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'예상 밖' 두산건설 논현동 사옥 콜옵션 유보 이유는 표면적 이유 가격, 권리 행사 걸림돌 해석

이명관 기자공개 2020-07-17 10:21:04

이 기사는 2020년 07월 15일 17:16 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

두산건설이 논현동 본사 사옥에 대한 우선매수권(콜옵션)을 행사하지 않기로 했다. 표면적으로 드러난 이유는 가격이다. 이번에 입찰을 인수자로 낙점된 블루코브자산운용이 매도자 측에 제시한 가격은 3.3㎡ 기준 2800만원 선이다. 연면적 기준 2700억원 선이다. 그런데 최근 강남권역(GBD) 가격을 고려하면 그리 높은 수준은 아니라는 평가다.

두산건설은 제3자 지정 형태로 우선매수권을 행사하는 안을 고심했다. 이때 유력한 운용사 한 곳이 리모델링을 전제로 두산건설과 협상테이블을 차린 것으로 전해진다. 그런데 M&A 이슈가 불거지면서 현실적으로 추진하기 어려워 졌다. 리모델링을 위해선 두산건설이 분당으로 사옥을 이전해야 하는데 M&A가 이뤄지게 되면 현실적으로 불가능해지기 때문이다.

두산건설이 보유 중인 논현동 사옥에 대한 우선매수권 행사 기한은 지난 14일까지였다. 옵션가격은 입찰가의 100.5%다. 입찰가를 고려한 가격은 2720억원 선이다. 시장에선 두산건설이 지나치게 높은 임대료 탓에 우선매수권을 행사할 것으로 내다봤다. 물론 보유 자금이 부족하다 보니 제3자 지정 혹은 매입 후 재매각 등이 선택지로 거론됐다.

앞서 두산건설이 2013년 하나대체투자운용에 매각했을 당시 장기 임대차 계약을 맺었다. 계약 기간은 15년으로 오는 2028년까지인데, 임대료가 연간 100억원 수준으로 책정됐다.

두산건설의 현금창출력을 고려하면 다소 부담스러운 액수다. 두산건설은 지난해 마이너스 현금흐름을 보였다. 747억원의 영업이익을 올렸으나, 실제로 658억원이 순유출됐다. 이 같은 마이너스 현금흐름은 올해도 이어지고 있다.

그런데 두산건설은 매도자인 하나대체투자운용 측에 권리행사를 하겠다는 회신을 하지 않았다. 우선매수권을 행사하지 않겠다는 의미다. 이에 매도자 측은 예비 인수자인 블루코브자산운용에 배타적 협상권한을 부여했다.

다소 의외라는 시장의 반응이다. 부동산업계 관계자는 "임대료를 고려하면 재매각을 하더라도 우선협상권을 행사하는 게 나은 선택이었을 것"이라며 "최근 실물자산 가격이 상승하고 있다는 점에 비춰보면 논현동 사옥의 가격이 지나치게 높은 수준은 아니다"라고 말했다.

최근 한국토지신탁은 3.3㎡당 3380만원의 가격을 제시해 현대해상 강남사옥 인수자로 낙점됐다. 이는 GBD 최고가다. 이외에 올해 초 KB자산운용에 매각된 하이트진로 서초사옥도 3.3㎡당 2800만원 선에 거래됐다. 이에 비춰보면 두산건설 논현동 사옥 가격은 나름 적정선에서 결정된 셈이다.

시장에선 진행 중인 두산건설 M&A가 의사결정에 영향을 미친 것으로 보고 있다. 여기에 콜옵션을 행사하기 위해 자산운용사와 진행한 협의도 원만하게 이뤄지지 않을 것으로 전해진다. 두산건설은 제3자 지정을 염두에 뒀던 것으로 전해진다. 사실상 매입 후 재매각의 형태로 보면 된다.

부동산업계 관계자는 "자산운용사와 우선매수권 행사를 위해 협의를 진행 중이었는데, 이들은 리모델링을 통한 밸류애드(value-add)를 염두에 두고 있었던 것으로 안다"고 설명했다.

리모델링을 하기 위해선 두산건설이 분당사옥으로 입주해야 한다. 하지만 주인이 바뀌게 되면 두산건설은 분당으로 입주하기 어려워진다. 리모델링 자체를 추진하기 힘들어지는 셈이다.
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