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리츠 시장 활성화, '10% 룰' 완화 없이 어렵다 [thebell note]

전경진 기자공개 2019-11-28 13:04:00

이 기사는 2019년 11월 26일 08:22 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

올해는 리츠 시장 활성화의 원년으로 꼽힌다. 정부와 투자자, 그리고 기업 입장에서 반가운 일이다. 정부는 그동안 서민(투자자)들의 노후 대비를 위해 '리츠 시장 활성화'에 사활을 걸어왔다. '저금리 시대' 서민들에게 목돈 마련을 위해 연 5~6% 수익률을 약정하고 있는 리츠에 대한 투자를 권장했다.

리츠를 설립하는 기업들에게도 시장 활성화는 이점이 있다. 수익의 한계가 왔을 때 보유자산의 지분 일부를 리츠에 넘기는 식으로 매각해 사업용 자금 조달을 꾀할 수 있다.

그런데 이런 리츠 시장에 벌써 위기가 닥친 모양새다. 리츠의 투자매력인 '고배당' 수익률이 최근 경감하면서다. 가령 이리츠코크렙, 신한알파리츠의 배당수익률이 연 3~4% 수준으로 떨어진 게 대표적이다. 이들은 지난해 연 6% 수준의 배당수익률을 약정하면서 투자자들을 끌어모아 증시에 입성했다.

리츠가 보유한 자산의 임대료 수익(배당가능이익)은 한정된 가운데 리츠 투자가 각광받으면 주가가 오른 탓이다. 주식 1주를 매입하는 데 드는 비용(주가) 대비 수익의 크기가 줄어들면서 벌어진 일이다.

리츠 시장의 활기를 유지하기 위해서는 결국 추가 자산 편입을 통해 배당 가능 이익(임대료 수익) 총량을 자체를 늘려 수익률을 제고할 필요가 있다. 하지만 리츠 운용사들은 하나같이 추가로 편입할 '실물' 자산이 부족하다고 입을 모은다. 국내외 '알짜' 부동산 물건들은 이미 사모 형태의 부동산펀드 등이 대다수 소유하고 있다. 지난해 상장한 대형공모리츠들이 추가로 편입한 자산이 전무한 이유다.

리츠업계에서는 일명 '10%룰' 해제 등 제도적 개선을 언급하기 시작했다. '알짜' 자산 전체를 매입하기가 어렵다면 지분 일부를 편입하는 것이 용이하도록 제도개선이 필요하다는 입장이다.

현재 공모리츠는 사모부동산펀드의 지분을 10% 이상 확보하는 것이 법으로 제한을 받고 있다. 현행법상 사모 펀드의 지분 10% 이상을 편입하기 위해서는 이를 공모펀드로 전환하는 절차를 먼저 단행해야 한다. 사모 부동산 펀드의 주주들을 일일이 설득해 펀드 공모화에 대한 동의를 구하는 식의 복잡한 절차를 거쳐야 한다.

정부는 10%룰 완화를 검토하겠다고 지난 9월 언급했다. 하지만 아직 뚜렷한 제도 개선 움직임은 보이지 않는다. 리츠 투자 열기가 무르익을 때 추가적인 지원이 필요하다는 주장이 나온다. '적기'의 제도 개선만큼 시장 활성화를 위해 필요한 것은 없는 셈이다.
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