이 기사는 2019년 07월 12일 15:41 thebell 에 표출된 기사입니다.

신영·GS건설·NH투자증권 컨소시엄(이하 신영)이 옛 MBC 부지개발 프로젝트를 기존 후분양에서 선분양으로 전환을 모색 중이다. 사업성을 감안했을 때 선분양이 낫다는 판단이 깔린 것으로 보인다. 현 정부가 선분양은 물론 후분양에도 가격 제한을 두려는 움직임을 보이고 있는 까닭이다.

관건은 주택보증공사(HUG)로부터 분양보증 승인을 얻을 수 있느냐 여부다. 신영이 MBC 부지를 프리미엄 주거시설로 개발 예정인 만큼 분양보증 승인을 받아내기가 여의치 않을 가능성이 크기 때문이다. 상황이 이렇다 보니 작년 분양보증 문제로 난항을 겪었던 나인원한남(한남동 외인부지 개발 사업) 프로젝트 사례가 재연될 수 있다는 우려가 나온다.

12일 부동산업계에 따르면 신영이 여의도 MBC 부지개발 사업 방식을 두고 고심 중이다. 후분양 방식으로 가닥을 잡았다가 최근 정부의 정책 변화에 발맞춰 선분양 카드를 만지작 거리고 있다. 정부가 분양가 상한제 도입을 추진 중인 가운데 후분양에도 이를 적용할 가능성을 내비쳤다.

후분양은 선분양과 달리 공정률이 70~80% 선에 도달했을 때 분양이 이뤄지는 형태다. 그만큼 자체적으로 짊어져야할 사업비 부담이 크다. 선분양의 경우 기간에 따라 자금이 유입되다 보니 자금부담이 상대적으로 덜하다. 계약금 10%와 6차에 걸친 중도금을 비롯해 70% 가량이 진행률에 따라 사업비로 유입된다.

부동산업계 관계자는 "후분양제는 사업비에서 금융회사 대출 비중이 30~50%에서 70% 이상으로 늘어난다"며 "수익성을 감안하면 분양가가 선분양보다 높게 책정될 수밖에 없는 구조"라고 말했다. 이어 "후분양에도 가격 제한을 둔다면 시행사 입장에선 사업수지를 맞추기 어렵다"고 말했다.

신영은 MBC부지를 활용해 프리미엄 아파트 브랜드 '브라이튼'을 내세워 주택개발을 진행 중이다. 고급 주거시설인 만큼 높은 분양가가 예상된다. 이렇다 보니 HUG를 통해 분양보증 승인을 얻어내기 어려운 상황이다. 특히 최근에 HUG가 종전기준보다 강화된 '고분양가 사업장 심사 기준'을 내놓기도 했다.

신영도 후분양을 전제로 PF 대출을 일으켰다. PF 규모는 9500억원이다. 선분양제로 추진할 경우 필요한 5000억~6000억원 대비 두배 가까이 늘었다. 물론 여기엔 선분양으로 전환시 대출 한도설정을 조정하는 조건이 달렸다. 선분양에 대한 여지를 남겨놨던 셈이다.

시장에선 MBC 부지개발 프로젝트도 작년 '나인원한남'과 비슷한 행보를 보이는 것 아니냐는 우려가 나온다. 부동산업계 관계자는 "현재 정부의 정책 기조대로면 선분양과 후분양 모두 사업수지를 맞추기 까다로워진 상태"라며 "나인원한남처럼 난항을 겪을 가능성도 있어 보인다"고 말했다.

대신F&I는 지난해 자회사인 디에스한남을 내세워 한남동 외국인 아파트 부지개발 사업에 나섰다. 하지만 HUG가 분양 보증을 거절하면서 사업에 차질이 불거졌다. 대신F&I가 설계 변경을 통해 일정 부분 분양가를 낮췄지만, HUG가 기존 입장을 고수하면서 양측은 평행선을 달렸다.

대신F&I는 선분양을 포기하고 임대 후 분양으로 전환했다.이 과정에서 추가 비용이 발생하면서 수익성에 악영향을 미쳤다. 우선 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출에 대한 금융비용 중복 발생됐다. 통상 PF 조성 시 대출금의 3~4%를 선취 수수료로 지급해야 한다. 대신F&I는 두 차례에 걸쳐 수천억원에 이르는 PF를 조성했다.

여기에 HUG의 보증기간 장기화에 따른 보증 수수료도 증가했다. 선분양 사업의 경우 건물소유권 보존 등기일까지 분양보증 수수료를 부담한다. 반면 임대 후 분양의 경우 임대 의무기간이 종료되는 2023년까지 보증이 지속된다. 이렇듯 HUG의 분양보증 승인 거절로 발생한 추가비용은 300억원에 이른다.

신영은 1만 7795㎡에 달하는 부지에 건물 총 4개동을 짓는다는 계획이다. 주상복합 40%, 오피스텔 30%, 오피스 30%의 비율로 개발한다. 이외 저층부에 상업시설을 조성할 예정이다. 이중 오피스텔 1개동(849실)은 선분양으로 확정, 추진중이다.