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[부동산신탁사 경영분석]대한토지신탁, 외형 1000억 돌파···'차입형 신탁' 힘작년 영업수익 1134억 사상 최고···도시정비로 무게중심 차츰 옮겨 갈 듯

이명관 기자공개 2020-03-02 13:28:38

이 기사는 2020년 02월 28일 11:31 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁의 영업수익(매출) 증가세가 지속되고 있다. 2013년 300억원대에 불과했던 영업수익은 6년만에 1000억원을 넘어서는데 성공했다. 대한토지신탁 성장의 중심엔 차입형 토지신탁이 있다. 차입형 토지신탁은 신탁사가 자금조달부터 사업 추진 등을 전담한다. 신탁사가 시행사 역할을 맡는 것으로 하이 리턴 하이 리스크 사업이다. 그만큼 다른 상품과 달리 수수료가 높은 편이다.

다만 차츰 차입형 토지신탁에서 도시정비사업으로 무게 중심이 옮겨갈 것으로 예상된다. 몇 년에 걸쳐 나눠서 수익이 인식되는 구조 탓에 당분간 차입형 토지신탁에 대한 의존도는 유지될 것으로 보이지만, 도시정비사업을 중심으로 신규 수주를 추진하고 있는 만큼 수년내 수익 비중에 변화가 예상된다.

◇5년 연속 성장…작년 영업수익 1134억 '사상 최고'

1997년 12월 대한주택보증(현 주택도시보증공사)의 자회사로 설립된 대한토지신탁은 2001년 군인공제회를 새 주인으로 맞이했다. IMF 경제위기 이후 모기업이 재정난을 겪으면서 구조조정을 단행했는데, 이때 대한토지신탁도 정리대상이 됐다.

대한토지신탁은 군인공제회의 자회사로 편입된 이후 꾸준한 모습을 보였다. 작년까지 2011년을 제외하고 매년 이익을 거둬들였다. 특히 2014년 이후 성장세가 단연 두드러졌다. 2015년 처음으로 영업수익 500억원을 돌파했고, 이후 매년 최고 실적을 경신해나갔다. 그렇게 작년엔 1000억원을 돌파했다. 작년말 기준 영업수익은 1134억원이다. 이는 전년대비 15.4% 불어난 액수다.

대한토지신탁의 이 같은 성장세는 차입형 토지신탁 사업이 이끌고 있다. 차입형 토지신탁은 부동산신탁사가 토지를 수탁받은 후 직접 사업비를 조달한다. 실질적인 사업 시행사 역할을 맡는다. 그만큼 사업에 따른 리스크가 크기 때문에 다른 신탁상품과 달리 보수가 높게 책정된다. 대한토지신탁은 차입형 토지신탁을 활발히 벌인 신탁사 중 하나다.

대한토지신탁이 차입형 토지신탁 사업을 확대하기 시작한 것은 2014년부터다. 2014년 이후 시작된 주택경기 호황에 발맞춰 공격적으로 사업을 확대했다. 이는 신규수주 규모로도 잘 나타난다. 차입형 신탁사업 신규 수주 규모는 2013년 120억원에서 이듬해 260억원으로 두 배 이상 증가했다. 이후 매년 수백억원 씩 신규 수주액은 불어났다. 2017년 신규 수주액은 1004억원으로 처음으로 1000억원을 넘어섰다. 이를 기반으로 외형성장이 이어지고 있는 셈이다.

작년 실적이 대폭 증대된 것도 차입형 신탁사업 덕분이다. 대한토지신탁 관계자는 "지난해 차입형 신탁사업장 중 준공된 프로젝트들이 상당수 있었다"며 "통상 준공 시 정산과정에서 수익으로 잡히는 비중이 가장 높다"고 말했다. 지난해 준공된 프로젝트는 △이천 안흥동 양우 내안애클래스 △부산 정관신도시 정관 웰메이드시티 △김해 주촌 두산위브더제니스 △울산 신정동 오펠리움 등이다.

대한토지신탁의 토지신탁 수수료에서 차입형 신탁사업의 비중은 단연 으뜸이다. 대한토지신탁 관계자는 "토지신탁 보수의 70~80% 가량이 차입형 토지신탁"이라고 말했다. 작년 수수료 수익은 625억원이다. 수수료수익 중 토지신탁을 통해 벌어들인 수익은 554억원으로 단연 비중이 높았다. 이외에 관리신탁 8억원, 담보신탁 21억원 등을 나타냈다.

수수료 수익 이외에 이자수익으로 464억원을 벌었는데, 이 역시 차입형 신탁사업으로 벌어들인 것이나 다름없다. 차입형 토지신탁의 증가로 신탁보수 외에 자신의 고유계정에서 빌려준 자금(신탁계정대)에 대한 이자를 받는다. 이를 신탁계정대이자라고 한다. 차입형 신탁사업과정에서 위탁자에게 공사비 등을 빌려주는데, 이에 따른 반대급부로 이자를 받는 구조다. 이자율은 6.5% 선이다. 지난해 대한토지신탁의 신탁계정대이자는 460억원이다. 이자수익의 거의 대부분을 신탁계정대이자가 채웠다.


◇'차입형 토지신탁→도시정비' 이동?

대한토지신탁의 차입형 토지신탁사업에 대한 의존도는 당분간 이어질 전망이다. 부동산 경기 침체 속에 작년부터 차입형 토지신탁 신규 수주를 지양하면서 작년 300억원대로 신규수주액이 줄었지만, 장기간에 걸쳐 수익이 인식되는 사업 구조 때문이다.

통상 차입형 토지신탁은 3~4년에 걸쳐 수익이 인식된다. 실제 대한토지신탁의 차입형 토지신탁의 수탁고는 꾸준히 증가세를 이어가고 있다. 2014년 3927억원이었던 신규수주 증가 속에 매년 증가했다. 2015년엔 5056억원, 2017년엔 8869억원, 2018년엔 9461억원까지 불어났다. 작년엔 9614억원까지 증가했다. 이 기간 차입형 토지신탁 건수도 두 배 가량 늘었다. 2014년 58건에서 작년 108건을 나타냈다.

다만 대한토지신탁이 차입형 토지신탁 신규 수주를 지양하고 이를 대체하기 위해 도시정비 사업에 힘을 쏟고 있는 만큼 수년 내 무게 중심이 옮겨갈 것으로 보인다. 대한토지신탁은 신탁사의 새로운 먹거리로 꼽히는 재건축과 재개발 등 도시정비사업 확대에 나선 상태다. 이를 위해 작년 조직개편도 단행했다. 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산신탁회사의 도시정비사업 참여가 가능해졌다.

정비사업은 조합원들이 일부 물량을 책임지는 만큼 일반 개발사업보다는 분양 리스크가 적다고 볼 수 있다. 여기에 분양 매출의 2~5% 수준을 수수료를 챙길 수 있다. 대단지 사업장의 경우 수수료만 100억원을 가볍게 넘긴다. 대한토지신탁이 차입형 토지신탁의 대안으로 삼은 이유다.
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