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이지스운용, PF대출 공모펀드 네번째 '조기청산' 펀드만기 7개월 앞서 조기청산…최종 내부수익률 연 4.6%

이민호 기자공개 2020-11-04 07:58:48

이 기사는 2020년 11월 02일 14:11 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 부동산 개발사업 프로젝트파이낸싱(PF) 대출형 공모펀드에서 트랙레코드를 추가했다. 이지스자산운용의 공모펀드 조기청산 사례는 지난해 11월 이래로 이번 펀드가 네 번째다.

2일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 지난달 30일 ‘이지스부동산196호’에서 대출을 실행한 차주사 두 곳 중 한 곳인 더채움아이앤씨로부터 잔여대출금 145억원을 조기상환받으며 대출금 전액 회수를 완료했다. 이 펀드는 이번달 1일 결산을 완료했으며 2일 조기청산할 예정이다. 기존 펀드만기(3년)보다 약 7개월 앞당겨졌다.

‘이지스부동산196호’는 이지스자산운용이 2018년 6월 부동산 개발사업 PF 대출형으로 출시한 공모펀드다. 앞서 ‘이지스부동산145호’, ‘이지스부동산161호’, ‘이지스부동산187호’에 이은 같은 전략의 네 번째 공모펀드였다. 김정현 이지스자산운용 프로젝트금융투자부문 대표가 책임운용을 맡았다. KB국민은행, 하나은행, 한국투자증권, 하나금융투자에서 판매해 목표모집액 645억원을 모두 채웠다.


‘이지스부동산196호’는 두 곳 시행사에 PF 대출 리파이낸싱을 실행했다. 강서마곡지구 근린생활시설 개발사업(서울 강서구 마곡동 800번지) 시행사 에스아이런에 총 PF 조달금 490억원 중 선순위 295억원을 제공했으며 하남미사지구 오피스텔 개발사업(경기 하남시 망월동 1121번지 일원) 시행사 더채움아이앤씨에는 총 PF 조달금 1000억원 중 선순위 350억원을 책임졌다. 대출금리는 두 곳 모두 연 5.6%로 책정됐으며 △관리형토지신탁 1순위 우선수익권 △시행사 대표이사 연대보증 △책임준공 위반시 시공사 채무인수 등 담보를 설정해 안정성을 높였다.

이 펀드의 최종 누적수익률은 9.51%이며 내부수익률(IRR)은 4.59%를 기록했다. 펀드 설정 당시 대출만기일인 내년 1월 31일을 기준으로 잡은 목표수익률인 연 4.7%보다 0.11%포인트 소폭 낮은 수치인데 이는 오히려 우수한 분양실적으로 차주사가 기존 대출만기일보다 3개월 앞서 조기상환을 끝마쳤기 때문이다.

조기상환 시점에서의 분양률은 강서마곡지구 근린생활시설 개발사업의 경우 차주사가 선순위 PF 대출금을 전액 상환 가능한 수준(엑시트 분양률)인 68.8%를 웃도는 80.3%를 기록했다. 하남미사지구 오피스텔 개발사업도 엑시트 분양률 69.5%를 초과한 70.4%를 달성했다.

준공시점이 지난해 11월이었던 에스아이런 대상 대출은 기존 대출만기(2020년 7월)보다 약 8개월 앞선 지난해 11월까지 모두 세 차례에 걸쳐 이미 전액 조기상환됐다. 더채움아이앤씨 대상 대출은 준공시점인 올해 7월 직후인 8월부터 일부 조기상환을 개시해 세 차례에 걸쳐 완납됐다.

이지스자산운용은 2017년 2월 서울 강남구 바른빌딩을 매입하는 ‘이지스코어오피스공모부동산117호’를 시작으로 꾸준히 공모 형태로 펀드를 출시하고 있으며 특히 부동산 개발사업 PF 대출형 중심으로 속속 성공적인 트랙레코드가 쌓이고 있다. 2017년 9월과 12월 PF 대출 전략으로 내놓은 ‘이지스부동산145호’와 ‘이지스부동산161호’는 각각 지난해 11월과 올해 3월 조기청산을 완료했다. ‘이지스부동산187호’는 지난달 조기청산됐다.

이지스자산운용 관계자는 “우수한 분양 성적을 기록하며 펀드를 조기청산했다”며 “상환 안정성이 높은 상품을 선별해 투자기회를 지속적으로 제공할 것”이라고 설명했다.
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