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KB부동산신탁, 급팽창 책임준공신탁 '잠재 리스크' [부동산신탁사 경영분석]신탁계정대 증가 속 건전성 악화

이명관 기자공개 2019-05-07 07:21:00

이 기사는 2019년 05월 02일 11:20 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁은 책임준공형 관리신탁(이하 책임준공 신탁)을 중심으로 몸집 불리기에 성공했다. 다만 잠재돼 있던 책임준공 신탁의 리스크가 불거질 조짐이 나타나고 있다는 점은 우려스러운 대목이다. 책임준공 신탁은 자칫 사업장에 문제가 발생했을 경우 신탁사로 자금부담이 전이된다.

KB부동산신탁은 2016년부터 책임준공 신탁을 도입했다. 책임준공 신탁은 시공관련 위험을 부담하는 상품으로 통상 책임준공 기한을 준공예정일로부터 6개월 이내로 설정한다. 기한내 준공하지 못할 경우 관련해 발생하는 비용을 신탁사가 부담한다.

책임준공 신탁은 리스크가 없지는 않다. 신탁사가 책임을 지고 어떻게든 준공시키겠다는 보장을 하는 구조이기 때문이다. 시공사에 디폴트(채무 불이행)가 발생해 공사가 중단되면 신탁사가 시공사를 교체해 사업장 준공을 마무리한다. 최악의 경우엔 신탁사가 준공까지 자금을 대야 한다.

책임준공 토지신탁은 기존 관리형 토지신탁보다 강화된 책임준공 의무를 가지고 있는 셈이다. 이 때문에 신탁업계에서는 책임준공형 관리신탁을 중위험 상품으로 보고 있다. 책임준공 신탁 보수도 2%대로 차입형(3.5~4%)과 비차입형 신탁(0.1%)의 중간 수준이다.

작년말 기준 KB부동산신탁이 지난해 말 기준 진행 중인 책임준공 신탁 사업장만 50여 곳에 달한다. 사업비 규모로 보면 3조1000억원에 달하는 액수다.

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KB부동산신탁의 위험자산 비중이 증가하면서 위험신호가 감지되고 있다. KB부동산신탁의 위험자산 비중은 2016년 14.5%로 저점을 찍은 이후 증가하고 있다. 추이를 보면 2017년 24.4%로 2배 가까이 불어났고, 지난해 58%까지 증가했다.

위험자산 비중이 증가한 것은 신탁계정대여금이 늘어났기 때문이다. 고유계정인 신탁계정대여금은 건전성분류자산에 포함된다. 기존 차입형 신탁사업에 더해 책임준공 신탁 확대 영향으로 신탁계정대여금이 증가한 것으로 보인다.

신탁업계 관계자는 "신탁계정대여금 규모가 반등하고 있다는 점은 주목할 필요가 있다"며 "차입형 토지신탁과 마찬가지로 책임준공 신탁도 미분양이 발생할 경우 신탁사 자금이 투입될 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "기존 차입형 신탁사업장 역시 평균 분양률이 50%를 밑돌고 있다는 점도 신탁계정대여금 확대를 거들었다"고 말했다. KB부동산신탁의 차입형 신탁 사업장은 8곳 가량 된다.

KB부동산신탁의 신탁계정 대출채권은 2017년부터 증가세로 돌아섰다. 신탁계정 대출채권은 2016년 91억원까지 감소했지만, 이듬해인 2017년 367억원으로 4배 가까이 급증했다. 지난해엔 910억원까지 불어났다.

이와 함께 2016년 이후부터 요주의 이하로 분류된 신탁계정대여금 규모도 증가추세에 있다. 2016년 1억원에도 미치지 못했으나, 2017년 303억원으로 불어났다. 지난해엔 870억원까지 급증했다.

세부적으로 보면 요주의 710억원, 고정 및 회수의문 159억원 등을 나타냈다. 요주의란 공사가 정상적으로 진행되고 있지만 주의를 요하는 여신을 말한다. 고정 및 회수의문은 공사 및 분양 계획의 진행 정도가 불량한 곳에 대한 여신이다. 반면 정상으로 분류된 신탁계정대여금은 0.02%에 불과한 2000만원에 그쳤다.

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