이 기사는 2020년 02월 06일 07:29 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 역대 최대 규모 공모채 발행을 앞두고 크레딧 IR(투자자소통)에 나선다. 정부규제로 부동산신탁업에 대한 중장기 전망이 어두워졌고 회사 실적도 악화됐다. 하지만 최대한 회사 현황을 투명하게 알려 투자자 불안을 달래기로 했다.

재무와 실적 안전성에 도움이 되는 도시정비사업 비중이 높아지고 있다는 것이 최대 마케팅 포인트다. 다만 도시정비사업은 수주 후 매출인식까지 1~3년이 걸린다. 때문에 단기 실적 악화는 피할 수 없다. 2~3년 후부터 다시 이익이 반등할 전망이다.

◇수요예측 하루 전 여의도 출격…사업현황 상세 공개

6일 크레딧업계에 따르면 한국토지신탁은 이날 여의도에서 기관투자자들을 대상으로 크레딧IR을 진행한다. 2000억원 공모채(3년물) 모집을 위한 수요예측(7일) 하루 전이다. 지난해 사업부문별 실적과 신규수주 현황을 투명하게 공개하기로 했다.

한국토지신탁은 차입형토지신탁 사업(이하 차입형)이 주력이다. 차입형은 공사비 등 사업비를 신탁사가 직접 조달하는 방식이다. 차입금 부담리스크가 있지만 신탁서비스 수수료에 비용을 조달하면서 이자수익까지 취한다는 점에서 수익성이 높다.

IR자료에 따르면 차입형 수수료 수익은 분양매출의 3.5~4% 수준이다. 조달비용 대여금리는 7~8%다. 여기서 차입 등으로 인한 조달금리(3%대)를 제한 것이 이자수익이다. 2018년 매출에서 수수료수익이 차지하는 비중은 70%, 이자수익은 30% 수준이다.

차입형 주요 사업장은 광역시 이하 지방이다. 63%가 지방이며 수도권 27%, 광역시 10%다. 현재 49개 사업장에서 9조611억원 규모의 공사를 진행하고 있다. 건물 유형 별로는 공동주택(아파트, 주상복합)이 61.2%로 가장 많고 오피스텔(28.6%), 호텔(6.1%), 지식산업센터상가(4.1%) 순이다. 매출인식 시점은 수주 후 6개월 이내로 짧다.

2018년 지방 부동산 경기가 하강국면으로 접어들면서 실적이 좋지 못했다. 경기에 민감한 공동주택 차입형 수주가 감소했기 때문이다. 신규수주 실적은 2014년 1057억원에서 2017년 1915억원으로 크게 증가했지만 2018년 1848억원, 지난해(잠정치) 1744억원으로 감소 추세에 있다. 이탓에 지난해 3분기누적 당기순이익은 806억원으로 전년 동기(1061억원)에 비해 24% 감소했다.


◇안전성 높은 도시정비사업으로 비중 이동

IR 최대 마케팅 포인트는 신규수주에서 도시정비사업 비중이 큰 폭으로 상승했다는 것이다. 실적과 재무 안정성에 도움이 될 수 있는 부분이다.

차입형은 수익성이 높은 만큼 리스크도 크다. 경기침체로 분양이 제대로 되지 않을 때다. 사업비 지출이 분양수입보다 클 경우 부족분을 신탁사가 메워야 한다. 오히려 지출이 생기는 셈이다. 당장 순이익 감소를 초래하고, 신규 사업장에 들어가야 할 자금도 새로 마련해야 하기 때문에 재무상태도 악화시킬 수 있다.

반면 도시정비사업은 상대적으로 리스크가 적다. 재건축과 재개발, 도시환경정비, 가로주택정비 등 당국으로부터 수주를 받아 사업을 한다. 대부분 광역시 이상이 주 사업장이라 규모가 크다.

비용조달에 대한 부담이 적다. 초기엔 차입형과 마찬가지로 신탁사가 사업비를 조달하지만 당국 인허가가 떨어지고 난후엔 주택보증공사 보증으로 공적자금 성격의 대출을 받을 수 있다. 투입비용을 중간에 회수할 수 있어 유동성 관리가 가능하다. 분양률도 차입형 대비 우수하다. 아파트 재건축의 경우 기존 사업장을 허물고 다시 짓는 것이기 때문에 기본 수요(거주자)가 확보돼 있다. 부동산 경기침체 영향을 적게 받는다.

다만 도시정비사업은 매출인식 시점이 수주 후 1~3년으로 길다는 것이 단점이다. 더불어 중간에 공적자금 대출을 활용하기 때문에 이자수익도 차입형 대비 적다.

한국토지신탁은 2014~2015년만 해도 신규수주에서 차입형이 차지하는 비중이 90%가 넘었다. 하지만 2016년부터 도시정비사업 수주를 늘려가면서 현재는 주력이 바뀌었다. 지난해 차입형 신규수주는 541억원으로 전체의 31%로 크게 하락했다. 반면 도시정비사업 신규수주는 824억원으로 47.2%가 됐다.


단기적으론 실적 악화가 지속된다. 수익성이 좋고 매출인식이 빠른 차입형이 줄고 있기 때문이다. 이르면 2021년, 늦으면 2022년까지 수익성이 악화될 수 있다. 반면 이후부턴 도시정비사업 매출이 본격적으로 발생하며 실적과 재무가 다시 안정화될 것이란 설명이다.

한국토지신탁은 실적 공백기를 최소화하기 위해 단기 수익창출이 가능한 부동산 컨설팅 사업에 주력할 예정이다.