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하나자산신탁, 꿈틀대는 미분양…리스크관리 '돌입' [부동산신탁사 리스크점검]②차입형 줄이고 책임준공형 확대, 지방사업장 미분양 증가

이승우 기자공개 2018-10-23 13:05:00

[편집자주]

금융위기 이후 열위한 시행사를 대체해 부동산 신탁회사들이 개발형 신탁, 즉 차입형 신탁 사업을 적극적으로 늘렸다. 부동산 경기 활황을 등에 업고 신탁회사들의 외형과 수익성은 급격히 개선됐다. 하지만 과도한 사업 확장과 부동산 경기 위축 가능성 등으로 최근 리스크가 커지고 있다. 더벨은 부동산신탁회사들의 재무구조와 사업현황 전반을 점검해 본다.

이 기사는 2018년 10월 18일 15:28 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

하나자신신탁의 신탁계정 대출채권이 올 상반기 3년만에 감소세로 돌아섰다. 사업 초기부터 신탁사 자금이 투입되는 차입형신탁 비중을 줄이고 책임준공 관리형신탁을 확대했기 때문이다. 지방 사업장 중심으로 미분양이 발생하면서 상대적으로 손실 위험이 높은 차입형신탁 사업에 대한 리스크 관리에 들어간 것으로 해석된다.

하지만 신탁계정 대출채권내 위험자산 비중은 높은 편이다. 고정이하 자산은 줄었으나 요주의이하자산 비중이 치솟고 있다. 차입형신탁 대신 늘린 책임준공형 사업의 잠재 리스크가 현실화할 경우 자산 건전성 훼손 속도는 더 빨라질 것으로 보인다.

◇신탁계정 대출채권 감소전환, 대손충당금도 하락세

올 6월말 현재 하나자신신탁 신탁계정 대출채권은 7939억원으로 작년말 8675억원 대비 736억원(8.4%) 감소했다. 한해가 지난 올 연말에는 달라질 수 있으나 2015년 3657억원으로 바닥을 찍고 증가하던 잔액이 하락추세로 돌아섰다는 점은 의미가 있다.

그 사이 신탁계정 대손충당금은 지속적으로 하락했다. 2014년 1000억원이 넘었던 충당금은 올해 6월말 153억원에 그치고 있다. 지난 몇년간 아파트 시장이 호황을 누리면서 차입형신탁 사업이 줄곧 성공을 거두었기 때문이다. 차입형신탁 사업을 줄이면서 대출채권이 줄어들고 있고 위험자산 비중도 조금씩 줄어들고 있는 셈이다. 리스크 관리를 하고 있다는 뜻이다.

리스크 관리는 사업비중 조절에서 확인 가능하다. 하나자산신탁은 지난 해부터 사업초기부터 대여금이 투입되는 차입형신탁을 줄이고 이를 대신해 책임준공형 관리형 토지신탁 사업 비중을 대폭 늘렸다.

하나자산신탁 신규 수주
*하나자산신탁 신규 수주 현황(출처:한국기업평가)

작년 한해 하나자신신탁이 신규수주한 사업 1175억원중 책임준공형이 포함된 관리형 토지신탁은 651억원이다. 비중으로 따지면 55%에 달했다. 2016년 19%에 비해 급증했다. 반면 차입형 신탁 신규수주는 2016년 376억원에서 작년말 271억원으로 105억원(27%) 급감했다. 이로 인해 올 3월말 하나자산신탁의 책임준공 관리형 토지신탁 사업장은 총 37개소, 총 사업비는 4조1000억원이다.

신탁사 관계자는 "대부분의 신탁사들이 마진이 높은 차입형신탁 사업에 적극 나섰고 하나자산신탁도 그랬다"면서도 "지난해부터 차입형신탁을 대폭 줄이고 책임준공형 신탁에 적극 뛰어들고 있는 것 같다"고 말했다. 하나자산신탁 관계자는 "책임준공형 상품을 비롯해 내부의 신규 수주 심의 과정이 과거에 비해 엄격해졌다"고 말했다.

◇책임준공형 숨은 리스크, 현실화 가능성은

책임준공형 사업 역시 리스크가 없는 건 아니다. 책임준공형의 경우 미분양이 발생하더라도 일부 대여금이 필요하고 특히 시공사의 부도나 교체 지연시 신탁사 자금이 투입된다. 이 경우 차입형신탁에 버금가는 리스크가 생길 수 있다. 다만 준공이 끝나면 신탁사 리스크는 더이상 확대되지 않는다.

하나자산신탁 대여금

이같은 리스크는 미분양 발생으로 인해 조기 신호가 포착된다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 6월말 현재 하나자산신탁이 시행하고 있는 사업중 미분양 세대는 382가구다. 거제 양정문동지구 1단지와 2단지 현대아이파크 사업장에서 300세대 정도의 미분양이 발생했다. 김천센트럴자이와 구미 형곡 금호어울리포레 2차에서도 각각 39세대, 38세대 미분양 생겼다.

신탁업계 관계자는 "책임준공형 신탁에 KB부동산신탁과 하나자신탁이 적극적으로 뛰어들고 있다"며 "하나자산신탁의 경우 미분양시에도 일부 대여금이 지원되는 형태의 구조인 것으로 안다"고 말했다. 이 관계자는 "책임준공형 신탁은 차입형신탁에 비해 리스크가 적으나 숨어있다가 갑자기 손실로 돌변할 수 있다는 점을 유의해야 한다"고 덧붙였다.

하나자산신탁 대출채권
*하나자산신탁 대출채권 및 위험자산 추이(단위: 억원)

이미 훼손 조짐이 보이고 있는 자산에 대해 주목할 필요도 있다. 6월말 현재 하나자산신탁의 요주의이하자산 비중이 88.1%에 달한다. 이 비중은 2015년 꼭지를 찍은 이후 급반등하고 있다. 다만 통상적으로 신탁계정 대여금의 경우, 회수기간까지 시간이 오래 걸린다는 점을 감안하면 요주의 이하자산이 실제 손실로 이어질 가능성은 낮은 편이다.


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