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미래운용, '앓던 이' 브라질 부동산 매각 성공 매각가 2500억, 투자금 대비 '반토막'…부동산 가치 상승 불구 환율 '타격'

김진현 기자공개 2021-02-04 08:08:42

이 기사는 2021년 02월 02일 10:39 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 만기를 앞둔 브라질 부동산 펀드 청산을 위해 편입 자산을 처분했다. 해당 펀드는 만기를 한차례 연장했으나 결과적으로 만기 연장이 독이 됐다.

2일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 최근 '미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁1호', '미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사(맵스리얼티1)', '미래에셋맵스프런티어브라질사모부동산투자신탁2호' 등 3개 펀드에 편입돼 있던 브라질 부동산 자산을 처분했다.

이번 처분 대상은 브라질 내 부동산 투자를 위해 설립한 특수목적회사(SPC) '리미따다(Limitada)'로 브라질 상파울루 지역에 위치한 '호샤베라타워(Rochavera Corporate Towers)'에 투자하는 회사다.

세 펀드 중 미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산펀드 및 미래에셋맵스프런티어브라질사모펀드 등 2개 펀드는 연말 만기가 종료된다. 각각 개인투자자와 기관투자가가 투자한 펀드다.

세 펀드 가운데 미래에셋맵스프런티어브라질사모2호펀드의 SPC 지분율은 49%로 가장 많다. 미래에셋맵스프런티어브라질월지급식펀드가 보유한 SPC 지분율은 21%다. 맵스리얼티1도 해당 부동산 자산을 30% 보유하고 있다.

미래에셋자산운용은 만기 도래 펀드 청산 일정에 맞춰 해당 자산을 처분했다. 처분 가격은 12억 헤알로 한화로 약 2470억원이다. 현지 브라질 부동산 펀드 (JS Real Estate Multigestão) 등 3개 펀드에 해당 자산을 지분을 매각했다.

미래에셋자산운용은 매각 대금에서 대출 잔금을 상환하고 현지 세금 등을 납부할 예정이다. 다만 아직 펀드 잔존 만기가 남아있는 맵스리얼티1 등은 해당 현금을 활용해 재투자 대상을 물색하거나 투자자 배분 등을 검토 중이란 입장이다.

다만 헤알화 가치 하락으로 인한 손실은 불가피할 것으로 보인다. 미래에셋자산운용이 해당 부동산에 투자했던 2012년 당시 1헤알 가치는 640원 정도였다. 최근 브라질 헤알화 가치는 1헤알 당 205원 정도로 하락했다.

미래에셋자산운용이 호샤베라타워에 투자할 당시 약 5300억원을 조달해 해당 부동산에 투자했다. 당시보다 부동산 가격 자체는 상승했지만 헤알화 가치가 하락하면서 결국 절반 가격 정도에 매각이 성사된 셈이다. 세금 등을 제한다면 투자자에게 분배되는 금액은 더욱 적어질 것으로 보인다.

당초 해당 미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산펀드 만기는 2018년이었으나 당시에도 헤알화 환율 등을 이유로 펀드 만기를 한차례 연장했다. 환율로 인한 투자 손실 등을 통감하는 취지로 운용보수와 판매보수를 받지 않기로 한 바 있다.

당초 해당 펀드 수익자 총회 등을 통해 펀드 만기를 3년 연장해 브라질 경제 회복 등을 기대하기로 했으나 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)가 발생하면서 독이됐다. 헤알화 가치가 2018년 수준보다 더 하락해 200원 초반대로 떨어졌기 때문이다. 2018년 당시 헤알화 가치는 1헤알 당 250원~300원 정도를 오갔다.

미래에셋자산운용 관계자는 "펀드 만기를 앞두고 청산에 소요되는 기간을 감안해 부동산 자산을 처리한 것"이라며 "부대비용을 제하고 현금 분배 일정 등은 투자자들에게 추후 안내할 예정이다"라고 말했다.
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