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신한알파리츠, 1.5조로 덩치 키운다…삼성화재 빌딩 인수 자리츠로 추가 편입, 6번째 자산…안정적 임차구조·입지 투자포인트

고진영 기자공개 2021-03-08 14:03:37

이 기사는 2021년 03월 05일 11:14 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

신한리츠운용의 히트상품 ‘신한알파리츠’가 삼성화재 역삼빌딩을 추가 자산으로 편입힌다. 이로써 크래프톤타워를 포함해 총 6개, 1조5000억원 규모의 오피스를 보유할 전망이다. 사실상 업계 최초의 공모 다물(多物) 리츠로 안착해 자산을 꾸준히 늘려가고 있다.

5일 관련업계에 따르면 신한알파리츠는 삼성화재 역삼빌딩을 기초자산으로 하는 ‘신한알파역삼’을 자(子)리츠로 담을 예정이다. 지난해 KB부동산신탁이 투자금 회수를 위해 매물로 내놓은 구분소유 건물인데 입지가 좋다보니 매입까지 경쟁이 치열했다.

해당 빌딩은 연면적 3만4889㎡(약 1만600평) 규모의 프라임 오피스다. 강남역 도보 1분거리의 테헤란로 대로변에 위치해 있다. 이중 신한알파리츠가 매입하는 부분은 전체 건물의 약 50%로 10층 일부와 11~20층이며 나머지 50%인 저층부는 국세청이 소유 중이다. 매입 대상층의 공실이 없는데다 대부분 삼성화재가 장기 임차하고 있어 안정적 자산으로 평가된다.

신한알파리츠가 합의한 매입가는 평당 3000만원, 1584억원이며 매입 캡레이트(Cap-rate)는 약 4%로 계산된다. 최근 강남권역(GBD)의 오피스 거래 사례와 비교할 때 경쟁력 있는 가격이라는 평가다. 실제 삼성화재 역삼빌딩 인근에 있는 플래티넘 타워가 BNK자산운용으로 평당 3090만원 수준에 팔렸고, 더피나클 강남의 경우 평당 3360만원 수준에 메이플트리로 매각됐다.

업계 관계자는 ”최근 강남 오피스 시장의 캡레이트가 3% 중반까지 하락하며 가격 상승이 예상된다는 점을 감안하면 합리적인 투자로 보인다”고 말했다.

앞서 삼성화재 역삼빌딩이 매물로 나온 것은 작년 10월경이다. 보통 구분 소유 건물은 제값을 인정받기 어렵다. 의사결정을 내릴 때 다른 주주의 동의가 필요해 번거롭기 때문이다. 그러나 역삼빌딩의 경우 원매자들이 가격을 공격적으로 제시하며 매각이 흥행했다.

우량한 임차인을 확보해 공실 리스크에서 자유롭다는 점, 지리적 입지가 뛰어나다는 점 등이 긍정적 요소로 작용한 것으로 보인다. 임차인 구성을 보면 삼성화재 역삼빌딩은 삼성화재 강남 고객지원센터가 입주해 있으며 잔여 임대차 기간은 5년 가량이다. 이외에 강남, 서초, 역삼 세무서가 입주해 있다.

입찰결과 당초 대신자산신탁이 우선협상자로 선정됐지만 매도자 측에 내건 조건을 기한 내에 이행하지 못하면서 자격을 잃었다. 이에 따라 차순위였던 신한리츠운용에 우협권이 넘어왔다.

신한알파리츠는 2018년 8월 판교 크래프톤타워를 기초자산으로 상장했으며 이후 용산 더프라임타워, 을지로 대일빌딩, 서울역 트윈시티, 을지로 신한L타워를 차례로 매수했다. 이번이 6번째 자산 매입인 셈이다.

시장 관계자는 “신한알파리츠는 이번 삼성화재 역삼빌딩 인수로 확장력과 성장성을 지속적으로 보여주고 있다"며 "강남권역 우량 오피스를 편입한 만큼 포트폴리오 개선효과도 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.
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