이 기사는 2020년 03월 17일 15:18 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국자산신탁이 서초구에 있는 가나안 빌딩 매입을 추진한다. 강남 중심부는 아니지만 주변에 개발 호재가 많고 딸린 대지가 넓다는 점 등에 주목했다. 특정금전신탁 리츠를 비히클로 활용해 기관이 아닌 일반투자자들을 상대로 에쿼티(equity)를 조달할 계획이다.

17일 업계에 따르면 한국자산신탁은 서울 서초구 방배동 1823에 있는 가나안 빌딩을 매입하기 위해 리츠 인가를 기다리고 있다. 매도인은 가나안상사로, 매입자금과 부대비용 등을 포함한 총 사업비는 680억원 정도가 될 전망이다. 이 가운데 에쿼티 규모는 197억원이다.

에쿼티의 경우 특정금전신탁을 통해 개인 투자자들이 참여하게 되며 이를 위해 증권사와 함께 관련 절차를 진행 중이다. 특정금전신탁이란 고객이 맡긴 돈을 주식, 채권, 기업어음(CP), 간접투자상품 등에 투자하는 금융상품을 말한다.

리츠 자본금을 특정금전신탁으로 조달하는 방법은 2018년 말부터 한층 쉬워졌다. 당시 국토교통부는 일반 투자자의 리츠 접근성을 높이기 위해 특정금전신탁이나 펀드 등을 통해 리츠에 투자할 경우 공모 및 상장의무와 1인의 주식 한도 규제를 없앴다. 일반 공모 상장리츠는 공모주 판매로 투자자들을 모집하지만 특정금전신탁 리츠는 특정금전신탁을 통해 투자자를 모은다. 지난해 신한리츠운용이 리츠를 통해 매입한 선릉 위워크타워가 이런 방식으로 자본금 일부를 마련했다.


한국자산신탁은 가나안 빌딩이 투자자들에게 호응을 얻을 만한 포인트로 지리적 요소 등을 꼽았다. 동작대로를 사이에 두고 서초구와 동작구가 맞닿아 있는데 가나안 빌딩은 서초구로 분류되는 만큼 일단 강남 물건이다. 입지 측면에서도 7호선 이수역과 가깝고 주변에 재개발·재건축사업 등 개발 호재가 이어지고 있다.

대지면적이 넓다는 점 역시 장점이다. 비슷한 규모의 주변건물 대지면적이 400평 정도인데 반해 가나안 빌딩의 경우 674.36평(2229.29㎡)으로 700평 가까이 된다. 빌딩은 지상 1층~9층으로 이뤄져 있다.

임차인 구성을 보면 IBK기업은행과 KB손해보험, 교보생명, 한화손해보험 등 금융사들이 모여있고 이밖에 피부과, 치과, 내과 등 개인병원들이 여럿 건물을 빌려쓰는 중이다. 피트니스 클럽과 스크린골프 등 리테일도 자리잡았다.

현재 공실률은 15% 정도로 다소 높다. 하지만 이는 지난해 예식장이 짐을 뺀 영향인 만큼 단기적 현상이라는 분석이다. 이에 대한 손해는 매도인과의 협의를 통해 한국자산신탁이 일부를 보전받을 예정이다.

한국자산신탁 관계자는 “이 주변은 원래 리테일이 강한데 특히 가나안 빌딩은 시장조사 결과 임차인들의 영업 상황이 모두 잘되고 있는 것으로 나타났다”며 “여러모로 장점이 많은 물건이라고 판단했다”고 말했다.

다만 실질 NOC(순 점유비용)로 따졌을 때 현재 임대료는 다소 저평가 되어있는 측면이 있다. 한국자산신탁 측은 보증금 비율이 높은 임차인들의 경우 보증금을 임대료로 전환하는 형태로 사업성을 높일 계획이다.