이 기사는 2019년 01월 31일 07:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용과 미국 푸르덴셜그룹 계열 부동산투자회사 PGIM이 서울역 인근에 소재한 T타워(사진) 투자금 회수를 위해 존스랑라살(JLL)과 협력하기로 했다.

△출처:이지스자산운용 홈페이지

31일 부동산업계 및 이지스자산운용에 따르면 T타워 매각 측은 이번 주 JLL에 매각주관사 선정을 알렸다. 매각 측 사정에 밝은 관계자는 "입찰에 참여한 부동산자문사 중 JLL이 최근 프라임오피스 처분에 두각을 드러내고 있다고 판단해 매각주관사로 선정한 것"이라며 "조만간 킥오프미팅을 거쳐 정식 계약을 하게 될 것"이라고 말했다.

JLL은 작년 강남N타워의 매각주관사를 맡아 거래를 마무리했다. 당시 국내 프라임오피스 매각 사상 3.3㎡(평)당 최고가를 기록하기도 했다. 또 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman&Wakefield)와 함께 랜드마크 딜인 '스테이트타워 남산' 매각주관을 담당했다. 미래에셋자산운용이 우선협상대상자로 선정됐고, 거래 종결을 앞두고 있다. 올해 들어서는 삼성생명이 파는 삼성동빌딩의 매각을 맡고 있다.

JLL은 작년부터 이지스자산운용이 보유한 다른 부동산 매각을 담당하고 있다. 이지스자산운용은 '이지스KORIF사모부동산투자신탁22호' 펀드가 소유한 빌딩 4개를 매물로 내놨다. 이 중 분당 야탑동 탑빌딩과 수내동 서영빌딩, 대구 호수빌딩 3개를 처분했다. 이 같은 거래 사례를 고려해 이지스자산운용에서 또다시 JLL을 선택한 것으로 풀이된다.

이번에 매각 대상인 T타워는 옛 LG유플러스빌딩이다. 주상복합인 남산트라팰리스와 함께 지어진 프라임오피스빌딩이다. 이지스자산운용과 PGIM은 2016년 12월초 마이다스에셋자산운용으로부터 1887억원에 매입하기로 했고, 2017년 1월 중순 거래를 마쳤다.

현재 부동산업계에서는 T타워의 3.3㎡당 매각가로 2000만원 초중반대가 거론된다. 우선 인근의 사례때문이다. NH투자증권은 작년 3.3㎡당 2460만원에 서울스퀘어 매매양해각서(MOU)를 체결했다. 서울스퀘어는 대로변에 위치해 있고, 인근의 랜드마크 빌딩으로 꼽힌다. 반면 T타워는 대로에서 떨어져 있다. 특히 구분빌딩이라는 단점이 있다. 한 부동산자산운용사 대표는 "입찰이 흥행한다 해도 서울스퀘어의 3.3㎡당 거래가를 넘기는 어려울 것"이라고 말했다.

다만 T타워가 구분빌딩이기는 하지만 인접한 건물과 사실상 독립적인 사용이 가능해 원매자들이 관심을 가질 수 있다는 평가도 나온다. 또 2010년 준공돼 비교적 신축건물이라는 점,공실률이 개선된 점도 잠재적 투자자들이 긍정적으로 고려할 만한 요소라는 분석이다. 이 같은 점을 고려해 매각 측에서는 업계의 관측보다는 약간 높은 가격을 원하는 것으로 전해진다.

업계의 전망처럼 3.3㎡당 2000만원 초중반대에 거래가 이뤄진다고 하더라도, 매각 측은 상당한 시세차익(Capital Gain)을 얻게 될 것으로 예상된다. 매각 측이 매입하던 당시에는 T타워의 공실률이 50%에 달했다. 이 때문에 매각 측은 인근 시세보다 낮은 3.3㎡당 매입가는 1500만원 수준에 매입했었다. 만약 2000만~2400만원에 거래가 이뤄지면 연면적을 고려할 때 총 매각가는 2500억~3000억원에서 형성될 것으로 집계된다.