이 기사는 2019년 06월 28일 15:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

플랫폼파트너스가 헌인마을 개발 사업장 묶여있던 PF 대출채권을 매입했다. 다만 플랫폼파트너스가 PF 대출채권을 매입하면서 담보로 잡혀있던 토지에 대한 권리를 확보했지만, 사업권을 완전히 확보한 것은 아니다.

잔여 후순위 채권과 토지를 매입해야 개발 사업이 본격화될 것으로 보인다. 후순위 채권과 잔여부지의 규모를 감안했을 때 1800억원 이상의 자금이 필요한 것으로 추산된다. 특히 잔여부지 매입을 위해선 기존 사업 시행권을 가진 조합의 동의도 필요할 것으로 보인다. 헌인마을 프로젝트는 2008년 글로벌 금융위기 여파로 좌초된 이후 사업이 답보상태에 빠져있었다.

◇플랫폼 파트너스 2170억 PF채권 매입, 매입가 1600억 안팎

28일 IB업계에 따르면 최근 플랫폼파트너스가 2170억원 규모의 헌인마을 PF 채권을 매입한 것으로 확인됐다. 거래금액은 1600억원 선이다. 플랫폼파트너스는 PF 채권을 매입하기 위해 프로젝트 펀드를 조성했는데, 여기에 미래에셋대우를 비롯해 NH투자증권, 메리츠종금증권, 한화투자증권 등이 자금을 댔다.

플랫폼파트너스가 매입한 PF는 앞서 헌인마을 개발을 위해 조성했던 우리강남PFV 소유의 선순위채권이다. 대주단은 우리은행 외 9개 금융사로 이뤄졌다. 플랫폼파트너스가 헌인마을 PF 채권을 매입하면서 동시에 담보로 잡혀있던 헌인마을 부지에 대한 권리 행사가 가능해졌다. 확보한 토지는 전체의 77%인 9만9455㎡이다.

2006년부터 추진된 헌인마을 개발 사업은 서초구 내곡동 374번지 일대 13만2379㎡에 2층 단독주택과 3층 연립주택 건립을 목표로했다. 시공은 삼부토건㈜과 동양건설산업이 맡았다. 여기에 연대보증까지 제공했다.

순조롭게 진행될 것 같았던 사업은 2008년 갑작스레 불어닥친 글로벌 금융위기 여파로 흔들리기 시작했다. 이후 2011년 자금난에 빠졌고, 보증을 섰던 삼부토건과 동양건설산업이 법정관리를 신청하기에 이르렀다. 이후 사업은 한층 난항을 겪었다.

그러다 예금보험공사가 대주단을 대표해 2015년 8월과 2016년 11월에 대출채권 매각을 추진했지만 매수자가 나타나지 않았다. 3000여 명이 보유 중인 900억원 규모의 후순위 채권(ABCP)을 별도로 확보해야 했기 때문이다. 이해 관계자가 많다보니 의견을 모으기 어려웠고, 대출채권 매각에 악영향을 끼쳤다.

그런데 다행히 작년말 900억원의 ABCP를 한 곳의 투자자가 모두 매입하면서 상황이 달라졌다. IB업계 관계자는 "후순위 채권을 추가로 매입해야 하는 상황이었는데, 3000여명에 달하는 대규모 채권단의 존재가 선순위 채권 매각에 악영향을 끼쳤다"며 "다행히 후순위 채권자가 1곳으로 통합되면서 이번 거래가 성사될 수 있었다"고 말했다.

◇사업재개 관건 '후순위 채권+잔여 부지 매입'

플랫폼파트너스가 선순위 PF 대출채권을 매입했지만, 사업권을 완전히 확보했다고 볼 수는 없다. 이번 PF 채권 매입으로 확보한 부지는 77% 수준이다. 나머지 23%에 해당하는 2만9707㎡ 부지를 추가로 확보해야 한다.

IB업계 관계자는 "잔여 부지는 50~60여명이 보유 중인데, 이미 조합이 구성돼 있는 상태"라고 말했다. 해당 조합은 개발사업의 시행권을 가진 '헌인마을 도시개발사업조합'이다. 해당 조합의 동의를 얻어내야 사업권 확보를 마무리 지을 수 있을 것으로 보인다.

헌인마을 도시개발사업조합 한 관계자는 "환지방식으로 개발사업을 진행 중"이라며 "여전히 사업 시행 권한은 조합에 있기 때문에, 조합 주도로 사업이 이뤄져야 할 것"이라고 말했다.

해당 부지를 매입하기 위해선 수백억원 이상 필요할 전망이다. 앞서 우리강남PFV에 잡힌 부지 77%에 해당하는 장부가(3054억원)를 기준으로 봤을 때 900억원 이상 필요할 것으로 분석된다. 여기에 후순위인 ABCP 900억원도 매입해야 한다.

후순위 ABCP 매입 역시 차질없이 진행될 것으로 보인다. 작년말 3000여명에 달했던 채권단 규모가 현재 투자자 1곳으로 단일화된 덕분이다.

플랫폼파트너스는 1800억원 이상을 투입해야할 것으로 보인다. 헌인마을 개발사업장 매입에 소요될 총 자금 규모는 줄잡아 3300억원 이상이 되는 셈이다. 부지 확보가 마무리되면 이후 플랫폼파트너스는 본격적으로 시행사와 시공사를 선정해 개발사업에 착수할 수 있을 전망이다. 시장에선 헌인마을이 자리하는 부지 특성상 고급주택으로 개발될 가능성이 높을 것으로 보고 있다.

IB업계 관계자는 "헌인마을은 고도제한으로 묶여 있기 때문에 수익성을 고려했을 때 나인원 한남과 같은 고급주택 컨셉으로 개발될 가능성이 크다"며 "분양가 이슈를 고려했을 때 이 경우 후분양제를 택해 진행될 가능성이 크다"고 말했다.