이 기사는 2019년 10월 21일 15:32 thebell 에 표출된 기사입니다.

오랜 기간 방치돼 안양시의 골칫거리로 남아 있던 평촌동 버스터미널 부지 개발사업이 마침내 닻을 올릴 전망이다. 2년 전 한국토지주택공사(LH)와 매매계약을 체결한 해조건설이 토지매입대금 1100억원을 완납하고 거래를 마무리했기 때문이다. 한국투자증권이 자금 조달에 도움을 줬고, 롯데건설이 시공사로 참여할 예정이다.

◇해조건설, 이달내 토지 소유권 확보…한투증권, PF조달 주선

안양 평촌동에는 장기간 방치된 대형 부지가 있다. 부지 위치는 '평촌동 934번지'로 한신아파트의 남쪽에 있고, 안양농수산물도매시장과 인접해있다. 평촌 신도시가 건설되던 1990년대 초 버스터미널 공공부지로 정해졌지만, 인근 아파트 주민들의 반대 등으로 인해 무산됐다.

결국 LH는 2017년 토지 매각에 나섰다. 당시 해조건설이 입찰에 참여해 낙찰받았다. 해조건설은 2009년 11월 온라인교육 학원사업 등을 목적으로 탄생한 곳이다. 2015년에 맥스비앤과 맥스플러스로 차례로 상호를 변경했다. 2017년에 현재의 이름으로 바꿨다. 2017년 납입자본금이 5억원인 소규모업체라 시장에서는 거래를 완료할 수 있을지 주목했다.

해조건설은 2017년 6월말 LH와 매매계약을 체결했다. 토지매입 초기 단계에서는 IBK캐피탈의 도움을 받았다. 2017년 12월 IBK캐피탈에 361억6026만원을 빌려 1차와 2차 중도금을 납부했다. IBK캐피탈은 부동산의 유일한 우선수익자가 됐고, 우선수익권금액은 대출액의 130% 정도인 470억원으로 설정했다.


그 후부터 해조건설은 한국투자증권의 도움에 의존했다. 올해 1월 3차 중도금 납부를 위해 자산유동화를 통해 538억원 한도의 대출을 받았는데, 한국투자증권이 주관 및 자산관리자를 맡았다. 또 사모사채 인수확약을 했다.

올해 잔금을 납부하기 위해 자금을 조달하는 과정에서도 한국투자증권이 중요한 역할을 담당했다. 해조건설은 이달 체결한 여신거래계약을 통해 1250억원을 빌렸다. 한국투자증권이 대리금융기관으로서 프로젝트파이낸싱(PF)대출을 주선했다. 대출은 트렌치A, 트렌치B, 트렌치C, 트렌치D로 구성했다.

트렌치A 대주로는 미래에셋캐피탈, 자산유동화 특수목적법인(SPC), 대구 수성구에 근거지를 둔 청운신용협동조합이 이름을 올렸다. 대출액은 각각 300억원, 270억원, 100억원이다. 한국투자증권은 자산유동화 주관 및 자산관리자, 사모사채 인수확약을 했다.

트렌치B 대주는 또 다른 자산유동화 SPC가 됐다. 대출액은 120억원이다. 한국투자증권은 이 자산유동화에도 관여했다. 주관 및 자산관리자, 사모사채 인수확약을 했다. 트렌치B 대주에는 디에스평촌이라는 법인도 포함됐다. 디에스평촌은 올해 8월 설립됐다. NH투자증권 여의도사옥에 둥지를 틀고 있다.

트렌치C 대주는 블랙나스라는 법인이다. 블랙나스는 2016년 12월 탄생한 곳으로 코리아크레딧뷰로(kcb) 여의도 사옥에 본점이 있다. 해조건설에 130억원을 빌려줬다. 트렌치D 대주는 자산유동화 SPC이며 230억원을 대출했다. 해조건설은 빌린 자금을 통해 이달 15일 거래를 마치고 토지의 소유권을 확보했다.

△단위: 백만원

◇롯데건설 시공 수주 유력…사업에 이미 관여

앞으로 해조건설이 평촌 버스터미널부지에 오피스텔을 신축할 것으로 예상된다. 2017년 말에 지하 5층~지상 50층 규모의 건물을 올려 오피스텔 1728실을 만들 계획을 세웠기 때문이다. 또 일부 근린생활시설도 짓는다. 건물의 총 연면적은 22만8697㎡다. 건폐율은 71%, 용적율은 799.44%다.

공사는 롯데건설이 맡을 가능성이 큰 상황이다. 롯데건설은 이미 사업에 발을 담갔다. 해조건설이 트렌치D 대주인 자산유동화 SPC로부터 PF대출을 받는 과정에서 자금보충 의무를 담당했다. 또 대출채무에 대한 중첩적 채무인수 의무가 있다. 한국투자증권뿐 아니라 롯데건설을 우군으로 확보하면서 사업 추진이 더 힘을 받을 수 있다고 분석된다.

만약 롯데건설이 사업의 시공을 맡는다면 최소 3000억원대 이상의 공사비를 받게 될 것으로 관측된다. 일반적으로 서울과 수도권, 지방 등 사업지에 따라 3.3㎡(평)당 공사비가 다르다. 편의상 평당 500만원이라고 가정하고, 연면적을 고려하면 총공사비는 3459억원으로 추산된다.