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신한리츠, '트윈시티 남산' 딜 클로징…매입 구조는 2500억 중 250억 에쿼티…추후 감자 통해 신한알파리츠 지분 100%로 확대

고진영 기자공개 2020-09-03 14:22:45

이 기사는 2020년 09월 01일 08:05 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

신한리츠운용이 서울역 인근에 있는 '트윈시티 남산' 매입 작업을 마무리했다. 사업에 들어간 총 금액은 2500억원 수준이다. 자금 대부분은 우선 론(loan)으로 조달했으며 추후 증자 또는 담보대출을 통해 일부를 갚아나갈 예정이다.

31일 부동산업계에 따르면 '신한알파남산리츠'는 지난주 트윈시티남산에 대한 매매대금을 모두 치르고 소유권을 넘겨받았다. 해당 리츠는 신한리츠운용이 트윈시티 남산 인수를 위해 설립했다.

빌딩 거래가격은 평(3.3㎡)당 2100만원, 총 2386억원이다. 감정평가액인 2684억원보다 11% 정도 싸다. 이 가격에 취득세 및 각종 수수료 등을 합쳐 모두 2541억원이 투입됐다.

신한알파남산리츠는 이 가운데 에쿼티로 250억원을 마련했다. 세부적으로 신한금융투자가 180억원(종류주), 신한알파리츠 50억원(보통주), 신한리츠운용 20억원(보통주)을 각각 출자했다. 주당 모집가액은 종류주가 1만5000원, 보통주가 5000원이다.

나머지 2300억원 정도는 론으로 충당했으며 선순위 대출금이 1650억원, 후순위가 636억원이다. 대출기간은 각각 3년과 1년으로 계약했다.

다만 에쿼티 중 신한알파리츠의 출자금 50억을 제외한 200억원에 대해서는 추후 유상감자를 진행하고 후순위 대출금 636억원 역시 상환할 예정이다. 해당 작업을 거쳐 신한알파리츠가 신한알파남산리츠의 지분 100%를 소유하는 구조로 만든다.

이를 위한 자금은 올 초 대일빌딩 등을 매입할 때처럼 추가 유상증자를 통해 조달하거나, 신한알파리츠의 기존 보유 빌딩을 활용해 담보대출로 마련할 예정이다. 이 두가지 선택지를 두고 현재 구체적 방안을 검토하고 있다. 특히 시중금리 하락으로 차입금리가 떨어져 있어 담보대출에 유리한 환경이다.

트윈시티 남산은 서울시 용산구 한강대로 366(동자동 56번지)에 위치했다. 준공 시점은 2015년 5월로 비교적 최근이다. 이후 리노베이션을 진행해 현재 오피스와 오피스텔 2개 동으로 이뤄져 있다. 각각 KB자산운용과 KB부동산신탁이 나누어 운용 중이며 이 가운데 이번에 거래된 부분은 오피스동이다.

인수주체인 신한알파남산리츠는 신한알파리츠의 네 번째자(子)리츠로 편입됐다. 신한알파리츠는 신한리츠운용의 첫 개인 공모 상품으로 2018년 8월 상장했으며 1개의 리츠에 다양한 자산을 담는 다물(多物) 리츠다. 자산 하나를 품고 있다가 그 자산이 팔리면 청산하는 일회적 성격의 리츠가 아니라 지속적으로 자산을 매입하고 팔면서 규모를 키워가는 방식이다.

현재 자산은 트윈시티 남산을 포함해 4개로, 설립 당시 경기도 판교 크래프톤타워를 매입한 이후 서울 용산 더프라임타워와 서울 중구 대일빌딩 리츠를 차례차례 자리츠 형태로 편입했다. 트윈시티 남산은 크래프톤 타워에 이어 두 번째로 덩치가 큰 자산이며 이번 인수로 전체 자산규모가 1조원 정도로 불어났다.

현재 트윈시티 남산의 공실율은 10% 안팎으로 추정된다. 가장 핵심임차인은 CJ올리브네트웍스와 CJ올리브영으로 총 10개층 정도를 임차 중이다. 앞서 CJ올리브네트웍스의 IT부문만 2017년 2월 입주해 5개 층을 쓰고 있었는데 같은 해 8월 본사를 이전하면서 5개 층을 추가 임차해 올리브영부문 등도 트윈시티 남산으로 옮겨왔다.

이밖에 일본국제교류기금, 한국머스크 등이 건물에 세들어 있다. 공실 부분은 1·4·5층의 일부와 9층, 16층 일부 등이다.
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