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이지스운용, 홈플러스 전주 효자점 원매자 4곳 확보 코람코·NH리츠운용·하나대체운용·유진자산운용 참여…경쟁력있는 거래일정 제시 중요

고진영 기자공개 2020-03-17 09:19:24

이 기사는 2020년 03월 16일 15:56 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용에서 매물로 내놓은 홈플러스 전주 효자점 입찰이 코로나19(신종 코로나바이러스 감염증) 여파로 다소 기대에 못미치는 결과를 나타냈다. 예상보다 적은 수의 원매자가 참여했다.

다만 해당 부동산이 홈플러스를 우량 임차인으로 확보해 안정적인 임대료를 기대할 수 있다는 점은 매각 완주에 긍정적 요소로 지목된다. 이지스자산운용 측이 딜을 6월까지는 마쳐야 하는 만큼 이후 진행과정에서는 경쟁력 있는 거래 일정을 제시하는 원매자가 유리한 위치에 설 전망이다.

16일 부동산업계에 따르면 최근 이지스자산운용은 매각 주관사인 딜로디트안진을 통해 홈플러스 전주 효자점 본입찰을 실시했다. 입찰에는 코람코자산신탁과 NH농협리츠운용, 하나대체투자자산운용, 유진자산운용 등 4곳이 참여했으며 현재 인터뷰를 진행한 뒤 우선협상자를 고르고 있다.

부동산업계 관계자는 본입찰 결과를 두고 “당초 예상하기로는 7~10군데 정도 응찰할 것으로 짐작했지만 절반 수준이 들어왔다”며 “코로나19 사태로 상업용 부동산 시장이 직격탄을 맞았는데 이런 분위기가 반영되지 않았나 한다”고 말했다.

실제 코로나19 사태가 장기화하고 세계적 유행병(팬데믹)으로까지 번지면서 상업용 부동산 시장은 위축되는 모습이다. 특히 리테일 부동산이 크게 휘청이고 있다. 대형 할인점을 찾는 유동인구가 줄어드는 추세인 만큼, 리테일시장의 매출 부진이 임차료 수익 감소로 이어질 수 있다는 판단에서다.

그러나 임대차 계약 구조를 고려할 때 홈플러스 전주 효자점의 경우 이 같은 우려에서 비교적 자유롭다는 의견도 있다. 홈플러스가 건물 전체에 대해 마스터리스(장기임차) 계약을 맺고 있는 데다 전주 효자점은 전국 홈플러스 매출 순위에서 30위 안에 들기 때문이다. 웬만한 수도권 점포보다 높다.

업계 다른 관계자는 "매출이 흔들리더라도 타격은 홈플러스가 받게 되고 매수인 측이 받는 임대료에는 별다른 영향이 없을 것"이라고 설명했다.

앞서 홈플러스는 2011년에 20년 장기임차 계약을 맺고 입주했다. 현재 11년의 잔여 임차기간이 남아 있고 임대차 계약은 매각과 동시에 매수자에게 승계된다. 임대보증금도 135억원으로 넉넉히 확보한 상태다. 연간 임대료가 22억원 선이니 그 6배 수준인 셈이다.

향후 이지스자산운용 측이 우선협상자를 정하는 데는 제시 가격 뿐 아니라 거래 일정을 맞출 수 있는지가 중요한 요소로 작용할 전망이다. 홈플러스 전주 효자점의 인수 펀드는 만기가 6월이면 끝나는데 다소 촉박하게 물건을 내놨기 때문이다. 점포 매각 시점이 만기보다 늦어질 경우 상환금 지급이 지연될 수 있다. 또 부동산 담보대출 기간(3년)을 연장해야하는 일이 생기면 추가로 이자비용을 부담해야 하기 때문에 목표수익률(IRR) 달성에 부정적인 영향을 끼치게 된다.

거래규모는 2000억원 초중반대 수준이 될 것으로 관측된다. 당초 인수 펀드가 고객 등에게 제시했던 목표수익률이 연평균 6% 안팎이라는 점을 감안했을 때 매각가격이 2100억원은 넘겨야 한다.

응찰자들을 구체적으로 보면 NH리츠운용의 경우 홈플러스 전주 효자점을 통해 리츠 포트폴리오 확대를 노리는 것으로 여겨진다. 신규 리츠를 통해 전주 효자점을 인수한 뒤 이를 기존 엔에이치 2호 리츠에 자(子)리츠로 편입할 가능성이 높다. 엔에이치 2호 리츠는 서현역 분당스퀘어를 자산으로 보유 중인 리츠다. 최근 엠디엠타워를 자산으로 담은 엔에이치 3호 리츠를 자리츠로 편입했고 꾸준히 포트폴리오를 넓혀갈 계획으로 알려졌다.

코람코자산신탁 관계자는 "홈플러스 전주 효자점은 임차계약이 워낙 안정적이고 앞으로 잔여 임차가 끝난 이후 연장 가능성도 충분하다고 본다"며 "가격적인 측면에서도 나쁘지 않다고 판단했다"고 전했다.

스 전주 효자점 전경.

홈플러스 전주 효자점은 전라북도 완산구 용머리로 31(효자동1가 431-5)에 위치해있다. 지하 3층, 지상 6층으로 이뤄졌으며 연면적은 4만7461㎡, 대지면적은 9703㎡다. 지하 1~2층과 지상 1층은 영업장, 지상 2~5층은 주차시설로 각각 쓰이고 있다. 전주 시내에 자리한 7개의 대형마트 중 가장 규모가 크다.

이지스자산운용이 전주 효자점을 사들인 것은 2017년 6월이다. 당시 매입가는 1823억원, 매도자인 코레이트운용은 시세차익으로만 633억원을 벌었다. 세부적으로 건물이 983억원이고 토지가 839억원으로 평가됐다. 이지스자산운용은 매입 3년이 지나 인수 펀드의 만기가 다가오면서 투자금 회수를위해 올해 초부터 매각절차에 착수했다.
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