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[부동산 컨버전 시대]마스턴운용, 강남 노후빌딩 오피스텔 개발 '돌입'3500억 대출 약정 체결…'여의도 파인루체' 함께한 현대엔지니어링 시공

이정완 기자공개 2020-12-23 13:52:40

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국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 12월 21일 14:09 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 지난해 매입한 강남역 인근 서울빌딩 부지 개발에 속도를 낸다. 최근 3500억원을 프로젝트파이낸싱(PF)으로 조달한 마스턴투자운용은 2024년까지 이 건물을 오피스텔로 탈바꿈시킬 예정이다. 마스턴투자운용은 강남과 여의도 일대에서 오피스 건물로 주거시설로 바꾸는 컨버전에 잇따라 나서고 있다.

21일 부동산투자업계에 따르면 마스턴투자운용이 설립한 마스턴제67호강남원PFV는 최근 서울특별시 강남구 역삼동 831-11 외 5필지 개발을 위해 대주단으로부터 총 3500억원 한도로 자금을 조달하기로 했다. 대출구조는 선순위A 2650억원, 선순위B 350억원, 후순위 500억원으로 짜였다.

마스턴투자운용은 부동산 개발을 위해 적극 활용하고 있는 PFV(프로젝트금융투자회사)를 이번에도 세워 개발을 준비했다. PFV는 부동산 개발을 위한 일종의 페이퍼컴퍼니로 금융기관 등 여러 투자자로부터 자금을 모아 프로젝트를 시행하고 개발에서 나오는 이익을 사업에 참여한 주주에게 배분한다.

마스턴투자운용 강남 오피스텔 개발부지(출처=네이버지도)

마스턴제67호강남원PFV는 지난해 10월 강남역 인근에 위치한 서울빌딩은 영동기업으로부터 2400억원에 사들였다. 서울빌딩은 지하 2층~지상 7층, 연면적 1만489㎡였는데 마스턴투자운용은 이 건물을 헐고 주거시설을 짓기로 했다.

오피스텔이 들어설 부지는 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정돼 있어 순수한 주택으로는 개발이 어렵지만 오피스텔을 활용하면 주거시설 공급이 가능하다. 마스턴투자운용은 이미 힐스테이트 여의도 파인루체 등을 통해 일반상업지역에 오피스텔을 공급한 경험이 있다.

마스턴제67호강남PFV는 이 부지에 지하 7층~지상 30층의 오피스텔을 세울 예정이다. 연면적 4만5975㎡로 과거 서울빌딩과 비교하면 건물 규모가 대폭 커진다. 개발 사업은 지난달 건축허가를 얻어 본격적인 시공에 속도를 내기 시작했다.

이번 개발 부지는 강남대로변에 위치해 사업성이 높다는 평가를 받아왔다. 우성아파트 앞 사거리에 위치한 이 부지는 강남역 4번 출구로부터 250m 떨어져 있어 대중교통 이용도 편리하다. 강남권역에서 근무하는 직장인의 이른바 '직주근접' 수요를 공략할 것으로 예상된다. 마스턴투자운용도 사업 가치를 우수하게 전망해 개발 자산규모를 예상 분양 매출 기준 5000억원으로 추산하고 있다.

마스턴투자운용 강남 오피스텔 예상도(출처=마스턴투자운용)

오피스텔 시공은 현대엔지니어링이 맡기로 했다. 준공은 2024년 4월을 목표로 하고 있는데 현대엔지니어링은 앞으로 3년 11개월(47개월) 내에 건물의 사용 승인을 얻어야 하는 책임준공 의무를 지닌다.

마스턴투자운용은 이번 사업을 시공하는 현대엔지니어링과 끈끈한 협력관계를 보이고 있다. 지난 6월 여의도 옛 메리츠종합금융증권 사옥 자리에서 분양한 지하 6층~지상 17층 규모의 힐스테이트 여의도 파인루체도 현대엔지니어링을 시공사로 택한 바 있다. 당시 210실 모집에 평균 18대 1의 경쟁률을 기록해 분양 성과도 우수했다. 이번 개발도 여의도 파인루체와 유사한 사례인 만큼 현대엔지니어링과 다시 손을 잡은 것으로 풀이된다.

이번 사업에는 부동산신탁사인 한국자산신탁이 분양관리신탁으로 참여하기도 했다. 한국자산신탁은 개발 과정에서 사업 안정성을 높이는 역할을 할 예정이다. 한국자산신탁은 마스턴제67호강남원PFV의 지분 5.01%를 보유하며 직접 투자하고 있기도 하다. PFV에 은행·증권사와 같은 금융기관 지분이 5% 이상 투입되어야하기 때문으로 분석된다.
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