이 기사는 2020년 06월 29일 11:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난해 무서운 성장세를 보였던 하나자산신탁이 올들어 다소 주춤한 모습을 보이고 있다. 주요 수입원 가운데 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁 관련 매출이 모두 줄어든 점이 영향을 미쳤다. 그러나 책임준공형 신탁의 경우 여전히 가파르게 성장해 부진을 일부 만회했다. 매출 기반이 될 수탁고 역시 비슷한 흐름인 만큼 당분간 책임준공형 신탁 중심의 사업구조는 계속될 전망이다.

◇책준형 신탁, 수수료수익 비중 61% 차지

올해 1분기 하나자산신탁은 매출 343억원을 기록해 지난해 1분기(326억원)보다 5.14% 증가했다. 지난해 연간 매출이 전년 대비 41% 오르면서 점유율이 업계 3위로 3단계나 뛰었던 것과 비교하면 한풀 기세가 꺾인 셈이다. 점유율 역시 5위로 하락했다.


다만 수수료수익만 따로 살핀 증가 폭은 영업수익 전체를 놓고 봤을 때보다 컸다. 올해 1분기 314억원을 거둬 지난해(286억원)보다 9.79% 늘었다. 신탁사의 영업수익은 신탁보수 등 수수료수익에 이자수익 등을 더한 금액으로 이뤄진다.

1분기에 이 수수료수익의 증가를 책임진 것은 책임준공형 신탁이다. 최근 몇년간 하나자산신탁의 수수료수익 구성에는 상당한 변화가 있었다. 기존에도 책임준공형 신탁이 수익의 가장 많은 부분을 지탱하긴 했지만 이같은 의존도가 한층 강화됐다.

지난해 1분기 기준 하나자산신탁의 용역별 수수료는 책임준공형이 51.4%로 절반 가량을 차지했고 차입형과 관리형은 각각 15.1%, 14.9%였다. 그러나 올해 1분기의 경우 책임준공형 비중이 61.2%로 10%p 가까이 치솟은 반면 차입형은 9.7%, 관리형은 7%로 각각 축소됐다.


이는 1분기 책임준공형 관련 수익이 192억원으로 지난해 같은 기간(147억원)에서 30.1%나 늘었는데 반대로 차입형 신탁은 30억원으로 29.8%, 관리형 신탁은 22억원으로 47.9% 쪼그라들었기 때문이다.

◇차입형 신탁 비중, 2년간 20%p 이상 급락

특히 책임준공형과 함께 양대 기둥으로 매출을 떠받쳤던 차입형 신탁의 비중 급감이 눈에 띈다. 2018년만 해도 하나자산신탁은 책임준공형과 차입형 신탁으로 거두는 수수료 규모가 서로 비슷했다. 전체 수수료수익에서 각각 32.3%, 31.5%를 차지했고 그 뒤를 관리형신탁이 16%로 뒤따랐다. 2년간 책임준공형 신탁 비중이 한 자릿수(9.7%)까지 줄어든 셈이다.


이는 악화하고 있는 차입형 신탁의 사업 여건이 반영된 결과로 보인다. 업계 관계자는 “차입형 신탁 현장들은 미분양이 쌓이면서 사업 부실 가능성이 높아지고 수지도 나빠졌다”며 “부동산신탁사들 대부분은 분양경기가 부진한 지방 중소도시에 차입형 신탁 사업장을두고 있기 때문에 관련 불확실성이 계속될 듯하다”고 설명했다.

실제 부동산신탁사들의 총 신규수주에서 차입형 토지신탁이 차지하는 비중은 2017년 51.2%로 고점을 찍은 이후 이듬해 39.2%로 대폭 떨어졌다. 지난해는 29.8%까지 내려앉았다.

하나자산신탁의 수탁고에서도 비슷한 추세가 나타났다. 올해 1분기 하나자산신탁은 차입형 신탁의 수탁고가 작년 동기 대비 17% 감소했다. 반면 책임준공형 신탁 등을 중심으로 수탁고를 불렸다. 책임준공형을 포함한 관리형 토지신탁의 수탁고는 11조6966억원으로 21.31% 늘었다. 전체 수탁고의 경우 30조9440억원가량으로 30.5% 확대됐다.

◇변화기 맞은 책임준공형 시장…경쟁 심화 불가피

다만 하나자산신탁이 책임준공형 중심의 사업구조를 이어가는 데 영업환경 악화는 피할 수 없을 것으로 보인다. 경쟁자들이 줄줄이 등장해 시장이 갈수록 좁아질 전망이기 때문이다.

부동산신탁사들은 크게 차입형과 혼합형, 비차입형으로 나뉜다. 한국토지신탁과 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 대한토지신탁 등은 차입형 토지신탁이 핵심이다. 신탁회사가 직접 자급을 투입해 부동산개발사업을 진행하는 방식이다.

반면 금융지주계열인 하나자산신탁과 KB부동산신탁은 차입형과 책임준공형, 담보 신탁 등을 함께 취급하는 혼합형이며 이 중에서도 책임준공형 신탁에 가장 무게를 둔다. 비차입형 그룹으로 분류되는 나머지 5개 업체들은 상대적으로 리스크가 낮은 관리형 토지신탁 업무 일부와 담보신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등을 주로 취급하고 있다.

그런데 수년간 그대로였던 시장 구도는 지난해 말 한투부동산신탁과 대신자산신탁, 신영부동산신탁이 모두 책임준공형 시장에 뛰어들면서 변화가 예고됐다. 게다가 지난해 교보생명의 100% 자회사로 편입된 교보자산신탁(옛 생보부동산신탁) 역시 책임준공형 진출을 선포했고 우리자산신탁과 아시아신탁도 최근 우리금융, 신한금융에 각각 편입된 만큼 책임준공형 신탁 영업을 확대할 것으로 전망된다.

업계 관계자는 "경쟁이 격화될 경우 지금 당장은 아니어도 장기적으로 수수료가 낮아질 가능성 등을 지켜봐야할 것"이라고 말했다.