이 기사는 2025년 12월 04일 16:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

한화솔루션이 울산 KTX역세권 복합특화단지 개발사업 부지 분양 절차에 돌입했다. 앞서 토지조성 사업의 본PF 전환을 완료하고 최근 기공식을 진행했다. 앞으로 부지조성 공사를 진행하면서 사업지 내 대부분의 용지를 순차적으로 매각할 계획이다.

한화솔루션 인사이트부문이 추진 중인 대표적인 도시개발사업 프로젝트다. 최근 본PF 조달 당시 한화가 선순위와 중순위 대주단에 담보를 제공하고 한화솔루션이 후순위로 참여하며 자금조달을 이끈 바 있다.

◇본PF 조달·부지조성 착수하며 매각절차 진행

4일 업계에 따르면 한화솔루션은 최근 울산 KTX역세권 복합특화단지 도시개발사업 공동주택용지 A1블록 부지 매각 작업을 시작했다. 울산 울주군 삼남읍 신화리 51-3번지 일원 A1블록이며 규모는 총 5만7716㎡(1만7459평)다.

해당 부지는 울산 KTX역세권 복합특화단지 ‘울산 뉴온시티’ 프로젝트의 주상복합용지에 해당한다. 최고 35층 이하, 1209세대 규모의 공동주택을 지을 수 있다. 건폐율은 25%, 용적률은 250%다.

A1블록의 매각 예정가격은 1091억원으로 평(3.3㎡)당 약 625만원 수준이다. 경쟁입찰에 의한 최고가 낙찰제로 진행되며 입찰은 10~11일, 개찰은 11일 예정이다. 낙찰 시 18일 계약이 이뤄진다.

해당 필지는 뉴온시티 공동주택용지 3개 블록 중 하나로 제일 먼저 시장에 나온 물량이다. 공동주택용지 3필지의 총 면적은 21만3949㎡(6만4719평)이다. △A1블록 5만7716㎡(1만7459평·1209세대) △A2블록 10만5195㎡(3만1821평·2203세대) △A5블록 5만1038㎡(1만5439평·1080세대) 규모다.

한화솔루션은 이번 A1블록을 시작으로 공동주택·산업·상업·임대주택·준주거 등 용지 매각을 순차적으로 추진할 계획이다. 다만 모든 블록을 매각하는 것은 아니며 일부 용지는 자체 보유 가능성도 있다. 특히 공동주택용지 A4블록은 한화솔루션이 직접 개발하는 방안을 검토 중이다.

사업시행자 울산복합도시개발은 전날 울주군 삼남읍 신화리 일원에서 울산 뉴온시티 기공식을 열고 부지조성 공사에 착수했다. 부지 조성이 본격화되면서 토지 분양 절차도 본궤도에 오른 상태다.


◇한화솔루션 인사이트 부문 주도…향후 부지 매각 여부 관건

울산복합도시개발은 한화솔루션(45%), 울산도시공사(39%), 울주군(16%)이 참여한 민관합동 SPC다. KTX 울산역과 경부고속도로 서울산IC 사이 약 153만㎡ 부지에 주거·산업·상업 등 기능이 유기적으로 결합된 자족 복합도시를 조성하는 사업이다. 토지 분양과 개발이 계획대로 진행될 경우 연구·교육기관 유치도 검토돼 대전 대덕특구 테크노밸리와 비슷한 모델로 형성될 것으로 보인다.

이 사업은 2019년 울산형 복합특화단지 조성사업 MOU가 체결되고 2021년 도시개발구역 지정 및 개발계획이 수립되며 시작됐다. 그해 SPC 울산복합도시개발이 설립됐으며 2023년 실시계획인가·환지계획인가를 거쳐 기반을 갖췄다. 올해는 한화 건설부문을 시공사로 선정했고 지난 10월 약 5500억원 규모 본PF 조달을 완료했다.

당시 한화는 선·중순위 대출에 책임준공을 약정했으며, 한화솔루션은 후순위 대주로 참여했다. 한화솔루션은 울산복합도시개발에 1000억원 규모 자금대여도 집행했다.

이 사업을 주도하는 한화솔루션 인사이트 부문은 도시개발사업·호텔 및 프리미엄 부동산·데이터센터 개발 등을 담당하는 조직이다. 기존에 전국에 총 10개, 약 500만 평 규모의 산업단지를 조성했으며 한화그룹의 역점 개발 프로젝트인 서울역북부역세권 개발도 진행 중이다.

앞으로 한화 건설부문이 부지조성 공사를 수행하는 동안 한화솔루션은 부지 매각을 통한 사업 자금 회수와 후속 개발 준비를 병행할 예정이다.


울산 뉴온시티 도시개발사업 부지 내 주거용지는 총 43만3291㎡, 산업시설용지는 12만4664㎡ 규모다. 상업용지와 공공용지는 각각 14만8355㎡, 공공용지 13만2562㎡다. 사업이 완료되면 1만1000세대, 약 2만8000명 인구를 수용하는 대규모 신도시가 조성된다.

전체 부지에서 환지를 제외한 분양 대상 용지는 총 20만5000평 규모로, 전체 분양매출은 약 1조1000억원 수준으로 추정된다. 주거용지 분양수입은 5046억원으로 전체 매출 비중의 45.2%를 차지할 전망이다. 상업용지는 3213억원(28.8%), 산업·공공용지가 2903억원(26.0%)이다.

주거용지는 공동주택 분양과 일부 임대 필지에 대해 공공 매입이 예정돼 있으며, 상업·산업·공공용지 역시 일부 필지는 매입확약 또는 공공매입이 반영돼 있다. 특히 컨벤션·공공청사 등 공공용지의 매입확약 비중이 높다.

앞으로 시장에 공급될 물량은 약 8230억원 규모다. 이 중에서는 상업용지(주상복합·상업시설 등 3067억원)와 주거용지(4168억원) 비중이 크다. 공공용지는 대부분 매입확약이 이뤄져 시장 공급이 제한적이며 산업용지 가운데 매입확약이 없는 약 893억원 규모만 시장에 나올 예정이다.

다만 건설경기와 지방 부동산 시장 회복세가 더딘 점은 앞으로 사업 추진이 지연될 수 있는 요소로 지목된다. 공동주택용지뿐 아니라 산업·상업·준주거용지 매입 수요가 얼마나 확보될지가 관건이다. 실제 자족도시로 기능하려면 전체 기능별 용지 공급이 맞물려야 한다는 점에서 뉴온시티 완성까지는 시간이 소요될 전망이다.

사업 관계자는 "상반기부터 공동주택용지 매각을 예고해 왔는데 시장에서 관심이 이어져 왔다"며 "유찰 가능성은 낮아 보이며, 유찰되더라도 조건 조정 후 순차적으로 다시 공급을 진행할 계획"이라고 말했다.