이 기사는 2019년 10월 11일 13:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

스타벅스커피코리아(이하 스타벅스코리아)가 서울 회현동의 프라임오피스빌딩인 '스테이트타워 남산'에 본사를 옮기는 방안을 추진 중이다. 최근 성장을 거듭하면서 추가 사무공간 수요가 발생해 마땅한 건물을 물색했고, 스테이트타워 남산 입주를 막판 협의 중이다. 스타벅스코리아가 입주하게 되면 해당 빌딩의 소유주인 미래에셋자산운용은 공실로 인한 수익률 하락을 어느 정도 방지할 전망이다.

◇스타벅스코리아, 스테이트타워 남산 입주 막판 협의

스타벅스코리아는 최근 스테이트타워 남산에 본사를 이전하는 방안을 검토하고 있다. 이를 위해 스테이트타워 남산 소유주 측과 협의를 진행하고 있다. 2개층 정도를 사용하는 것을 논의하고 있다. 스테이트타워 남산은 서울 중구 퇴계로 100(회현동2가 88번지)에 있는 프라임오피스빌딩이다.

프라임오피스빌딩 임대업계 관계자는 "애초 스타벅스코리아는 새로운 본사 후보지로 서울 서소문에 신축된 씨티스퀘어(옛 알리안츠생명 서소문사옥)를 염두에 뒀었다"며 "하지만 씨티스퀘어의 주인인 한강에셋자산운용이 서울시를 임차인으로 구하면서 스타벅스코리아가 다른 곳을 알아보게 됐다"고 말했다.


스타벅스코리아의 현재 본사는 웨스틴조선호텔 및 환구단과 인접한 곳에 있다. 소공동점이 운영되는 곳의 일정 부분을 업무 시설로 활용하고 있다. 이번에 새로운 본사를 찾아 나서게 된 것은 최근 사세가 급격하게 성장했기 때문이다.

스타벅스코리아의 작년 매출은 1조5223억원으로 전년보다 20.5% 증가했다. 영업이익은 1428억원, 당기순이익은 1119억원으로 각각 24.9%, 23.7% 늘었다. 매출과 이익 모두 역대 최대다. 영업이익률은 9.4%, 순이익률은 7.4%로 역시 역대 최고 수준을 기록했다.

부동산업계에 따르면 스타벅스코리아는 젠스타를 임차자문사로 선정한 후 본격적으로 본사 후보지를 물색했다. 현재 본사와 가까운 지역을 우선적으로 알아보면서 씨티스퀘어를 검토하게 됐고 이어 스테이트타워 남산 입주도 협의하게 됐다. 현재 막판 협상 중으로 특별한 변수가 발생하지 않으면, 이르면 이달 내 계약 체결 등이 이뤄질 것으로 예상되고 있다.

△출처: 감사보고서, 기준: 별도·누적, 단위: 백만원·%

◇미래에셋자산운용, 한숨 돌릴 듯

스테이트타워 남산은 애초 씨비알이(CBRE)글로벌인베스터자산운용과 아부다비투자청(ADIA)이 보유하고 있었다. 그러다 작년 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman&Wakefield)와 존스랑라살(JLL)를 매각주관사로 선정한 후 매각 작업을 시작하면서 시장에 매물로 나왔다.

작년 12월 입찰을 했고, 올해 1월 미래에셋자산운용을 우선협상대상자로 선정했다. 미래에셋자산운용은 올해 4월 매매계약을 체결한 후 거래를 완료했다. 매매가는 5886억원이다. 부동산펀드 투자자로 미래에셋대우와 우정사업본부, 한국투자공사(KIC) 등이 참여했다. 대출(론) 투자자로는 DB손해보험, KDB생명보험, 삼성화재해상보험, 현대해상화재보험이 참여했다.

미래에셋자산운용은 딜클로징을 하는 데 성공하기는 했지만, 고민이 있었다. 기존의 임차인이었던 법무법인 세종이 올해 광화문 디(D)타워로 이전했기 때문이다. 세종은 스테이트타워 남산의 3층과 5층~11층을 사용하고 있었다. 세종이 이전하면서 공실률이 40% 정도로 치솟았고, 부동산펀드 수익률을 올려야 하는 미래에셋자산운용으로서는 골치가 아플 수밖에 없었다.

그 후 미래에셋자산운용은 부동산자문사 CBRE코리아를 통해 새로운 임차인을 구하려 했지만 일이 잘 풀리지 않았다. 그러다 이번에 스타벅스코리아와 협의하면서, 한숨을 돌리게 됐다. 스타벅스코리아의 입주가 확정되면 공실이 발생한 후 사실상 첫 신규 임차인을 구하게 될 전망이다. 다만 스타벅스코리아가 건물에 들어오더라도 잔여 공실이 상당한 만큼 미래에셋자산운용의 고민은 계속될 것으로 보인다.

△스테이트타워 남산 매각 티저레터 갈무리