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[부동산 컨버전 시대]미래인, 4000억 둔산 홈플러스 매입 마무리···1년뒤 개발 돌입잔금 납입 후 홈플러스와 임대차 계약 체결, 인허가 준비 작업 예정

이명관 기자공개 2021-01-06 12:37:36

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2021년 01월 04일 17:05 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼인 미래인이 둔산 홈플러스 매입 절차를 마무리했다. 개발은 1년 뒤 본격화할 예정이다. 1년 동안 홈플러스에 재임대하고, 이 기간 동안 미래인은 개발에 필요한 인허가 절차 준비에 나선다는 방침이다.

4일 부동산업계에 따르면 미래인이 지난달 말께 매도자인 홈플러스에 잔금을 치르고 소유권 이전 신청까지 마무리했다. 매입가는 3840억원이다. 이밖에 취득세로 180억원이 소요됐다. 미래인은 이를 위해 브릿지론(Bridge Loan) 형태로 4160억원을 조달했다. 브릿지론은 트렌치 A 2470억원, 트렌치 B 1190억원, 트렌치C 500억원 등으로 구성됐다. 대주단은 시중은행으로 구성됐다.

미래인은 매매계약을 체결한 지 3개월 만에 매입거래를 끝냈다. 미래인은 인수주체로 계열사인 '미래개발3가'를 내세웠다. 홈플러스 대전 둔산점 서구 둔산동 1380-2번지 일원에 위치해 있다.

이번 거래가격은 개발을 전제로 이뤄진 덕분에 예상보다 높게 책정됐다. 토지 가격을 그대로 인정받을 수 있었기 때문이다. 이번 매각에서 홈플러스는 그간 추진해온 매각 후 재임대 방식이 아닌 폐점을 전제로 했다. 그동안 홈플러스는 자산 유동화를 꾸준히 추진해왔는데, 대부분 재임대했다. 장기임차를 장점으로 내세워 순조롭게 유동화 작업을 마쳤다.

딜이 클로징 됐지만 본격적인 개발은 1년 후 진행될 전망이다. 미래인과 홈플러스는 이번 계약에 1년 동안 재임대하는 안이 포함됐다. 이 기간 동안 미래인은 인허가 작업을 준비할 예정이다. 인허가 절차가 마무리되면 곧바로 철거 후 개발이 이뤄진다. 본 프로젝트 파이낸싱(PF)은 개발이 본격화되는 1년 뒤로 예상된다.

미래인 관계자는 "홈플러스와 단기로 임대차 계약을 맺었다"며 "이 기간 동안 인허가를 준비해 임대가 끝나는 시점에 맞춰 관련 절차를 본격화할 것"이라고 말했다.

출처:네이버지도

미래인은 지리적 이점을 살려 해당 부지에 지하5층 ~ 47층의 오피스텔 및 근린생활시설을 개발한다는 계획이다. 대전 둔산 홈플러스가 핵심 거점지역으로 평가받는 곳에 자리하고 있다. 특히 매물로 나왔을 때부터 부지가 넓어 개발 잠재력이 높다는 평가가 뒤따랐다.

실제 매각 입찰에 디벨로퍼간 경쟁구도가 형성됐다. 그렇게 최종 인수자로 낙점된 곳이 미래인이다. 미래인은 IMF 외환위기 직전인 1996년 출범한 디벨로퍼다. 정주영 창업주(회장)가 중심이 됐다. 여기에 황근호 대표와 김흥복 대표도 설립 초기부터 함께했다.

미래인은 설립 초기부터 디벨로퍼의 길을 걸은 곳은 아니다. 미래인은 초기 개발이 아닌 분양대행을 주력으로 삼았다. 당시 다수의 건설사와 디벨로퍼들이 개발하는 사업에서 분양대행을 맡으며 경험을 쌓았다.

개발에 대한 안목이 생겼고, 호시탐탐 디벨로퍼로의 변신을 모색했다. 분양대행업을 하면서 기초자금도 차곡차곡 쌓아나갔다. 그러다 2008년 글로벌 금융위기 이후부터 본격적인 디벨로퍼로 변모하기 시작했다.

미래인은 2009년 이후 아파트와 오피스텔, 아파트형공장, 도시형생활주택 등 사업성을 기준으로 다양하게 형태의 개발사업을 벌였다. 2011년엔 서울숲 IT밸리 지식산업센터, 2012년엔 수원 광교 신도시에 코아루S 오피스텔 250실을 공급했다. 2014년 호텔 개발까지 뛰어들었다. 327실 규모의 제주 호텔리젠트 마린 블루와 349실 규모의 제주 호텔휘슬락을 개발했다.

디벨로퍼로 입지를 다지게 된 대형 프로젝트에 성공한 것은 2015년이다. 용인 수지 e편한세상 아파트 1237가구, 오피스텔 280실을 개발하는 대형 프로젝트에 나섰다. 이 프로젝트를 토대로 미래인은 시장에 존재감을 과시하기 시작했다. 이후 대림그룹과 협업을 통해 꾸준히 주택개발을 이어나갔다. 같은 해 e편한세상 테라스 광교(576가구), 이듬해인 2016년 659가구 규모의 e편한세상 시흥을 차례로 개발했다.

미래인은 이후로도 꾸준히 개발부지를 매입해나가며 지속 성장할 채비를 갖춰나가고 있다. 특히 사업성이 보장되는 강남권역 개발부지를 확보했다는 점에서 시장의 이목을 끌기도 했다.

이렇게 확보한 토지는 서초구 서운로 134(서초동 1321-7번지, 1321-8번지)의 토지와 건물, 송파구 문정지구 8-3블록(문정동 305-17번지) 등이다. 미래인은 해당 부지를 활용해 오피스텔과 근린생활시설을 공급할 예정이다.
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