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'10%룰' 완화…이지스 '아파트 리츠' 승인 탄력 상반기IPO 기대감, 합산규제 완화로 재간접리츠 대형화 '수월'

전경진 기자공개 2020-03-09 13:44:32

이 기사는 2020년 03월 06일 07:09 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 임대 아파트 3500여 세대를 기초자산(지분 약 50%)으로 설립하는 이지스레지던스리츠가 영업인가를 승인받을 가능성이 한층 높아졌다. 최근 국무회의에서 업계 오랜 숙원이었던 일명 '10%룰'이 완화된 덕분이다. 10%룰은 그동안 공모 재간접리츠가 사모펀드 지분을 10% 이상 확보하는 것을 제한해 왔다.

이지스자산운용은 법률 개정을 전제로 인가를 먼저 신청했던 것으로 파악된다. 상반기 증시 입성을 목표로 수요태핑(사전 수요조사)을 해온 만큼 과감한 시도를 단행했던 셈이다. 시장에서는 향후 국내 재간접리츠 시장의 규모가 확대될 것이라는 긍정적인 전망이 나온다.

◇합산규제 완화, 이지스레지던스 영업인가 '호재'

투자은행(IB) 업계에 따르면 지난 3일 국무회의에서 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령' 개정안이 의결되면서 이지스레지던스리츠의 영업인가 승인 가능성이 제고됐다. 이지스레지던스리츠는 지난 2월7일 영업인가를 이미 신청했지만 법률 개정 없이는 사실상 설립 자체가 불가능했던 것으로 파악된다.

구체적으로 이지스레지던스리츠는 인천 부평구 더샵 민간임대아파트 3578세대에 대한 수익증권 일부를 확보해 설립이 추진되고 있다. 해당 아파트를 실제 보유하고 있는 사모 부동산펀드로부터 지분 50%가량을 매입해 설립하는 식이다. 그런데 자본시장법은 공모리츠가 사모부동산펀드의 지분을 10%이상 매입할 때 제동을 걸고 있다.

그동안 문제 됐던 것은 주주 합산 규제다. 공모리츠가 사모펀드의 지분 10% 이상을 매입할 때 주주 수를 합치게 하는 것이다. 만약 주주가 100명인 공모리츠가 주주가 3명인 소규모 사모펀드에 투자할 경우, 사모펀드의 주주 수가 4명으로 늘어나는 것이 아니라 103명으로 되게 규정돼 있는 식이다.

문제는 합산 규제 하에서는 사모펀드(투자자 수 49인 미만)가 자신의 정체성을 잃게 된다는 점이다. 사모펀드의 공모화 작업이 선제적으로 필요해지는 셈이다. 그런데 사모펀드에 투자하는 기관들의 경우 통상 기밀을 중요시하기 때문에 공모화를 반대하는 편이다. 매분기 정기적으로 공시 의무가 발생하면서 행정적 비용도 뒤따르는 것 역시 공모화의 난제로 꼽혀왔다.



이지스자산운용은 현행 법률상 설립 자체가 불가능함에도 영업인가를 신청했었다. 국토교통부 및 금융당국과 교감속에서 3월 국무회의에서 관련 법규 개정이 될 것으로 낙관했던 것으로 전해진다.

시장 관계자는 "인가 신청 후 승인까지 통상 한달의 시간이 소요된다"며 "법률 제약도 사라진 만큼 빠르면 이달 중 인가를 승인 받을 가능성도 있다"고 말했다.

◇상반기 IPO 전망, 재간접 공모리츠 대형화 '기대'

이지스자산운용은 연내 리츠의 코스피(유가증권시장) 입성을 목표로 기업공개(IPO)를 준비하고 있다. 이에 법률 개정 전에 미리 인가 신청부터 넣었던 것으로 파악된다.

상반기 IPO를 통해 증시 입성을 하게 될 경우 국내 2호 재간접리츠로서 기록될 전망이다. 또 국내 최대 인기 부동산 매물인 아파트를 기초자산으로 설립됐다는 점에서 주목을 받는다.

시장에서는 이번 법률 개정으로 국내 재간접리츠 시장이 확대될 수 있을 것이라는 전망이 나온다. 현재 국내 증시에 입성한 재간접리츠는 NH프라임리츠 하나에 불과하다. 10%룰에 막혀 리츠 설립 자체가 어려웠다는 평가다.

가령 공모리츠가 성공하기 위한 조건으로는 대형화가 거론된다. 리츠가 배당 주로 분류되는 만큼 자산 수를 늘려 배당가능 이익(임대료 등) 총량을 늘리는 작업은 늘 필수적으로 뒤따른다는 설명이다. 그런데 재간접리츠의 경우 10%룰 하에서 덩치를 키우는데 제약을 받아왔다. 알짜 부동산 펀드를 시장에서 복수로 확보해야하는 등 난관이 있었다.

시장 관계자는 "이지스자산운용의 경우 현재 이지스밸류플러스 리츠 등 다수의 재간접리츠를 준비하고 있다"며 "이지스레지던스리츠가 승인 받을 경우 대형 재간접리츠들이 국내 시장에 속속 등장할 수 있을 것"이라고 말했다.
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