이 기사는 2025년 12월 11일 08:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋맵스리얼티부동산공모투자회사(이하 '미래에셋맵스리얼티')가 일본 오사카에 위치한 임대주택 자산 포트폴리오를 신규 편입한다. 현지 부동산신탁이 보유한 자산에 대해 'TK(익명조합 출자자)-GK(합동회사)' 구조로 간접 지분을 취득하는 방식다. 안정적인 배당 기반과 환헤지를 통해 수익성과 리스크 관리를 동시에 도모한 전략으로 해석된다. 오피스와 리테일 중심이었던 기존 포트폴리오에서 주거 섹터까지 외연을 확장하는 흐름이라는 점에서도 의미가 있다.

8일 금융투자업계에 따르면 맵스리얼티는 일본 오사카 소재 합동회사 ‘MAPS OSAKA MF ONE GK’의 TK투자자 지분 99%를 약 38억1041만엔(한화 약 347억원)에 인수하기로 했다. 해당 GK는 오사카 지역 임대주택 4개 자산을 보유한 부동산투자목적회사다. 이번 거래는 이들 자산을 신탁한 부동산신탁 수익증권에 간접 투자하는 방식이다. 클로징은 오는 12일로 예정됐다. 미래에셋맵스리얼티는 투자 구조상 현지 투자자와 99:1 지분으로 참여하게 된다.

해당 포트폴리오에 포함된 임대주택은 △M Residence Osaka(2018년 준공, 177세대, 1,315평) △Serenite Esaka(2019년 준공, 162세대, 1243평) △Live Casa(2018년 준공, 70세대, 438평) △Vertex(2017년 준공, 90세대, 921평) 등 총 4개다. 임대율은 모두 98~99% 수준으로 안정적이다. 공실 리스크가 사실상 없는 안정적 자산으로 보면 된다.

총 매입가는 약 103억8528만엔(한화 약 944억원)정도다. 미래에셋맵스리얼티는 자기자본 약 347억원 외에 나머지 자금 약 662억원은 현지 금융기관 대출로 조달할 예정이다. 대출기관은 SBI신세이은행이다. 만기는 5년으로 설정될 예정이다.

미래에셋맵스리얼티는 이번 거래에 대해 전액 환헤지를 병행할 계획이다. 원화 기준 배당 안정성을 확보하고, 변동성 리스크를 사전에 차단하기 위한 조치다. 투자 구조는 TK-GK 방식이다. TK인 맵스리얼티는 수익 배당을 받고, 실질 자산 보유자는 GK다. 이 같은 구조는 일본 현지에서 외국인 투자자에게 허용된 대표적인 부동산 투자 구조다. 세제상 혜택이 있고 법적 책임 범위가 제한된다는 점에서 국내 기관투자자들이 선호하곤 한다.

미래에셋맵스리얼티는 국내 대표 공모형 부동산펀드다. 2025년 현재 순자산 약 1조원을 넘는 대형 리츠형 펀드다. 펀드는 국내외 오피스, 물류센터, 리테일 부동산에 분산 투자하고 있다. 최근에는 생활형 부동산 편입을 통한 수익구조 다변화에 속도를 내고 있다. 일본은 과거에도 동일한 TK-GK 구조를 활용해 복수의 자산을 편입한 경험이 있다. 해당 전략은 중장기 배당률 확보 차원에서 유효성이 입증하기도 했다.

이번 투자 건은 단기 수익보다는 현금흐름 중심의 장기 안정성을 중시한 결과로 풀이된다. 특히 도심 주거자산은 경기 변동에 따른 리스크 노출이 상대적으로 낮고, 현지 임대 수요가 꾸준하다는 점에서 고정적인 인컴 확보 수단으로 적합하다. 맵스리얼티는 앞으로도 오피스·리테일 외에 주거와 물류 등 포트폴리오 구성을 보다 탄력적으로 운용해 나갈 계획인 것으로 전해진다.