이 기사는 2020년 07월 27일 07:43 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 강남 삼성동 아파트를 매입해 리모델링하는 계획을 추진하면서 부동산 운용업계에서는 기대감이 감돌았다. 국내 주거용 부동산을 투자자산으로 삼는 흔치 않은 시도였기 때문이다. 오피스 위주였던 부동산펀드 투자자산을 한층 더 다양화하는 계기도 될 수 있었다.

하지만 시장에서는 논란이 일었다. 가뜩이나 이미지가 나쁜 사모펀드의 아파트 투자는 속사정과 관계없이 국민정서에 반하는 프레임으로 비춰졌다. 법무부 장관까지 나서 실시간으로 날선 비판을 쏟아내면서 이지스자산운용을 투기세력으로 내몰았다.

이번 논란은 매입주체가 사모펀드라 더욱 커졌다. 정부의 부동산 규제를 피하기 위한 개인이 사모펀드 비히클을 활용한게 아니냐는 오해가 시발점이다. 이지스자산운용의 해명에도 논란은 사그라들지 않았다.

원래 이 아파트 한 동 전체를 소유하고 있었던 건 개인이다. 다주택자에 대한 정부의 부동산 규제가 강화되자 매각에 나섰다. 매도자 입장에서 보면 아파트 한 동을 가구별로 분리매각하는 일은 만만치 않다. 결국 효율적인 선택지 중 하나가 통매각이다. 여러 원매자가 있었지만 금융사인 이지스자산운용에 대한 신뢰도를 고려해 매수자로 낙점했다는 후문이다.

더욱이 이지스자산운용은 매입한 아파트를 리모델링 할 계획이었다. 리모델링으로 가치를 높여 차익을 노리는 투자 방식은 부동산펀드 운용사에게는 흔한 선택지 중 하나다. 이지스자산운용은 이에 앞서 노후화 혹은 트렌드에 뒤떨어진 상업용 부동산을 리모델링 해 투자수익을 취하는 형태로 펀드를 운용해왔다.

따지고 보면 시장 상황에 따라서 미분양 물량을 떠안을 리스크도 있다. 또 만기 내에 분양을 완료하고 수익률을 내야 하는 펀드라면 시장 참여자들의 호응을 얻을 수 있는 합리적인 가격으로 분양을 실시하는데 무게를 둘 수밖에 없다. 이처럼 개발을 실시하는 사모펀드를 투기세력으로 규정할 수 있을지 의문이다.

물론 이지스자산운용이 부동산펀드로 아파트를 통째로 매입하는 과정에서 LTV(주택담보인정비율) 규제를 위반했는지에 대해서는 논란이 있다. 다만 시시비비를 가려봐야 할 문제다.

이지스자산운용은 투자한 아파트를 샀던 가격에 되파는 것으로 이번 논란을 마무리 할 조짐이다. 시세 차익 없이 처분한다는 게 핵심이다. 투자자 입장에서 보면 황당한 일이다. 펀드 투자자는 투기세력이라는 오명을 쓴 데 더해 투자기회까지 박탈당했다. 펀드가 설정된지 몇달 지나지 않았지만 그간의 기회비용도 날린 셈이다.

부동산펀드 시장도 한층 위축되는 분위기다. 이번 논란은 정부의 눈치를 봐가며 자산을 선별적으로 투자해야 한다는 메시지를 던진 것이나 마찬가지이기 때문이다. 특히 '사모펀드는 더이상 아파트에 손을 대면 안된다'는 불문율이 시장에 뿌리 내릴지도 모를 일이다.