이 기사는 2018년 09월 14일 08:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

대신F&I가 추진 중인 한남동 외국인 아파트 부지 개발사업(나인원한남)의 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달 조건이 확정됐다. PF는 규모는 총 6000억원으로 금리는 3% 후반대로 정해졌다. 별도의 트렌치 구간은 없다. PF 주관을 맡은 NH투자증권은 내주부터 대주단 모집에 나설 예정이다.

13일 IB업계에 따르면 NH투자증권은 잔액 인수조건으로 6000억원 규모로 나인원한남 PF를 조성한다는 방침을 세웠다. 금리는 3.85%로 확정됐다. 이를 통해 앞서 조달한 6500억원 규모의 브릿지론(Bridge Loan)을 상환할 예정이다. 부족한 500억원은 임대보증금을 통해 충당할 예정이다.

IB업계 관계자는 "임대계약이 거의 100% 마무리된 상태로, PF로 조달한 대출금과 계약금을 활용해 브릿지론을 상환할 예정"이라며 "사업에 대한 불확실성이 해소된 만큼 대주단 모집도 순조롭게 이뤄질 것"이라고 말했다.

주목할 점은 조달 금리는 대폭 낮춰 금융비용을 절감했다는 점이다. 대신F&I가 지난해 9월 PF를 조달했을 때 금리는 4.2~6.7% 수준이었다. PF는 선순위 4.2% 금리로 6500억원, 중순위 5.7% 금리로 1500억원, 후순위 6.7% 금리로 1000억원 등으로 이뤄졌다. 이에 따른 연간 금융비용은 434억원에 달했다. 하루에 1억 1780만원원 꼴이다.

하지만 분양가 문제로 분양보증을 제때에 받지 못하면서 사업이 지연됐다. 사업 차질은 고스란히 이자비용 부담으로 이어졌다. 3개월여 동안 실제 대출이 실행된 6100억원에 대한 이자부담이 대신F&I에 고스란히 전가됐다. 여기에 PF 조달 당시 지급한 선취 수수료 108억원도 매몰비용이 됐다. 여기에 브릿지론 6500억원을 조달하는 과정에서도 99억원의 선취 수수료가 발생했다. 300억원 가까이 날린 것이다.

이번에 3.85% 수준으로 금리를 대폭 낮추면서 이자비용 부담을 상당부분 덜어냈다. 연간 금융비용은 231억원이다. 임대 후 분양으로 사업계획을 변경하기 전과 비교하면 203억원 가량을 절감하는 셈이다. 여기에 선취수수료도 9억원으로 대폭 낮췄다.

IB업계 관계자는 "나인원한남의 사업 계획이 선분양에서 임대후 분양으로 전환되는 과정에서 금융비용 부담이 가중됐던 게 사실"이라며 "하지만 이번에 PF 조달 금리를 낮추면서 이를 상쇄했다"고 평가했다.

지난 6월 대신F&I는 사업 계획을 선분양 대신 임대후 분양으로 전환했다. 이후 지난 7월 진행된 임대분양이 흥행에 성공하며 자금 조달에 숨통이 트였다. 나인원 한남은 지하 4층에 지상 5~9층 9개 동으로 지어진다. 전용면적 206~273㎡ 총 341가구 규모다. 임대 보증금은 206㎡(174가구) 33억~37억원, 244㎡(114가구) 38억∼41억원, 273㎡(43가구) 45억원, 244㎡형(펜트하우스·10가구) 48억원이다. 임대료는 월 70만~250만원이다.