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[부동산신탁사 경영분석]코람코자산신탁, 리츠·펀드 외형 견인…신탁보수 상회⑥수익기반 다각화, 신탁계정대 감소…660억 유상증자, NCR 개선 기대

신민규 기자공개 2020-12-01 14:50:43

이 기사는 2020년 11월 27일 13:42 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁은 리츠·펀드 수수료수익이 신탁보수를 넘어설 정도로 성장기반을 다각화했다. 상반기까지 불어났던 신탁계정대여금이 3분기 들어서는 감소세로 전환된 덕에 재무부담을 다소 덜었다.

최근 진행한 660억원 규모의 유상증자는 하락 추세인 영업용순자본비율(NCR) 개선에 직접적인 영향을 끼칠 전망이다. 증자대금은 채무상환용으로 쓰여 부채비율 감소에도 기여할 것으로 예상된다.

코람코자산신탁은 3분기 누적 영업수익 1132억원으로 전년대비 16% 성장했다. 영업수익 가운데 수수료수익이 883억원으로 대부분을 차지했다. 수수료수익 중에서 리츠·펀드를 포함한 자산관리 수익이 518억원으로 신탁수익(355억원)을 넘어섰다. 자산관리 수익 비중이 전체의 59%를 차지했다.


자산관리 수익은 리츠 운용자산 규모가 전반적으로 늘어난 영향이 컸다. 올해 자산규모가 12조원으로 전년대비 2조원 이상 늘어나면서 꾸준한 운용보수 확보가 가능해졌다. 주요 실적으로는 하반기 유가증권시장에 상장한 코람코에너지리츠가 한몫했다. 코람코에너지리츠는 SK네트웍스가 보유한 187개 주유소를 편입한 것으로 1066억원을 공모한 상품이다.

이밖에도 영등포 타임스퀘어 오피스동을 리츠로 재매입하고 블라인드펀드를 통해 천안아산 갤러리아 센터시티, 케이스퀘어 건물을 사들이면서 짭짤한 수익을 올렸다.

자산관리 수익이 신탁수익을 상회한 것은 4년만에 처음이다. 2016년 당시 자산관리수익이 전체 수수료수익에서 60% 비중을 차지한 이후 줄곧 40%를 밑돌았다.

코람코자산신탁은 토지신탁을 줄이고 리츠나 펀드 자산을 늘리는 식으로 수익 포트폴리오를 조정했다. 과거 주력했던 차입형 토지신탁 사업장에서 분양성과 저하로 투자자금의 회수가 지연되고 있다는 지적을 받으면서 수익기반 다각화 필요성을 느꼈다. 차입형 비중을 늘리면 신탁계정대여금이 늘어나 분양악화시 자금부담이 커진다.

상반기까지 신탁계정대여금이 늘어나 대손비용 부담이 늘어나는 것 아니냐는 지적이 있었지만 3분기 누적기준 감소세로 돌아섰다. 신탁계정대여금은 5033억원으로 지난해 같은 기간 5505억원보다 473억원 가량 줄었다.


하락세를 보였던 영업용 순자본비율(NCR)도 유상증자 효과로 개선 가능성이 높아졌다. NCR 지표는 지난해 655%에서 올 3분기 354%대로 떨어졌다. 금융당국에서 내건 최소기준은 150%다.

코람코자산신탁은 지난달 주주배정 방식의 유상증자를 결의했다. 이달 최종 납입규모는 660억원이었다. 유상증자 대금은 영업용 순자본상 순재산액에 계상된다. 다른 지표에 변동이 없다고 가정하면 영업용 순자본이 3분기말 1424억원에서 660억원 순증하는 효과가 있다. 회사 측은 유상증자 효과로 NCR 지표가 490%대로 상승할 것으로 내다봤다.

유상증자 대금을 채무상환용으로 사용할 예정이라 부채비율 감소에도 기여할 수 있게 됐다. 3분기 기준 코람코자산신탁의 부채비율은 137%에 달했다. 유상증자 대금이 채무상환에 전액 쓰인다고 가정하면 부채비율은 90%대까지 내려갈 것으로 보인다.

과거 문제가 된 부산 정관신도시 사업장의 경우 이르면 내년 1분기 매각이 이뤄질 것으로 기대되고 있다. 매각이 이뤄지면 투자금 회수가 이뤄져 대손충당금이 환입되는 효과가 있다.

부산 정관신도시 사업은 차입형 토지신탁 형태로 진행됐던 상업시설로 위탁자인 시행사(조은D&C)가 수분양자를 대상으로 유사수신행위를 한 탓에 사업이 틀어졌다. 기존 분양계약을 해지하고 계약금을 돌려주는 과정에서 발생한 손실로 인해 대손상각비가 늘었다.
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