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국제운용, 서초구 '숙박시설 PF' 투자펀드 추진 [인사이드 헤지펀드]외형상 사모사채 인수…목표 수익률 5%대 제시

김시목 기자공개 2021-03-29 07:43:03

이 기사는 2021년 03월 25일 15:19 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

국제자산운용이 서울 서초구 숙박시설 개발사업에 투자하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 펀드를 내놨다.

25일 업계에 따르면 국제자산운용은 최근 ‘국제서울서초전문투자형사모투자신탁’ 투자자를 모집하고 있다. 목표 설정액은 150억원 가량으로 이달말 자금모집을 마칠 계획이다. 운용 기간은 3년 미만이지만 조기상환 혹은 연장 가능성도 열어두고 있다.

국제자산운용 펀드는 외형상 BNK투자증권이 발행하는 150억원 규모 사모사채에 투자한다. BNK투자증권의 사모사채가 생활형숙박시설 신축사업 PF 대출에 투입되는 점을 감안하면 실질적으로 PF 대출 상품인 셈이다. 1순위 우선수익권이 설정된 중순위 상품이다.

숙박시설 개발 비용은 1500억원 규모다. 대주단이 절반을 책임지고 중순위와 후순위 트랜치 자금을 PF로 마련한다. 중순위와 후순위엔 BNK캐피탈, 비엔에이서초, KAIM(한국에셋자산운용) 등이 참여한다. BNK투자증권 사모채는 비엔케이서초에 투자한다.

펀드 수익률은 5%대 초반 수준을 제시했다. 계획대로의 준공과 원리금 상환을 위해 시공사두손건설의 책임준공(미이행시 채무인수)을 비롯 한국자산신탁의 책임준공확약(미이행시 손해배상) 및 신탁계정대 700억원 한도의 차입형 토지신탁 사업으로 설계됐다.

국제자산운용의 펀드 상환 재원인 분양률은 현재 엑시트 수치를 훌쩍 웃도는 것으로 파악된다. 생활형숙박시설은 90%를 넘어 엑시트 분양률(50%), LTV(48%)를 넘었다. 근린생활시설 분양이 완료되면 성과는 더욱 높아질 것으로 점쳐진다.

펀드가 투자하는 개발사업은 서울 서초구 서초동 일대 5필지가 대상이다. B5~18F 총 1개동으로 생활형숙박시설 408실, 근린생활시설 등을 두고 있다. 2020년 PF 기표를 완료한 뒤 그 해 연말 착공을 시작했다. 2023년 하반기 준공을 목표로 하고 있다.

신축 숙박시설의 입지는 알짜로 평가된다. 서울 서초구 서초동 소재 남부터미널역에서 도보 6분 거리에 위치한다. 근교에 실거주 수요 및 임대 배후 수요가 풍부한 것은 물론 신축 아파트 및 오피스텔이 다수 분포해 주거환경 측면에서도 높은 점수를 받고 있다.

업계 관계자는 “국제자산운용이 과거 부동산신탁사에서 축적한 경험과 노하우를 토대로 관련 비즈니스에 적극적으로 진출하고 있다”며 “서울 강남에 입지 등에서 유리한 점이 많아 반응이 나쁘지 않을 것”이라고 말했다. 이어 “분양률도 안정적”이라고 덧붙였다.

국제자산운용은 2017년 헤지펀드 비즈니스에 뛰어들었다. 수탁고는 3000억원 수준 안팎에 달한다. 부동산 펀드를 중심으로 공모주 상품도 운용하고 있다. 국제자산신탁(현 우리자산신탁) 최대주주였던 유재은 회장이 회사를 매각한 뒤 힘을 쏟고 있는 운용사다.
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