이 기사는 2019년 05월 28일 14:29 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국투자신탁운용이 일본 부동산 공모펀드를 올해에도 출시한다. 꾸준히 일본 부동산 펀드를 출시해왔던 한국운용은 여전히 일본 부동산 시장에 대해 긍정적으로 보고 이번 상품을 내놓은 것으로 보인다. 한국운용 측은 현재 2020년 도쿄올림픽 뿐 아니라 2030년초까지 도심재개발이 진행될 예정이어서 부동산 시장이 중장기적으로도 상승여력이 있다고 판단하고 있다.

28일 금융투자업계에 따르면 한국운용은 '한국투자 도쿄 한조몬오피스 부동산 투자신탁(파생형)'의 자금모집을 진행할 예정이다. 해당 부동산 공모펀드는 중도환매가 불가능한 폐쇄형 펀드로 다음달 3일부터 7일까지 자금을 모을 계획이다. 판매회사는 한국투자증권과 대신증권이다. 조달하는 자금 규모는 대략 600억원 선이며 펀드 만기는 5년이다. 연간 기대수익률(환헤지 후 보수와 선취수수료 공제 후)은 약 6%다.

이번에 출시되는 펀드는 2017년 신설됐던 아시아비즈니즈팀의 작품이다. 해당 팀은 최근 도쿄 오피스의 공실률이 1% 수준으로 시장이 긍정적인 것으로 보고 있다. 한국운용 관계자는 "일본 도쿄의 오피스 가격을 올리는 중요한 동인으로 2020년 올림픽 뿐 아니라 2030년 초까지 교통인프라 투자와 도심재개발이 이뤄질 예정이라는 점을 꼽을 수 있다"며 "중장기적으로도 상승여력이 있다"고 밝혔다.

부동산펀드가 편입하는 자산은 도쿄 지요다구 한조몬 지역에 있는 신축 오피스 빌딩인 'PREX NORTH'이다. 지상 13층 높이로 연면적은 4952.31㎡(약 1498.07평)이다. 해당 빌딩이 위치한 곳은 한조몬역에서 도보로 약 1분거리이며 반경 1㎞ 내외에 일본 최고재판소, 국회의사당, 대사관, 정부청사 및 일본국립극장이 위치해 있고 기업들의 본사 및 교육기관이 입주해있다.

*일본 위워크 재팬 전경

올해 3월에 준공된 해당 건물은 임대율이 100%다. 임차인은 위워크 재팬(Wework Japan)으로 총 10년간 임대차계약을 맺었다. 임차계약은 2029년 5월말까지이다. 임대차계약 체결일 이후 5년까지는 임대료가 고정되어 있으며 이후에는 연간 최대 1회씩 조정이 가능하다. 위워크 재팬은 공유오피스인 위워크 US가 50% 지분을 가지고 있으며 소프트뱅크가 나머지 지분을 가지고 있다.

해당 건물을 인수하기 위해 들어가는 비용은 총 150억엔(약 1583억원, 환율 1055.84원/100엔 기준)이다. 이 중 부동산 매입가는 약 140억5000만엔(약 1483억원)이며 매입부대비용 등이 9억5000만엔(약 100억원)으로 책정됐다. 다이와 부동산 감정 주식회사 보고서 기준으로 감정평가액은 142억엔이다. 필요자금 중 95억엔(약 999억원)은 대출로 조달할 계획이다. 선순위담보대출 및 메자닌 대출 등의 가중평균 금리수준은 0.9%이다.

한국투자 도쿄 한조몬오피스 부동산 펀드를 통해 조달하는 금액은 55억4000만엔(약 600억원) 정도다. 펀드 모집금액이 미달되면 펀드 설정은 이뤄지지 않는다. 펀드는 합동회사(GK)를 설립한 뒤 익명조합계약(TK Agreement)에 출자금을 출자하는 구조로 운용된다. 즉 직접 건물을 소유하는 것이 아니라 신탁사에 맡기고 신탁에서 발생하는 수익을 배당받는 구조가 된다. 이렇게 투자할 경우 부동산 투자시 세제혜택을 받을 수 있다.

한국운용 관계자는 "한조몬역에서 1분 이내의 핵심입지에 위치한 신규 오피스에 투자해 안정적으로 6% 수준의 배당수익률을 기대할 수 있으며 향후 매각차익까지 고려하면 투자수익률이 더 높아질 수 있다"고 밝혔다. 또 한국운용 측은 환율변동 위험을 낮추기 위해 100% 원금헤지를 진행하며 배당의 80% 수준까지 헤지를 해 수익률에는 큰 영향이 없을 것으로 봤다.

한편 한국운용은 2017년부터 일본 부동산 공모펀드를 출시하기 시작했다. 2017년 9월과 10월에 '한국투자도쿄오피스부동산투자신탁1(파생형)', '한국투자도쿄중소형오피스부동산투자신탁1' 을 출시했다. theWM에 따르면 두 펀드의 최근 1년 수익률은 8.24%, 12.10%이다. 누적수익률은 각각 8.24%, 11.05%이다.