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코리아신탁, 정비사업 확대 괜찮을까 [부동산신탁사 리스크점검]③6월말 기준 7개 현장 보유, 이해관계자 마찰·재무부담 '잠재 리스크'

김경태 기자공개 2018-10-31 13:17:00

[편집자주]

금융위기 이후 열위한 시행사를 대체해 부동산 신탁회사들이 개발형 신탁, 즉 차입형 신탁 사업을 적극적으로 늘렸다. 부동산 경기 활황을 등에 업고 신탁회사들의 외형과 수익성은 급격히 개선됐다. 하지만 과도한 사업 확장과 부동산 경기 위축 가능성 등으로 최근 리스크가 커지고 있다. 더벨은 부동산신탁회사들의 재무구조와 사업현황 전반을 점검해 본다.

이 기사는 2018년 10월 29일 06:32 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코리아신탁은 신탁업계 후발주자로 저위험 위주의 사업을 펼쳤다. 그러다 2014년부터 신사업 발굴에 적극 나서면서 성장을 꾀하고 있다. 코리아신탁이 주력하는 신성장동력으로는 차입형 토지신탁과 정비사업을 꼽을 수 있다.

차입형 토지신탁은 시장 진출 후 실적 성장에 도움이 됐지만 정비사업은 아직 눈에 띄는 성과가 부족하다. 상위권 부동산신탁사들과 경쟁하면서 다수의 사업을 수주했지만 추진이 지지부진하고 주민들과 오히려 갈등을 겪기도 했다. 향후 재무 부담이 확대되고 새로운 리스크로 부상할 가능성이 제기된다.

◇정비사업, 신성장사업으로 확대…7개 현장 보유

2016년 3월 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'이 개정되면서 신탁방식 사업이 가능해졌다. 그 후 국내 부동산신탁사들은 정비사업 수주를 위해 공격적인 영업 활동을 펼쳤다.

코리아신탁 역시 적극적으로 사업에 뛰어들었고 2016년 8월 용산구 한성아파트 재건축 사업을 따냈다. 그 후 안양 비산동 진흥·로얄아파트, 안양 호계동 남강주택재건축정비사업 등을 잇달아 수주했다. 올해 6월말 기준 코리아신탁은 7개 사업장에서 정비사업을 진행하고 있다. 한국토지신탁, 한국자산신탁 등 업계 상위권 업체들을 제외하면 중소형 신탁사 중 가장 활발하게 사업을 하고 있다.

정비사업은 조합원들이 일부 물량을 책임지는 만큼 일반 개발사업보다는 분양 리스크가 적다고 볼 수 있다. 여기에 분양 매출의 2~5% 수준을 수수료를 챙길 수 있다. 대단지 사업장의 경우 수수료만 100억원을 가볍게 넘긴다. 코리아신탁 역시 이 같은 점을 고려해 정비사업을 신성장동력으로 정하고 광폭 행보를 펼쳤다.

사업시행자, 사업대행자 방식
△사업시행자 방식(좌), 사업대행자 방식(우) (출처: 코리아신탁)

◇이해관계 복잡·재무 부담 확대 '리스크 부각'

부동산신탁사가 정비사업을 진행한다고 해서 항상 순탄한 것은 아니다. 사업기간이 길고 이해관계자가 많은 만큼 여러 사업리스크에 노출될 수밖에 없다.

실제 코리아신탁은 정비사업을 진행하며 어려움을 겪었다. 대표적인 사례가 서울의 1호 신탁 방식 재건축사업으로 눈길을 끈 용산 한성아파트다. 코리아신탁은 작년 5월 신탁수수료 인상을 포함한 사업시행계약 변경 안건을 통과시켰는데, 일부 주민들이 반발하며 마찰이 있었다. 이 외에도 시공사 선정을 두고 공방이 벌어지는 등 사업 진행에 어려움을 겪었다.

사업 추진 방식에 따른 리스크도 있다. 신탁 방식 정비사업은 조합이 설립된 상태에서 조합을 대신해 신탁사가 사업을 맡는 '사업대행자 방식'과 조합 없이 진행하는 '사업시행자 방식'으로 구분된다.

이중 사업시행자 방식이 리스크가 더 큰 편이다. 사업대행자 방식은 조합과 부동산신탁사가 리스크를 분담하지만, 시행자 방식은 전적으로 사업시행을 위임받아 진행하기 때문이다. 특히 시행자 방식의 경우 사업장 부채가 신탁사 부채로 잡힌다.

코리아신탁은 처음으로 수주한 용산 한성아파트 재건축 사업을 사업시행자 방식으로 추진하고 있다. 안양 비산동 진흥·로얄아파트 현장 역시 사업시행자 방식이다. 코리아신탁이 추진 중인 차입형 토지신탁과 더불어 정비사업이 새로운 재무 부담으로 이어질 가능성이 있는 셈이다.

신용평가사 관계자는 "사업시행자 방식으로 수주할 경우 자금조달 의무를 부담하게 되고 재무부담이 확대될 수 있어 적절한 리스크 관리가 필요하다"고 밝혔다.
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