그랑서울’을 완성했다. 지엘PFV1을 설립해 사업을 이끌었으며 대규모 노후 상권을 현대식 오피스로 재탄생시키는 모델을 정립했다. 이어 2010년에는 청진8지구에 '타워8'을 개발했다. 마찬가지로 PFV 구조를 활용해 PF를 조달했으며 도심 핵심 상업지를 인근 수요와 연계한 업무시설로 전환하는 전략을 이어갔다.

이 시기 지엘산업개발은 시행사를 넘어 ‘랜드마크 오피스 디벨로퍼’로 평가받기 시작했다. 입지 분석, 상품 기획을 바탕으로 우량 임차인을 안정적으로 유치할 수 있었다. 그랑서울과 타워8은 현재도 주요 대기업·금융기관 수요로 공실률이 낮고 도심 임대 시장에서 우량 자산으로 평가받는다.

이후 강남에서는 선릉역 인근 중대형 오피스 '아이콘 역삼'을 통해 존재감을 넓혔다. 연면적 1만9579㎡ 규모의 이 건물은 2017년 준공 후 글로벌 자산운용사들이 잇달아 매입하며 가치가 재입증됐다. 디벨로퍼로서 '입지 선정→상품 기획→임차인 유치→자산 매각'으로 이어지는 과정에서 반복적으로 역량을 검증했다는 점에서 의미가 크다.


최근에는 도심 복합개발로 무대를 넓히고 있다. 올해 지엘산업개발은 '돈의문2구역 도시정비형 재개발'과 '마포로5구역 10·11지구'에서 본PF 전환에 성공했고 착공을 앞두고 있다.

돈의문2구역은 서대문역 인근, 지하 6층~지상 21층, 공동주택 228세대·업무시설·근린생활시설로 구성된다. 마포로5구역은 충정로역 인근에 지하 7층~지상 25층, 연면적 약 10만㎡ 규모 공동주택(299세대)과 오피스, 상업시설 등을 개발하는 복합개발 프로젝트다.

특히 마포로5구역 개발은 사업성의 핵심 지표인 임차인 유치가 빠르게 논의되며 기대감을 높이고 있다. 대한지방행정공제회가 사옥 이전 후보지로 검토 중인 것으로 알려졌다. 명도 절차 및 임차 협의가 마무리되면 착공에 돌입할 전망이다. 주요 선순위 대주인 메리츠증권은 이미 일부 셀다운을 진행 중이다. 전체 PF는 시설별 트랜치 구조로 조달해 리스크를 분산했고 지엘산업개발 역시 업무시설 후순위 에쿼티에 참여했다.

업계 관계자는 "현재 진행 중인 두 프로젝트는 지엘산업개발이 도심 오피스 개발 강자에서 복합개발 영역으로 역량을 확장할 수 있다는 점을 시장에 보여주는 시험대가 될 것"이라고 말했다.

◇지식산업센터·물류·주거 등 포트폴리오 확장…두 번째 성장곡선 그릴까


지엘산업개발은 도심 오피스를 기반으로 지식산업센터, 주거시설 등으로 사업 영역을 확장해왔다. 청진동 재개발을 통해 축적된 상업·업무시설 기획 역량은 ‘GL메트로시티’ 브랜드로 이어졌다.

대표 사례는 금천구 가산동 디지털단지다. 지엘산업개발은 계열사 제일가산메트로를 통해 옛 삼성물산 부지를 매입한 뒤 '지엘메트로시티 가산'를 개발했다. 연면적 7만㎡ 규모로, 서남권 산업·업무 수요를 흡수해 지산 디벨로퍼로서 입지를 확고히 했다. 이후 송파 문정동 지식산업센터 등으로 사업을 확장하며 2015~2017년 연속 실적 성장을 이끌었다. 이 기간 계열 실적은 최고치를 기록하며 성장 사이클을 형성했다.

이후 공동주택 개발에도 도전했다. 2016년 경기 광주시 초월읍 쌍동1지구 재개발을 통해 ‘초월역 한라비발디’ 아파트를 분양하며 주거 상품으로 첫 성과를 냈다. 2020년 7월 분양을 마친 이 사업은 총 분양계약액 4000억원대 중후반을 기록하며 안정적인 실적을 남겼다. 2018년에는 경기도 고양시 일산 지역에서 ‘일산센트럴아이파크’ 개발에 참여해 7000억원대 매출과 1000억원 수준의 영업이익을 거둔 바 있다.

다만 최근 10년간 대규모 공동주택 신규 실적이 없다는 점은 한계로 지적된다. 2018년 사업을 시작해 지난해 초 준공된 고급 주택 '원에디션 강남(229세대)'은 일부 세대가 외부 테라스보다 낮은 구조로 설계되며 '반지하 뷰' 논란이 제기돼 상품성 측면에서 완성도가 떨어졌다는 평가를 받았다.

2016년부터 뛰어들었던 물류센터 사업도 아쉬움이 존재한다. 현재 경기 양주 옥정 물류센터는 내년 초 준공 목표로 신세계건설이 시공 중이다. 하지만 경기 광주 퇴촌·이천 현방 물류센터 사업은 인허가 및 PF 조달 지연 등으로 장기간 진척이 더딘 상태다. 지엘산업발이 물류센터를 중장기 성장축으로 기대했지만 시장 침체와 사업 지연으로 향후 수익 인식 여부도 불투명한 상황으로 관측된다.