이 기사는 2020년 12월 17일 16:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

호반그룹이 최근 매각한 36홀 골프장 스카이밸리CC의 거래가격 수준은 어떨까. 홀당 거래가격은 72여 억원으로 최근 성사된 골프장 매매와 유사한 수준이다. 다만 호반그룹이 원했던 눈높이보다는 홀당 10억원 가량 낮게 계약이 체결됐다. 대중제 대비 현금창출력이 떨어지는 회원제가 포함된 점이 밸류에이션 디스카운트 요소로 작용했다는 평가다.

스카이밸리CC 운영사인 호반스카이밸리는 지난 15일 골프장운영업 등 관련일체를 엔지니어링공제조합에 양도키로 했다고 공시했다. 양도가격은 2576억원이다.

스카이밸리CC는 대중제 18홀과 회원제 18홀 등 총 36홀로 이뤄져있다. 매도자와 원매자 간 거래가격을 36홀로 나눈 금액은 약 72억원이다.

시장에서는 대체로 현금흐름할인법(DCF)으로 골프장의 몸값을 산출하고 있다. 홀당 벌어들일 수 있는 이익을 적정한 할인율로 나누는 방식이다. 여기에 골프장의 위치나 대중제·회원제 여부 등이 프리미엄·디스카운트 요소로 고려된다. 올 들어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 골프장 이용객이 늘자, 홀당 70억원 안팎의 몸값이 형성된 모습이다.

실제 사모투자펀드(PEF) 운용사 케이스톤파트너스가 매각에 나선 18홀 대중제 골프장 '골프클럽안성Q'의 경우 아이젠인베스트먼트 컨소시엄이 1405억원에 매입하는 주식매매계약(SPA)을 체결했다. 홀당 거래가격은 대략 78억원이다. 두산중공업의 재무구조 개선 일환으로 진행된 27홀 대중제 골프장 '클럽모우CC'는 홀당 약 68억원에서 거래가 이뤄졌다. 이를 감안하면 스카이밸리CC의 경우 최근 시세 수준에서 거래됐다고 볼 수 있다.

하지만 홀당 72억원은 호반그룹이 원했던 눈높이에는 미치지 못한 수준이다. 호반그룹이 요구한 거래가격은 3000억원으로 홀당 83억원 정도다. 이번 거래가격과 비교했을 때 홀당 약 11억원 높다. 호반그룹은 △수도권에서의 우수한 접근성(경기도 여주 위치) △현금창출력이 우수한 대중제 18홀 보유 등을 밸류에이션 산출과정에서 강조했었다.

반면 엔지니어링공제조합은 회원제가 절반이나 차지하고 있는 점을 디스카운트 요인으로 내세운 것으로 보인다. 회원제의 경우 회원권을 보유한 고객만이 이용할 수 있어 대중제 대비 현금창출력이 떨어질 수밖에 없다. 특히 세금 부담으로 인해 대중제에 비해 수익성이 현저히 떨어진다. 때문에 밸류에이션 산출 시 비우호적 요인으로 작용한다.

투자은행(IB) 업계 관계자는 "스카이밸리CC 매각의 경우 초기 여러 전략적투자자(SI)·재무적투자자(FI)들이 관심을 보였지만 호반그룹의 눈높이에 부담을 느껴 이탈한 원매자가 많다"며 "스카이밸리CC를 인수한 엔지니어링공제조합과 호반그룹 간 협상도 적잖은 난항을 겪었다"고 말했다.

이 관계자는 "올 들어 골프장 가격이 지나치게 높게 형성됐다는 시선이 점차 짙어지고 있기 때문에 이후 거래가격을 지켜볼 필요 있다"고 덧붙였다.

현재 진행되고 있는 골프장 M&A로는 △27홀 대중제 골든베이CC △18홀 대중제 타이거CC △18홀 대중제 옥스필드CC 등이 있다. 최근 예비입찰을 진행한 금호리조트의 경우 36홀 회원제 골프장 아시아나CC가 포함돼 있다.