이 기사는 2019년 07월 11일 16:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데위탁관리부동산투자회사(이하 롯데리츠)가 홈플러스 리츠와 유사한 형태로 자산을 구성하면서 향후 기업공개(IPO) 부진까지 재연하는 것 아니냐는 비관론이 제기된다. 수도권에 비해 상대적으로 상권과 부동산 가치가 약한 지방 매장을 중심으로 자산을 확보한 탓에 공모주 투심을 자극하긴 어려울 것이란 분석이 나온다. 시장 전문가들은 자산 가치(규모)가 IPO 흥행을 담보하는 것은 아니라고 지적한다.

◇ 지방 중심 자산 구성…투자 매력도 경감 우려

11일 투자은행(IB)과 신용평가 업계에 따르면 롯데리츠는 오는 10월하순까지 총 1조5700억원 수준으로 자산 규모를 확대할 계획이다. 롯데리츠는 현재 롯데쇼핑으로부터 롯데백화점 강남점 한 곳만 현물출자를 받은 상태다.

롯데리츠는 자산 매입 재원을 하반기 중 회사채 발행과 기업공개(IPO)를 진행해 마련한다는 복안이다.

시장에서는 롯데리츠가 공모주 투자자들의 관심을 환기하기에는 어려울 수 있다는 주장이 제기된다. 롯데리츠의 자산 구성을 보면 지방 중심으로 편중돼 있는 탓이다. 수도권보다 지방에서 상권 위축과 부동사 가격 하락 등이 빈번히 발생하는 점을 감안하면 투자 안전성과 성장성 면에서 우려감을 키운다.

실제 롯데리츠는 수도권 매장은 단 3곳에 불과한 것으로 파악된다. 현재 소유권을 확보한 롯데백화점 강남점 외에 롯데백화점 구리점과 롯데마트 의왕점이 추가로 편입할 자산이다. 나머지 7곳의 매장은 지방 도시의 유통매장으로 확인된다. 점포 성격별로 구분하면 롯데리츠는 최종적으로 백화점 3개, 아울렛 2개, 마트 4개 등을 기초자산으로 사업을 영위할 예정이다.

최근 온라인을 중심으로 유통시장 채널 통폐합이 급속하게 진행되는 점도 IPO 부담을 키우는 대목이다. 지방 부동산에 대한 투심이 더욱 경감하고 있는 탓이다. 가령 중장기적으로 롯데리츠는 상장 후 사업을 영위하면서 보유 자산(토지+건물)을 매입·매도해나갈 수 있다. 투자자들 입장에서는 거래가 쉽고 차익 실현이 큰 수도권 입지의 건물은 보유한 리츠에 투자하는 것을 선호할 수밖에 없다는 분석이다.

◇제2의 홈플러스 리츠 우려

시장에서는 롯데리츠가 홈플러스리츠의 IPO 부진을 재연할 수 있다는 지적이 나온다. 롯데리츠의 자산 구성이 홈플러스와 유사하다는 게 이유다. 지방 부동산을 대거 포함시켜 자산 규모 총액을 키워도 자산가치와 투자가치는 별개의 것이란 평가다.

실제 홈플러스 리츠의 경우 홈플러스 소유 매장 51곳을 선정해 리츠를 설립했었다. 하지만 핵심 지역이라고 할 수 있는 서울 지역 입점 매장은 단 4곳 정도에 불과했다. 범위를 서울·경기·인천 등으로 넓혀도 전체 수도권 입점 매장은 35%(18곳)에 불과했다. 공모규모만 2조원에 육박할 수준의 대규모 리츠였다. 규모에서 다소 차이가 있지만 지방 매장 중심의 대형 리츠의 IPO라는 공통점이 있는 셈이다.

일각에서는 롯데쇼핑이 유동성 확보를 위해 리츠 설립 과정에서 무리한 '끼워 넣기식' 자산 매각을 진행하는 것 아니냐는 이야기도 나온다. 자산 가치를 감정액으로 살펴 보면 서울 1개점에 대한 의존도가 지나치게 높아서다. 롯데리츠가 소유한 롯데백화점 강남점의 경우 감정평가액이 4249억원(5월 9일 기준)에 달한다. 이는 전체 자산 평가액의 28%에 이르는 수치다.

시장 관계자는 "롯데리츠의 경우 롯데쇼핑이 책임임차인으로 나서 10년 장기 계약을 맺기 때문에 안정적인 임대료 수익을 거둘 수 있는 등 장점이 뚜렷하지만 공모주 시장 투자자들의 경우 결국 주식 투자자들이기 때문에 상장 후 주가 차익까지 고려한다는 점은 변수로 작용할 수 있다"고 설명했다.

또 다른 시장 관계자는 "롯데리츠가 안정적으로 IPO를 마치기 위해서는 향후 추가로 편입될 자산의 가치를 투자자들에게 적극적으로 알릴 필요가 있다"며 "경우에 따라서는 편입 예정 자산을 교체하는 것도 염두할 필요가 있다"고 이야기했다.

한편 롯데쇼핑 측은 추가 편입 자산에 대한 문의를 위해 접촉했으나 "공식적으로 확인이 불가능한 부분"이라고 답했다.