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하나자산신탁, 급팽창 책임준공신탁 '잠재된 리스크' [부동산신탁사 리스크점검]①지난해 650억 책임준공신탁 신규수주, 미분양시 자금 투입 '불가피'

이승우 기자공개 2018-10-22 08:50:34

[편집자주]

금융위기 이후 열위한 시행사를 대체해 부동산 신탁회사들이 개발형 신탁, 즉 차입형 신탁 사업을 적극적으로 늘렸다. 부동산 경기 활황을 등에 업고 신탁회사들의 외형과 수익성은 급격히 개선됐다. 하지만 과도한 사업 확장과 부동산 경기 위축 가능성 등으로 최근 리스크가 커지고 있다. 더벨은 부동산신탁회사들의 재무구조와 사업현황 전반을 점검해 본다.

이 기사는 2018년 10월 16일 16:14 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

하나자산신탁은 사업 초기부터 자금을 대야하는 차입형 토지신탁과 더불어 미분양이 발생할 경우에만 신탁사 자금이 투입되는 책임준공형 관리신탁 사업 모두를 챙기고 있다. 차입형신탁보다는 책임준공형신탁에 집중하고 있는 경쟁사 KB부동산신탁과는 조금 다른 행보다.

이런 가운데 지방 사업장 중심으로 리스크가 커지면서 하나자산신탁의 재무 건전성이 악화될 수도 있다는 지적이 나오고 있다.

◇책임준공형 신탁수주 급증 "잠재된 리스크"

하나자산신탁은 2015년 이후 책임준공부(또는 준공확약형) 관리형 토지신탁 수주에 적극 나서기 시작했다. 2017년 들어 책임준공형 신탁 수주에 적극 나서면서 올 들어 354억원의 신규 수주를 기록했다. 이로 인해 2018년 3월말 하나자산신탁의 책임준공부 관리형 토지신탁 사업장은 총 37개소, 총 사업비는 4조1000억원이다.

하나자산신탁 신규수주
*하나자산신탁 신규수주(약정보수기준, 출처: 한국기업평가)

책임준공 토지신탁은 기존 관리형 토지신탁보다 강화된 책임준공 의무를 가지고 있다. 시공사가 준공기한까지 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 부동산 신탁사가 시공사를 대신해 책임준공의무를 이행해야 한다. 차입형신탁보다는 덜하지만 신탁사의 리스크가 적지 않은 구조의 사업이다.

신탁사가 자금을 투입할 정도의 사업장이라면 이미 부실화됐을 가능성이 높다. 미분양이 발생하면 신탁사의 자산건전성과 유동성 부담으로 이어질 수밖에 없다. 결국 책임준공형 사업은 신탁사에게 숨어있는 리스크인 셈이다.

한국기업평가는 "책임준공의무를 이행하지 못하는 극단적 상황에서는 PF 대출 금융기 관에게 손해배상의무를 부담하게 되어 리스크가 급격하게 확대될 가능성도 있다"며 "책임준공부 관리형 토지신탁의 잠재 리스크 현실화 여부에 대한 모니터링이 필요하다"고 설명했다.

◇차입형신탁, 대여금 급증…이익 최고 불구 자산건전성 저하

책임준공형신탁과 더불어 하나자산신탁이 여전히 관심을 가지고 있는 차입형신탁은 대여금 증가로 이어지고 있다. 차입형신탁은 사업 초기부터 자금조달 부담과 더불어 대여금 형태로 투자에 나서기 때문이다.

작년말 현재 하나자산신탁의 신탁계정대여금은 1727억원으로 처음으로 1000억원을 넘어섰다. 하나자산신탁 자산중 50%에 육박하는 큰 규모다. 올해 들어서는 소폭 줄었지만 1318억원으로 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 3년전인 2014년 신탁계정대여금은 64억원에 불과했다.

대여금 확대로 인해 그동안 없었던 차입도 이뤄졌다. 하나자산신탁은 지난해 사채 발행에 나서면서 700억원의 차입금이 생겼고 올 3월말 현재도 차입금 700억원은 유지되고 있다.

대여금이 급격히 늘어나고 있는 가운데 지방 부동산 경기 둔화로 신탁계정 대여금의 자산건전성은 저하되고 있다. 하나자산신탁의 대여금중 요주의 이하로 분류된 자산은 2016년말 785억원이었고 올해 3월말 1255억원으로 급증했다.

물론 차입형신탁과 더불어 책임준공형 신탁에 대한 적극적인 수주는 외형과 이익 규모를 키웠다. 올해 1분기 순이익이 103억원으로 전년 동기 대비 20억원(24.6%) 증가했다. 대손준비금 환입액이 11억원 발생, 대손준비금 반영후 조정이익은 전년 대비 41억원(57.5%) 증가한 114억원을 기록했다.

금융권 관계자는 "차입형신탁과 책임준공형 신탁이 그동안 큰 수익원이었나 지방을 중심으로 부동산 경기가 안좋아 이 추세가 지속될지는 미지수"라고 말했다.


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