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판교 알파돔 '카카오' 빌딩 몸값 4800억···시세대비 1.5배 3.3㎡당 2600만원, 초우량 IT기업 장기 임차 효과···보유 펀드 유보금 510억 영향도

이명관 기자공개 2020-11-06 14:56:32

이 기사는 2020년 11월 04일 14:53 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

행정공제회가 판교 알파돔 6-1블록 '카카오' 빌딩(가칭) 투자금 회수에 나선 가운데 매각가격이 확정됐다. 단위면적(3.3㎡)당 2600만원에 해당하는 4800억원이다. 매각 대상이 빌딩을 보유한 펀드의 수익증권으로 지분율로 보면 절반 가량이다. 카카오빌딩의 전체 몸값을 9600억원으로 책정한 셈이다. 이는 인근 빌딩 시세대비 1.5배에 해당하는 액수다.

이렇게 빌딩의 몸값이 상승한 이유는 초우량 IT기업인 카카오가 장기임차한다는 점이 반영됐기 때문으로 보인다. 여기에 입지적인 요인과 수백억원에 이르는 펀드 유보금도 가격 상승을 거들었다는 평가다.

4일 부동산업계에 따르면 행정공제회가 매물로 내놓은 알파돔 6-1블록 카카오 빌딩 매각 가가 4800억원 수준에서 결정될 예정이다. 이는 입찰을 거쳐 우선협상자로 선정된 교직원공제회 컨소시엄이 제시한 가격이다.

이번 매각 대상은 행정공제회가 갖고 있는 펀드의 수익증권이다. 수년 전 행정공제회는 미래에셋운용이 설정한 부동산 펀드에 에쿼티 출자자로 참여해 알파돔 6-1블록 개발에 참여했다. 지분율로 보면 절반 가량 된다. 대출이 더해진 6-1블록 개발에 투입된 자금은 8000억원에 이른다.

부동산업계 관계자는 "전체 몸값은 1조원대로 평가한 것으로 보면 된다"며 "단위면적 가격을 기준으로 보면 인근 시세대비 1.5배를 상회하는 액수"라고 말했다.

교직원공제회 컨소시엄이 제시한 가격을 토대로 단위면적 가격을 환산하면 3.3㎡당 단가는 2600만원이다. 지난달 인수자를 맞이한 티맥스소프트 수내타워와 비교하면 1.7배나 많은 액수다. 이지스자산운용은 3.3㎡ 1500만원에 해당하는 700억원에 티맥스소프트 수내타워를 매입했다.

카카오 빌딩의 가격이 치솟은 이유로 앞서 장기 임차 계약을 맺은 '카카오'의 효과가 지목된다. 카카오라는 우량 IT 기업과 장기 임대차 계약이 체결된 만큼 공실리스크가 사실상 없다고 보면 된다.

앞서 지난 4월 부동산 펀드를 통해 빌딩 개발을 추진 중인 미래에셋대우는 카카오와 임대차 계약을 체결했다. 계약기간은 10년이다. 임대면적은 건물 전체다. 계약서에는 10년 만기 이후 추가로 임대기간을 10년 연장할 수 있는 옵션도 포함된 것으로 전해진다.

안정적인 배당에 더해 지리적 이점을 살려 펀드 청산 과정에서 부가적인 수익도 기대할 수 있는 만큼 다수의 원매자들이 투자를 관심을 드러낸 또다른 이유다. 카카오빌딩은 판교에서도 괜찮은 곳에 자리해 있다. 판교역과 연결된 알파돔시티 복합개발 단지 내에서도 핵심 지역으로 평가받는다. 또 인근에 6-2블록에는 네이버가 입주할 예정이다.

부동산업계 관계자는 "과거 싱가포르 국부펀드인 GIC가 GFC를 주변 시세대비 1.5배에 이르는 1500만원에 인수한 사례가 있다"며 "매수자 측이 해당 사례를 적용해 알파돔 6-1이 주변 빌딩보다 1.5배의 가치가 있다는 논리를 펼친 것으로 안다"고 말했다.

그렇다고 교직원공제회 컨소시엄이 우량 임차인과 지리적 이점만을 이유로 과감하게 베팅한 것은 아니다. 펀드 내 남아있는 유보금이 수백억원에 달한다는 점도 공격적으로 가격을 제시할 수 있는 근거가 됐다는 게 시장의 시각이다.

부동산업계 관계자는 "펀드 내에 쌓인 유보금이 510억원 수준"이라며 "해당 유보금은 배당 재원으로 활용될 가능성이 높아 향후 청산시 돌려받을 수 있는 자금"이라고 말했다. 지분율만큼 배분받는다고 할 때 교직원공제 컨소시엄의 몫은 255억원 수준이다.

이 같은 매력적인 조건 탓에 카카오빌딩 인수전은 치열하게 전개됐다. 교직원공제회 컨소시엄을 비롯해 국민연금-NH아문디자산운용 컨소시엄, 우정사업본부-퍼시픽자산운용 컨소시엄도 명함을 내밀었다. 또 싱가포르 국부펀드인 GIC는 테마섹 자회사인 메이플트리와 함께 인수전에 뛰어들었다.

행정공제회는 펀드 만기에 앞서 조기에 투자금을 회수를 진행 중이다. 미래에셋운용이 설정한 펀드의 만기는 오는 2022년이다. 최근 실물자산의 가격이 상승하고 있는 만큼 조기회수를 선택한 것으로 보인다.

판교 알파돔 6-1블록은 알파돔시티 복합개발의 마지막 개발 프로젝트다. 준공이 임박한 6-1블록에 들어서는 빌딩은 지하 7층~지상 15층, 연면적 16만 2720㎡ 규모로 건립될 예정이다.
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