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마스턴운용, '이천 국제물류센터' 매각 임박 한국토지신탁 우협 낙점, 내년 초 거래 종결 전망···캡 레이트 4% 초중반 거론

이명관 기자공개 2020-12-24 13:36:41

이 기사는 2020년 12월 22일 12:52 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 추진 중인 '이천 국제물류센터' 투자금 회수 작업이 순조롭게 이뤄지고 있다. 입찰을 거쳐 한국토지신탁을 우선협상대상자로 선정했다. 내년 초면 매각 관련 절차가 마무리될 전망이다.

한국토지신탁은 이번 거래를 통해 물류센터 포트폴리오를 확대할 수 있을 전망이다. 올들어 물류센터는 시장에서 핫섹터로 주목받고 있는 영역이다. 최근 코로나19가 확산하면서 오프라인 매장보다는 온라인 전자 상거래가 급격하게 증가하고 있는 탓이다. 실제 투자금이 대거 몰리면서 물류센터에 대한 몸값도 덩달아 오르고 있다.

22일 부동산업계에 따르면 마스턴투자운용이 이천 국제물류센터 매각 우선협상대상자로 한국토지신탁을 선정했다. 이후 양측은 매각을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 세부거래조건에 대한 협의가 마무리되면 내년 초께 거래가 종결될 전망이다.

마스턴투자운용 관계자는 "한국토지신탁을 이천 국제물류센터의 우선협상자로 선정한 상태"라며 "거래 구조 등 구체적인 내용은 언급하기 어렵다"고 말했다. 이번 거래는 CBRE코리아가 자문을 맡고 있다.

시장에서 거론되는 가격은 400억원을 상회한다. 캡 레이트(Cap rate)로 보면 4% 초중반대 선이다. 그동안 물류센터는 캡 레이트 5% 이상은 되어야 거래가 성사됐지만 최근 거래가격이 치솟으면서 캡 레이트 역시 갈수록 낮아지고 있다. 캡레이트는 부동산 매입가격 대비 순임대소득을 말한다.

이천 국제물류센터 가격은 최근 거래된 물류센터 몸값이 영향을 미친 것으로 분석된다. 앞서 LG하우시스 물류센터의 경우 4% 후반대에서 거래가 이뤄졌다. 신한리츠운용이 매입한 이천단천리물류센터의 경우 4.5% 수준을 하회하는 것으로 전해진다. 브릭용인물류센터도 4% 후반대에 거래가격이 형성됐다. NH리츠운용이 매입한 도지 물류센터의 경우 4% 초반대 선에서 가격이 결정됐다.

이천 국제물류센터는 경기도 이천시 설성면 행죽리 44-1 일원에 자리하고 있다. 센터 규모는 지상 1층~4층, 2만3148.25㎡ 수준이다. 현재 임차인은 용마로지스다. 단독으로 물류센터를 사용 중이다. 용마로지스는 동아쏘시오홀딩스의 자회사다. 연매줄 2000억원에 이르는 중견 물류사다. 연간 임대수익은 20억원 선이다.

이번 매각을 통해 마스턴투자운용은 5여년 만에 투자금을 회수하게 된다. 앞서 마스턴투자운용이 이천 국제물류센터를 매입한 시기는 2015년 3월이다. 당시 매입가는 230억원 가량 된다. 마스턴투자운용은 투자액의 절반 가량을 금융권 차입을 통해 조달했다. 대주단은 신한은행, 제주은행, 엔티인베스터스 등 3곳이다. 이후 현재 차환을 거쳐 대주단은 하나은행 한 곳으로 단일화했다.

현재 거론되는 가격으로 거래가 성사될 경우 마스턴투자운용은 상당한 수준의 차익을 거둬들일 수 있을 전망이다. 물류센터의 몸값은 5년만에 무려 두 배 가까이 올랐다.

한국토지신탁은 이번 거래를 통해 물류센터 포트폴리오를 확대할 수 있을 전망이다. 한국토지신탁이 물류센터에 관심을 두고 있는 이유는 최근 시장 분위기와 맞닿아 있다. 코로나19 여파로 소비 행태가 바뀌면서 오프라인에서 온라인으로 시장의 무게중심이 옮겨갔다. 이 과정에서 물류센터에 대한 수요가 급증했다. 여기에 수도권 물류개발 규제가 강화돼 개발 용지가 자체가 부족한 시장 상황에서 투자자들의 관심도는 한층 높아졌다.

한국토지신탁은 최근 물류에 대한 신규 투자가 없었다. 이에 한국토지신탁이 케이알산업과 '물류 개발사업 및 공동 투자' 관련 업무협약(MOU)을 맺고 본격적인 물류센터 투자에 나선 상태다. 양사는 △개발사업의 공동투자 △물류시설 임차인 유치 △물류시설 관련 정보공유 △협업체계 구축 △사업부지의 발굴 및 제안 등을 협력키로 했다.
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